TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00600 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMB
N° MINUTE :
11/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00600 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 12 janvier 2022, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti à Monsieur [U] [R] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1]).
Un commandement de payer la somme de 1.774 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26 juin 2023 à Monsieur [U] [R].
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire;
- ordonner son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais, risques et périls de l'intéressé en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;
- le condamner par provision au paiement de la somme de 1.826,55 euros au titre de l'arriéré avec intérêt de retard ;
- le condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel augmenté des charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs par départ volontaire, expulsion, déménagement par l'expulsé ou décision du juge de l'exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés ;
- le condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
A l’audience du 21 mars 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 2.498,71 euros (échéance de février 2024 incluse) et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 24 mois, le paiement du loyer courant ayant repris.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [R] ne comparaît pas ni personne pour lui.
Il a été donné lecture du diagnostic social qui indique que Monsieur [U] [R] a dû régler des frais pour la prise en charge médicale de sa mère restée au pays et a repris le paiement du loyer courant.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 20 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 26 juin 2023 n'ont pas été intégralement réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 août 2023.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) qu'au 11 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse), Monsieur [U] [R] restait lui devoir la somme de 2.498,71 euros. Non comparant, le défendeur n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son montant. En conséquence, Monsieur [U] [R] sera condamné à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation à hauteur de 1.826,55 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant en janvier 2024, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sollicitée par la bailleresse. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [U] [R] pourra être expulsé et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Monsieur [U] [R] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [U] [R], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, au vu de la situation financière précaire du défendeur, de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 août 2023 du bail conclu à effet du 12 janvier 2022 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ([Adresse 1]) ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [R] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de la somme provisionnelle de 2.498,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation à hauteur de 1.826,55 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [U] [R] à régler cette somme en 25 mensualités consécutives de 100 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée ou minorée le cas échéant du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [U] [R] et à celle de tous occupants de son chef, dont un éventuel conjoint dont l'existence n'aurait pas été portée à la connaissance du bailleur, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas Monsieur [U] [R] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [R] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
DEBOUTONS la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE