DU 23 juillet 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00325 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVL6
Code NAC : 30B
Société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I S.N.C.
C/
S.A.R.L. ETELEC
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I S.N.C., dont le siège social est sis C/O PRIMEXIS - [Adresse 4]
représentée par Maître Gaëlle LE DEUN, membre du CABINET LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33, Maître Marie SACCHET, membre de la SELAS ANGLE DROIT, avocat au barreau d’AVIGNON,
DÉFENDEUR(S)
S.A.R.L. ETELEC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 11 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 23 juillet 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 4 octobre 2019, la société NORTHSTARS, aux droits de laquelle intervient la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, a consenti un bail commercial à la société ETELEC portant sur les locaux commerciaux situés dans l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » au [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de base de 16 150 euros hors taxes et hors charges.
Le 25 janvier 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ETELEC, portant sur la somme totale de 12 189,40 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a fait assigner en référé la société ETELEC devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 4 octobre 2019 visée dans le commandement de payer, signifié le 25 janvier 2024,Ordonner l’expulsion immédiate des locaux objets du bail commercial conclu le 4 octobre 2019 de la société ETELEC et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, et si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 4 546,23 euros sera appréhendé par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC à titre d’indemnité,Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société ETELEC à la somme de 196,37 euros TTC, outre charges journalières à hauteur de 66,44 euros TTC par jour de retard à compter du 27 février 2024, jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer et CONDAMNER en tant que de besoin la société ETELEC au paiement de ces indemnités,Dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ICC), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 3ème trimestre 2023 (2.106) et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,Condamner la société ETELEC au paiement provisionnel des sommes suivantes :13 071,91 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 26 février 2024,Les intérêts de retard au taux majoré de 4 points,1 307,19 euros au titre des pénalités,179,79 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 25 janvier 2024,Condamner la société ETELEC à régler à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société ETELEC aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation.
L’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2024 à laquelle la société ETELEC, citée par remise de l’acte à l’étude, n’était pas représentée.
La société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC maintient ses demandes aux termes de son assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 4 octobre 2019 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 26 février 2024.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative, la clause pénale de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 13 343,79 euros à la date du 26 février 2024 tel qu’il résulte des factures versées aux débats.
Il y a donc lieu de condamner la société ETELEC à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme provisionnelle de 13 071,91 euros réclamée, correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 26 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
La demande au titre de la clause pénale de majoration de 10% prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société ETELEC sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1 307,19 euros à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC à ce titre.
Le versement de l’indemnité d’occupation n’ayant pas vocation à perdurer, la demanderesse bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion, il convient de condamner la société ETELEC à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 26 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. La demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée.
Le coût du commandement de payer sera recouvré au titre des dépens.
Sur le dépôt de garantie
Le bail commercial conclu le 4 octobre 2019 prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bail en cas de résiliation du bail. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.
En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société ETELEC, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.
Il convient de condamner la société ETELEC, partie succombante, à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 octobre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 26 février 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés dans l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » au [Adresse 1] à [Localité 3], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ETELEC et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ETELEC à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, à compter de la résiliation du bail, soit le 26 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société ETELEC au paiement de cette indemnité ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS la société ETELEC à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme provisionnelle de 13 071,91 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 février 2024, échéance du mois de février 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS la société ETELEC à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme provisionnelle de 1 307,19 euros au titre de la clause pénale ;
ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;
CONDAMNONS la société ETELEC à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société ETELEC au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE