Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/00324 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5Q
[O] [V], [B] [S]
C/
[H] [Y]
- Expéditions délivrées à
Me Marie BORGNA
- FE délivrée à
Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEURS :
Monsieur [O] [V]
né le 28 Août 1962 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] (THAILANDE)
Madame [B] [S]
née le 09 Novembre 1976 à [Localité 6] (RUSSIE)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] (THAILANDE)
Représentés par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS
DEFENDEUR :
Monsieur [H] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005613 du 13/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représenté par Me Marie BORGNA (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 15 mars 1997, la SCI LAULOUZE a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte notarié du 31 juillet 2009, la SCI LAULOUZE a vendu le logement, objet des présentes, à Monsieur [O] [V] et Madame [B] [S].
Par acte d'huissier du 28 juin 2022, Monsieur [O] [V] et Madame [B] [S], venant aux droits de la SCI LAULOUZE, ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.359,36€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.
Par acte de Commissaire de justice du 1er février 2023, Monsieur [O] [V] et Madame [B] [S], ont fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 14 avril 2023 aux fins de :
Les recevoir en leur action et les déclarer recevables et bien fondés, en conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 28 août 2022,
Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
Le condamner à leur régler une somme de 5.933,42€ au titre de l'arriéré locatif dû au 1er octobre 2022, assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2022,
Le condamner à leur régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et provisions sur charges à compter du 1er octobre 2022 et ce jusqu'à complète libération des lieux,
Le condamner au paiement d'une somme de 4.032€ représentant 10% du loyer mensuel réglé à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au titre de l'indemnité contractuellement prévue,
Le condamner au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 14 avril 2023, elle a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été plaidée à l'audience du 24 novembre 2023.
La décision avait été mise en délibéré pour le 12 janvier 2024, prorogé au 15 mars 2024.
Par ordonnance du 15 mars 2024, il a été ordonné la réouverture des débats au 12 avril 2024 afin que les parties produisent le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement. En effet, les bailleurs avaient contesté le 14 août 2023 la décision de la commission de surendettement, qui tendait au rétablissement personnel du locataire sans liquidation judiciaire, et l’audience était fixée au 23 novembre 2023.
Lors de l'audience du 12 avril 2024, Monsieur [O] [V] et Madame [B] [S], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2385,07 euros au 19 mars 2024, terme de mars 2024 inclus et maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation.
Ils sollicitent le débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [Y].
En défense, Monsieur [H] [Y], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection saisi de :
A titre principal :
Débouter Madame [S] et Monsieur [V] de l'ensemble de leurs demandes,
Ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à charge pour lui de régler ses loyers et charges mensuellement pendant cette période sans aucun retard, et a minima jusqu'à ce que la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de la commission de surendettement,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ordonnait l'expulsion du locataire,
Lui accorder un délai, sur le fondement des articles L412-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, qui ne saurait être inférieur à 12 mois afin de lui laisser le temps de trouver un nouveau logement,
En tout état de cause,
Débouter Monsieur et Madame [V] de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et provisions sur charges à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,
Débouter Monsieur et Madame [V] de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 4.032€ représentant 10% du loyer mensuel réglé à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au titre de l'indemnité contractuellement prévue,
Débouter Monsieur et Madame [V] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [Y] expose qu’il a déposé un dossier de surendettement. Il précise que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable et a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, décision qui a été contestée par les bailleurs. Il sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit au visa de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. Il indique avoir repris, depuis la décision de la commission de surendettement, le paiement des loyers et des charges courants. Il indique bénéficier du RSA versé par la CAF à hauteur de 598,54€, avoir commencé une formation de menuisier et percevoir pour cette formation 897,60€. Il précise que les APL lui sont de nouveau reversées et qu'il dispose à présent de ressources suffisantes afin de lui permettre de régler l'intégralité de son loyer chaque mois.
La juridiction a été destinataire d'un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance de Madame [S] et Monsieur [V].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 2 février 2023 soit deux mois avant l'audience du 14 avril 2023.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 1er juillet 2022.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail, l'expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 VIII de la loi précitée prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [S] et Monsieur [V] sollicitent de la juridiction saisie de constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 28 août 2022 et de voir ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] sous astreinte.
Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [S] et Monsieur [V] ont fait signifier à Monsieur [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 4.359,36€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 juin 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 août 2022, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiée.
Dès lors, Monsieur [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 août 2022, ce qui constitue pour les consorts [V] un trouble manifestement illicite.
Toutefois, il est produit aux débat le jugement de caducité du 23 novembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement, les bailleurs n’ayant pas comparu à l’audience de surendettement.
Il s’en évince que la décision du 20 juillet 2023 de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde, décidant d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, est devenue définitive.
Il convient dès lors d’ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 23 novembre 2023. Si Monsieur [Y] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location du 23 novembre 2023 au 22 novembre 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.
Sur la pénalité des 10% ;
Les consorts [V] ne peuvent se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail, celui-ci ayant été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 mars 2014, dite loi ALUR, l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, les bailleurs produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2385,07 euros à la date du 19 mars 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2385,07 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (409,21 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. La situation économique des parties et l’équité commandent de ne pas appliquer de condamnation à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 29 août 2022, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au bail conclu entre Monsieur [O] [V], Madame [B] [S] et Monsieur [H] [Y], relatif au logement sis[Adresse 1] à [Localité 3],
CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [B] [S] la somme de 2385,07 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail jusqu’au 22 novembre 2025,
FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 409,21 euros à compter du 1er avril 2024,
CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] à son paiement,
DISONS que si Monsieur [H] [Y] s’acquitte de l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée jusqu’au 22 novembre 2025, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué,
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [H] [Y] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION