TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [B] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02212 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EFO
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE - SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02212 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EFO
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2008, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti à Monsieur [B] [I] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 249,60 euros, outre une provision sur charges.
Par actes de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
–L'expulsion de Monsieur [B] [I] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, et avec autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du preneur,
–Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux,
–Sa condamnation à lui verser une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais de constat et de sommation.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024.
A l'audience, la SA ELOGIE-SIEMP, a été représentée par son conseil et a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de vaine recherche en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni enfin n’a exposé les motifs de son absence. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvu de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP produit un courrier électronique du gardien de l’immeuble de l’appartement litigieux du 26 octobre 2023 lequel stipule que « depuis le 23/02/23 que je suis sur site, je n’ai jamais vu Monsieur [B] [I], mais j’ai remarqué que souvent il y a deux personnes qui habitent dans son appartement ». En outre, le constat de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 relève dans l’appartement litigieux un titre de séjour et un contrat de travail qui sont au nom de Monsieur [J] [F]. Un cadre avec une photographie de ce dernier est posé sur le téléviseur. L’appartement ne dispose que d’un canapé-lit. Le voisinage fait état d’allers et venues d’au moins deux personnes, autres que Monsieur [B] [I]. Cette dernière information corrobore la sommation interpellative du 8 novembre 2023 quant à l’occupation du logement.
Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien, ainsi qu’à sa non occupation, sont ainsi avérés. Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle a débuté depuis au moins février 2023.
Monsieur [B] [I] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
En effet, si aux termes de l'article 8 de la Convention précité, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu'à la protection des droits et libertés d'autrui. Or en l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale des preneurs, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d'expulsion n'apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts enjeu.
Au visa des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [B] [I] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des sommations et du constat de commissaire de justice.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 4 avril 2008 entre la SA ELOGIE-SIEMP et Monsieur [B] [I] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [I] de restituer les clés du logement à la SA ELOGIE-SIEMP dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [B] [I] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [I] aux dépens en ce compris les frais d'assignation et de signification du présent jugement ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président