TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP requêtes
N° RG 23/09732 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3R6X
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [P] [N], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Charlotte CHABOSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2463
DÉFENDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1175
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée de Médéric CHIVOT, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/09732 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3R6X
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2019, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail à Madame [P] [N] un appartement de deux pièces situé sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 806 euros hors charges et un dépôt de garantie d’un montant de 806 euros soit l’équivalent d’un mois de loyer en principal.
Le 17 mai 2019, un état des lieux d’entrée a été dressé par la SCP JEZEQUEL - GRUEL, Commissaires de Justice.
Par lettre recommandée avec AR en date du 25 juin 2022, Madame [P] [N] a donné congé pour le 29 juillet suivant.
Le 26 juillet 2022, l’état des lieux de sortie a été établi par Madame [P] [N] et l’Etude COLONNA d’ISTRIA, administrateur de biens et mandataire du bailleur.
Par lettre recommandée avec AR en date du 6 octobre 2022, Madame [P] [N] mettait en demeure l’Etude COLONNA d’ISTRIA, d’avoir à lui restituer le dépôt de garantie ainsi qu’un trop perçu de loyer de 138,12 euros.
Le 26 octobre 2022, Madame [P] [N] réitérait sa mise en demeure quant à la restitution du dépôt de garantie.
Le 29 avril 2023, Madame [P] [N] saisissait la commission départementale de conciliation de Paris qui par avis en date du 18 octobre 2023 et en l’absence du bailleur et de son représentant absents bien que dûment convoqués, estimait que le dépôt de garantie devait être intégralement remboursé ainsi que le trop-perçu de loyer.
Suivant requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 15 décembre 2023, Madame [P] [N] a sollicité la convocation de la SCI du [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à lui payer 806 euros au titre du dépôt de garantie, 1.289,60 au titre de la majoration de retard de remboursement à parfaire, la somme de 138,12 euros au titre des trop perçus de loyer et de charges récupérables, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
L’affaire est venue une première fois à l’audience du 1er février 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 21 mars 2024, date à laquelle elle a été plaidée.
A cette audience, les parties sont représentées par leur conseil respectif. Elles déposent des conclusions auxquelles elles se référent et aux termes desquelles :
Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :
- Constater que la restitution du dépôt de garantie devait intervenir au maximum le 26 août 2022,
- Condamner la SCI du [Adresse 2] à lui payer la somme de 806 euros au titre du remboursement de dépôt de garantie,
- Condamner la SCI du [Adresse 2] à lui payer la somme de 1.531,40 euros (80,6 x19 mois) actualisée à l’audience au titre de la majoration due en raison du retard de remboursement au jour de la demande du dépôt de garantie à parfaire,
- Condamner la SCI du [Adresse 2] à lui payer la somme de 138,12 euros au titre des trop perçus de loyer et de charges récupérables,
- Ordonner l’exécution provisoire;
- Condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens ainsi qu’à une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
En réponse, la SCI du [Adresse 2] demande, quant à elle, de :
- Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [P] [N],
- La condamner à lui payer la somme de 286, 87 euros à titre d’indemnité d’occupation outre la somme de 26,16 euros au titre de la régularisation des charges,
- Condamner Madame [P] [N] à lui payer, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Vu l’article 455 du CPC
Le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire et lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il a introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure .
Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations il convient de vérifier si le mauvais état de logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives où s’il trouve sa cause dans l’usure ou l’obsolescence dues au simple écoulement du temps c’est-à-dire à la vétusté.
En l’espèce, Madame [P] [N] sollicite la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie soit la somme de 806 euros en indiquant que les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes et qu’elle ne saurait être tenue pour responsable de l’écaillement de la peinture de l’entrée et de la chambre du logement probablement dû à l’emploi d’une peinture de moindre qualité ou lié à une mauvaise application de celle-ci sur une surface mal préparée étant précisé qu’elle fait également état du fait que l’appartement serait humide. Elle conteste enfin l’existence d’un dégât des eaux qu’elle n’aurait pas déclaré et demande que les photos versées aux débats par la SCI du [Adresse 2] en soient écartées.
La SCI du [Adresse 2] réplique qu’à l’entrée dans les lieux l’intégralité des peintures de l’appartement avaient été refaites à neuf et que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie sont bien imputables à la locataire. Elle fait, par ailleurs, état d’un dégât des eaux que la locataire n’aurait pas déclaré. Elle produit enfin, des photos, un devis en date du 4 octobre 2022 d’un montant total de 2.355 euros HT sur la base duquel elle impute la somme de 849 euros à la charge du locataire.
Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d'entrée et de sortie que toutes les peintures avaient été refaites à neuf lors de l’entrée dans les lieux et qu’elle est écaillée dans l’entrée et endommagée et décollée sur un pan de mur dans la chambre. Il apparait également que la locataire a collé des auto-collant sur le PVC de la fenêtre dans le séjour, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas ; cet état de fait est corroboré par les photos produites aux débats qui bien qu’établies de manière non contradictoire éclairent le tribunal quant aux mentions figurant sur l’état des lieux de sortie.
Concernant les réparations locatives de la salle de bain, le rapprochement de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne démontre pas que la locataire aurait mal entretenu les lieux puisque l’état des lieux d’entrée mentionne que le jointement au sol est noirâtre, qu’il y a du tartre sur la cabine de douche et des traces jaunâtres sur la bonde du lavabo.
Dès lors, au regard des explications fournies par les parties et de l’ensemble des éléments versés aux débats notamment le devis en date du 4 octobre 2022 qui ne peut être considéré comme tardif compte tenu de la restitution des locaux en période estivale, il y a lieu de déclarer que les dégradations constatées dans la chambre et le séjour sont imputables à un usage anormal par la locataire de la chose louée et il convient en conséquence de fixer les réparations locatives qui lui incombent à hauteur de 430 euros.
En conséquence la SCI du [Adresse 2] est bien fondée à retenir la somme 430 euros pour la réfection des peintures et réparations locatives imputables à la locataire sur le dépôt de garantie.
La SCI du [Adresse 2] sera donc condamnée à restituer à Madame [P] [N] la somme de 376 euros au titre du solde du dépôt de garantie.
Sur les intérêts de retard liés au dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée avec retard.
Il résulte des pièces produites que la remise de l'ensemble des clefs de l’appartement a eu lieu le 8 août 2022.
Le bailleur avait donc en l’espèce un délai maximal de deux mois - état des lieux d’entrée et de sortie non conformes - à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.
Dans la mesure où le bailleur demeure redevable d’une somme de 376 euros à titre de solde de dépôt de garantie et faute de l’avoir restituée dans le délai de deux mois soit le 8 octobre 2022, ce dernier a cumulé à la date de l’audience un retard de 17 mois.
La SCI du [Adresse 2] sera en conséquence condamnée à lui verser (37,6 x 17) soit la somme de 639,20 au titre des intérêts.
Sur la demande de restitution du trop-perçu et des charges récupérables
En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.
Si l’état des lieux et la remise des clefs sont en général concomitant, seule la remise des clefs emporte juridiquement la restitution des lieux loués qui met ainsi fin au contrat de location.
En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la remise des clefs n'a pas eu lieu au moment de l'état des lieux de sortie, Madame [P] [N] s’excusant dans un mail en date du 26 juillet 2022 de ne pas avoir apporté les clefs, le jour de l’état des lieux de sortie et proposant de les restituer au mois d'août.
En conséquence, Madame [P] [N] est mal fondée en sa demande de restitution de trop perçu de loyer pour la période du 29 au 31 juillet 2002 à hauteur de 80,74 euros outre les 57,38 euros de charges récupérables y afférentes.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI du [Adresse 2]
L’indemnité d’occupation
La survenance du terme du bail peut néanmoins faire naître à la charge de l'ancien locataire l'obligation de payer certaines sommes au propriétaire en contrepartie de la poursuite de la jouissance des lieux.
Il résulte de ce qui précède et des débats, que la demanderesse a quitté les lieux le 26 juillet 2022 mais a conservé les clés de l'appartement jusqu'au 8 août 2022.
Or, le simple fait de quitter les lieux n'emporte pas les effets de la restitution des lieux loués et le bailleur a droit à une indemnité d'occupation tant que les clés ne lui sont pas restituées.
En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local d'habitation. Elle peut être égale au montant mensuel du loyer et charges jusqu'à la restitution effective des lieux.
En l'espèce, la conservation des clés par la demanderesse a empêché la SCI du [Adresse 2] de jouir paisiblement de son bien ce qui constitue une atteinte à ses droits qui doit être indemnisée pour compenser la perte de jouissance en résultant.
Dès lors, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 229,50 euros (période du 1er au 8 août 2022) est parfaitement justifiée .
Madame [P] [N] sera en conséquence condamnée à verser à la SCI du [Adresse 2] la somme de 229,50 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 8 août 2022.
La régularisation de charges 2021
La demande de régularisation de charges 2021 à hauteur de 26,16 euros n’étant pas justifiée par la production d’un décompte de charges, la SCI du [Adresse 2] sera déboutée de ce chef de demandes.
Sur les comptes entre les parties
Il apparaît en définitive que Madame [P] [N] est redevable envers la SCI du [Adresse 2] d'une somme de 229,50 euros qu'il convient de compenser avec le solde restant dû par la SCI du [Adresse 2] au titre du dépôt de garantie.
Compte tenu de cette compensation, la SCI du [Adresse 2] sera condamnée au paiement de la somme de 146,5 euros ( 376 - 229,50) au titre du dépôt de garantie.
Sur les demandes accessoires
Chacun succombant partiellement en ses prétentions, il convient de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune d'elles.
Compte tenu de ce partage, les demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux et de la protection par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort
Condamne la SCI du [Adresse 2] à verser à Madame [P] [N] la somme de 146,5 euros au titre du dépôt de garantie;
Condamne la SCI [Adresse 2] à verser à Madame [P] [N] les intérêts de retard sur le solde du dépôt de garantie soit la somme de 639,20 euros au titre des intérêts de retard;
Déboute Madame [P] [N] de sa demande de restitution de loyer et de charges afférentes;
Déboute la SCI du [Adresse 2] de sa demande de 26,16 euros au titre des charges récupérables sur 2021 ainsi que de sa demande d’article 700 du code de procédure civile;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile;
Fait masse des dépens et dit qu'il qu'ils seront supportés par moitié par chacune d'elles;
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président