TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [M] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Alice ZIADE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01324 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IT
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [G], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P283
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01324 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IT
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2022 à effet le 14 novembre suivant, Madame [U] [G] a consenti à Monsieur [M] [V] un bail meublé portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 920 euros, outre une provision sur charges.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, Madame [U] [G] a fait assigner Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
–L'expulsion de Monsieur [M] [V] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, et autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls des preneurs,
–Sa condamnation à lui verser une somme de 16002 euros de dommages et intérêts, somme à parfaire,
–Sa condamnation à déposer la caméra de vidéosurveillance installée sur la porte du logement sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
–Sa condamnation à lui verser une somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024.
A l'audience, Madame [U] [G] a été représentée par son conseil et a versée des écritures actualisées mais qui n’ont pas été signifiées à Monsieur [M] [V]. Elle a par ailleurs renvoyé aux développements de son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [M] [V] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
En l'espèce, Madame [U] [G] produit une sommation interpellative du 9 octobre 2023, par laquelle l’occupant de l’appartement litigieux a indiqué au commissaire de justice « avoir loué le bien sur booking.com et être occupant pour une courte durée ». Un constat de commissaire de justice du 9 octobre 2023 reproduit les déclarations du gardien d’immeuble selon qui « il ne le (Monsieur [M] [V]) croise pas dans les parties communes et il ne vient pas chercher son courrier ». Le gardien a en outre échangé avec un occupant de l’appartement quelques semaines plus tôt dénommé [N]. Dans le constat du 10 octobre 2023, le commissaire de justice relève sur le site booking.com la description avec photographies d’un appartement correspondant au logement de Madame [U] [G], suivie d’un commentaire d’une personne dénommée [N] du 1er octobre 2023, ce qui corrobore les déclarations du gardien. En outre, dans un procès-verbal de constat du 12 février 2024, une annonce similaire à la précédente est relevée sur le site airbnb.be avec les mêmes photographies que précédemment.
Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.
Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle a débuté de longue date et alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location.
Monsieur [M] [V] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
En effet, si aux termes de l'article 8 de la Convention précité, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu'à la protection des droits et libertés d'autrui. Or en l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale des preneurs, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d'expulsion n'apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts enjeu.
Au visa des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [M] [V] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En l'espèce, Madame [U] [G] justifie de sa qualité de bailleur du bien et de sa qualité de propriétaire, si bien qu’elle a qualité à agir en restitution des fruits civils. En outre, le constat du 12 février 2024 pose que le tarif par nuitée de la sous-location est de 96 euros. Le même constat met en évidence que l’appartement est occupé pendant 85 nuits. De plus, le constat du 10 octobre 2023 laisse apparaître un commentaire de [N] pour un séjour indiqué de 8 nuitées. Il est donc établi que le logement a été loué pendant au moins 93 nuitées au tarif d’au moins 96 euros. Les autres indications de Madame [U] [G] dans son assignation ne sont en revanche pas étayées par des pièces produites. Au final, les fruits civils peuvent ainsi être évalués à 8928 euros (96x85+96x8), somme à laquelle Monsieur [M] [V] sera condamnée.
Sur la demande en injonction de faire
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée produit ne fait pas état d’une caméra de vidéosurveillance sur la porte d’entrée. Or, il ressort du constat de commissaire de justice du 9 octobre 2023 que le gardien d’immeuble a fait état d’une caméra de vidéos surveillance sur la porte du bien de Madame [U] [G]. Par suite, Monsieur [M] [V] sera condamné à la déposer dans un délai de deux mois, sous astreinte de 25 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification de la décision.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des sommations et constats de commissaire de justice.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 novembre 2022 entre Madame [U] [G] et Monsieur [M] [V] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts des locataires;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [V] de restituer les clés du logement à Madame [U] [G] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à Madame [U] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à Madame [U] [G] la somme de 8928 euros à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;
CONDAMNE Madame [U] [G] à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de dépose de la caméra de vidéosurveillance installée sur la porte d’entrée de l’appartement ;
ASSORTIT cette obligation de faire d'une astreinte, provisoirement fixée à 25 euros par jour de retard et ce sur une durée de 3 mois à compter de la signification de la décision ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à Madame [U] [G] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] aux dépens, en ce compris le coût des sommations et constats de commissaire de justice ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président