TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [R], [G] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître EXPERTON Thibaut
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03163 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7P
N° MINUTE :
8
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. PROVIPART, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître EXPERTON Thibaut, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDEUR
Monsieur [R], [G] [P], demeurant [Adresse 2]
comparant,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03163 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7P
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 13 mars 2020, la SCI PROVIPART a consenti un bail d'habitation à M. [R], [G] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1740 euros et d'une provision pour charges de 155 euros.
Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7954 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R], [G] [P] le 6 novembre 2023.
Par assignation du 2 janvier 2024, la SCI PROVIPART a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R], [G] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 1988,50 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-11 931 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2023,
-144,65 euros au titre des frais d'huissier relatifs au commandement de payer,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 mars 2024, la SCI PROVIPART, representée, précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2024, s'élève à 3935,80 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire ayant selon elle repris le paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [R], [G] [P] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement correspondante à celle que lui a imposé la commission du surendettement des particuliers de [Localité 3], en plus du loyer courant.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Il a été produit le tableau des mesures imposées à M. [R], [G] [P] par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] le 22 janvier 2024, dont il résulte que M. [R] [P] doit rembourser sa dette locative par le versement d'une mensualité de 341 euros, suivie de cinq mensualités de 1211,47 euros.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SCI PROVIPART justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales, dans leur version antérieure à celles applicables à la date de la délivrance du commandement de payer, a bien été signifié au locataire le 18 octobre 2023 et la somme de 7954 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 décembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
2. Sur la dette de loyers et de charges
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dis-positions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, M. [R], [G] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouis-sance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est égale-ment de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 mars 2024, M. [R], [G] [P] lui devait la somme de 9935,80 euros, au titre des loyers et charges impayés, outre un échange de courriels dont il résulte que M. [R] [P] a effectué un règlement de 6000 euros en date du 13 mars 2024.
A l'audience, les parties s'accordent pour actualiser la dette à la somme de 3935,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Au regard des obligations prévues dans le contrat, de l'accord des parties sur le montant de la dette, M. [R], [G] [P] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, et au plan de surendettement, définitivement adopté le 22 janvier 2024, dont il est justifié, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en si-tuation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condi-tion que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspen-dus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette lo-cative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les moda-lités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par dérogation à la première phrase du V de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judi-ciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendette-ment ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du-dit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de trai-tement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
En l'espèce, les parties s'accordent pour que soient accordés au défendeur des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, les mensualités d'apurement étant fixées conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement ayant statué le 22 janvier 2024.
M. [R], [G] [P] justifie en effet d'un plan de redressement personnel, lui imposant de rembourser sa dette en une première mensualité de 341 euros, suivie de cinq mensualités de 1211,47 euros. Il est en outre établi, par les déclarations concordantes des parties, que la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience est satisfaite.
En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités de remboursement imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3].
Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement accordés tant dans le cadre du plan de surendettement que par la présente décision d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [R], [G] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
M. [R], [G] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mars 2020 entre la SCI PROVIPART, d'une part, et M. [R], [G] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 9 décembre 2023,
CONDAMNE M. [R], [G] [P] à payer à la société SCI PROVIPART la somme de 3935,80 euros (trois mille neuf cent trente-cinq euros et quatre-vingts centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024,
AUTORISE M. [R], [G] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois les mensualités telles que déterminées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] ayant statué le 22 janvier 2024,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [R], [G] [P],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [R], [G] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [R], [G] [P] sera condamné à verser à la SCI PROVIPART une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la SCI PROVIPART de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [R], [G] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 2 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge