TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Aude ABOUKHATER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sébastien MENDES GIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05542 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H3S
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023-50453 du 18/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 septembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Le 2 avril 2015 en dernier lieu, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [E] [V] un appartement à usage d'habitation de type T4 situé [Adresse 1].
Madame [E] [V] est décédée le 8 mai 2022.
Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] ont sollicité le bénéfice de transfert du bail. Ils n’ont toutefois pas communiqué les pièces demandées par [Localité 3] HABITAT OPH dans un courrier du 30 juin 2022, pour l’examen de leur demande.
C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
–le constat que les conditions légales du transfert du bail ne sont pas remplies à l'égard de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] et que le bail est donc résilié depuis le décès de la locataire,
–l'expulsion immédiate de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin et avec séquestration des meubles,
–leur condamnation in solidum au paiement de 6903,39 euros d’arriéré locatif arrêté au 23 février 2023, somme à parfaire, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,
–leur condamnation in solidum à lui verser 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.
Il sera relevé, au visa de l’article 768 alinéa 1 du code de procédure civile, que bien que développant le moyen tiré de trouble éventuel du voisinage par Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P], [Localité 3] HABITAT OPH n’a effectuer aucune demande de résiliation éventuelle du bail sur ce fondement, ni non plus à l’audience. En ce sens, aucune pièce actualisée sur des troubles éventuels contemporains n’est d’ailleurs versée au dossier.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2024.
A l'audience, [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a réitéré oralement les termes de son assignation et s’en est rapportée sur la demande de sursis à statuer faite en défense.
Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P], représentés par leur conseil, ont fait viser des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité in limine litis qu’il soit sursis à statuer jusqu’à ce qu’il soit répondu sur la demande de nationalité française de Monsieur [C] [G], au fond à titre principal le rejet des demandes du bailleur et à ce qu’il lui soit enjoint de régulariser le bail et d’établir les avis d’échéances en leurs noms, subsidiairement, qu’un délai de 12 mois leur soit accordé pour quitter les lieux, outre que chaque partie conserve la charge de ses dépens. Ils ont par ailleurs sollicité oralement à l’audience le bénéfice d’un report du paiement de leur dette éventuelle de 12 mois.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de sursis à statuer
Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
En l’espèce la demande en défense est motivée dans l’attente de la déclaration de nationalité de Monsieur [C] [G]. Or, la nationalité française n’est pas une condition posée par les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux conditions d’obtention du transfert du bail d’un locataire pré décédé. En toute hypothèse, Monsieur [C] [G] remplit les conditions d’acquisition de la nationalité française posées par l’article 21-7 du code civil puisqu’il est établi au vu de son acte de naissance qu’il est né en France et qu’il y réside depuis au moins 5 ans pour y avoir fait l’objet de mesures judiciaires en assistance éducative durant sa minorité puis pour avoir occupé depuis plusieurs emplois à [Localité 3]. Par ailleurs, la détention d’un document d’identité n’est pas non plus une condition légale pour le bénéfice des dispositions susvisées de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 mais n’est en réalité qu’un moyen pour en faciliter la preuve.
La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.
Sur le transfert du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05542 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H3S
Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.
Les conditions s'apprécient à la date du décès du locataire.
En l'espèce, le décès de la locataire est survenu le 8 mai 2022. Dans ce contexte, il est constant que Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] sont les enfants de Madame [E] [V], ce qui ressort d’ailleurs par exemple de la note éducative de l’ARC-EA du 19 septembre 2023 qui rappelle la chronologie des différentes décisions judiciaires en assistance éducative relatives à la fratrie et à leur mère Madame [E] [V], ainsi que des actes de naissance produits. La condition d'occupation des lieux avec le locataire depuis plus d'un an avant son décès est également remplie. La même note éducative du 19 septembre 2023 fait en effet état de leur « retour progressif au domicile, en 2018 et 2021 », soit plus d’un an avant ledit décès. S'agissant de la condition de ressources inférieures au plafond, les pièces financières produites montrent que Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] n’avaient en 2022 aucune ressource, tout au plus des ressources faibles, au point que leur situation était précaire. S'agissant enfin de la dernière condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage, la note éducative du 19 septembre 2023 indique que la fratrie est composée de trois personnes, Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] entretenant semble-t-il « une relation floue avec leur sœur aînée », si bien que la dimension du logement, de type T4 comme il est mentionné au contrat de bail, peut être considérée comme adaptée au jour du décès de Madame [E] [V], remarque faite en outre que le bailleur n’a pas soulevé dans ses écritures ni à l’audience cette considération liée à la dimension du logement. Au final, les conditions du droit au transfert de bail se trouvent être réunies au jour du décès de Madame [E] [V] et celui-ci s’est donc opéré au profit de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] à compter du 9 mai 2022. Il n’y a par suite pas lieu à injonction d’avoir à régulariser ledit bail ni non plus d’avoir à établir des avis d’échéance aux noms de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P], ce dernier élément découlant de l’exécution du contrat de bail qui se poursuit au profit des nouveaux colocataires. De même, les demandes de [Localité 3] HABITAT OPH en expulsion et ses conséquences seront rejetées.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] sont redevables des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte au 1er novembre 2023 faisant état d’un arriéré locatif de 11502,95 euros, échéance d’octobre 2023 incluse. Or il ressort d’un premier décompte (pièce n°8) que l’arriéré au jour du décès de Madame [E] [V] était de 2602,70 euros, échéance d’avril 2022 incluse. Cette somme sera exclue de la dette locative de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P], faute pour le bailleur d’établir si Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] ont ou pas accepté la succession de leur mère, de même qu’en l’absence de toute information sur le positionnement de leur sœur aînée. Par ailleurs, la somme de 249,69 euros de frais de poursuite sera également retirée, faute d’être justifiée. Au final, Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] seront condamnés in solidum au paiement de 8650,56 euros (11502,95-2602,70-249,69), échéance d’octobre 2023 incluse.
Sur la demande de report de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.
En l’espèce, à l’appui de leur demande de « report » (page 6 des écritures en défense) de paiement de 12 mois, Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] invoquent leur situation précaire et l’absence à ce jour de justificatif d’identité ni de compte bancaire. Dans ces conditions, il sera relevé qu’ils bénéficient du soutien de plusieurs services éducatifs et sociaux en vue de finaliser les démarches administratives utiles initiées. Celles-ci n’ont pas encore abouties. En outre, Monsieur [Z] [P] est salarié de la Ville de [Localité 3] depuis le 8 avril 2024 et bénéficiera de ressources stables à même de permettre à la fratrie d’apurer leur dette, remarque faite que le dépôt d’un dossier FSL est également, semble-t-il envisagé.
En conséquence, Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] bénéficieront d’un report du, paiement de leur dette d’un an à compter de ce jour, celle-ci sera donc exigible à compter du 23 mai 2025.
Sur les demandes accessoires
[Localité 3] HABITAT OPH, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le bail liant [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [E] [V] relativement au logement sis[Adresse 1] à été transféré au profit de Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] à compter du 9 mai 2022 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 8650,56 euros d’arriéré locatif pour la période du 9 mai 2022 au 1er novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse ;
ACCORDE à Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] à compter de ce jour un report d’un an pour le paiement de ladite dette ;
DIT que le paiement de ladite dette locative sera en conséquence exigible au 23 mai 2025 ;
RAPPELLE que Monsieur [C] [G] et Monsieur [Z] [P] restent tenus in solidum, sur la période et ensuite, au paiement des loyers courants en application du contrat de bail ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président