Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00094 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWSB
[M] [E]
C/
[M] [U] [F], [K] [U] [F]
- Expéditions délivrées aux défendeurs
- FE délivrée à
Me Marie ABDELNOUR
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [E]
né le 19 Septembre 1960 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 5] (GUADELOUPE)
Représenté par Me Marie ABDELNOUR (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [M] [U] [F]
né le 29 Janvier 1983 à [Localité 1] (CAMEROUN) [Localité 1]
[Adresse 8] - [Adresse 2]
[Localité 6]
Présent
Madame [K] [U] [F]
née le 29 Juin 1985 à [Localité 1] (CAMEROUN) [Localité 1]
[Adresse 8] - [Adresse 2]
[Localité 6]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2017, prenant effet le même jour, Monsieur [E] [M] a donné à bail à Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 8] et une place de stationnement n°1081 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, Monsieur [E] [M] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3692.51 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Monsieur [E] a assigné Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 15 mars 2024 aux fins de voir :
Constater, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs, et ce à compter du 14 octobre 2023, la résiliation de plein droit du bail liant les parties,Constater, pour défaut de paiement, et ce, à compter du 14 novembre 2023, la résiliation de plein droit du bail liant les parties.
Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [M] [U] [F] et de Madame [K] [U] [F] et de celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
Dire qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code de procédure civile d'exécution,
Condamner solidairement Monsieur [M] [U] [F] et Madame [K] [U] [F] à payer à Monsieur [M] [E], à compter du 14 octobre 2023 ou à défaut à compter du 14 novembre 2023, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisés qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
Condamner solidairement Monsieur [M] [U] [F] et Madame [K] [U] [F] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 6.300,81 € à titre d'indemnité provisionnelle sur l'arriéré de loyer, charges locatives et indemnité d'occupation à la date du 4 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer pour la somme de 3.692,51 € et pour le surplus, à compter du jour de signification de la décision à intervenir,
Les Condamner solidairement à payer à Monsieur [M] [E] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 au Code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens.
À l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 12 avril 2024 afin que les consorts [U] [F] s'acquittent de leur dette locative.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, Monsieur [M] [E], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2608.02 euros au 11 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [U] [F] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 300 euros en sus du loyer courant.
Régulièrement assignée à domicile avec remise de l’acte à une personne présente, Madame [U] [F] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur et Madame [U] [F] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 15 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 septembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [E] [M] à Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Monsieur [E] a fait signifier à Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3692.51 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 13 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si le commandement fait état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée à l'audience. Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [E] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 octobre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que les consorts [U] [F] ont repris le paiement intégral du loyer courant et procèdent en sus à des versements afin d'apurer leur dette locative.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [E] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1105.89 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [E] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2608.02 euros à la date du 11 avril 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur et Madame [U] [F] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2608.02 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat».
Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des consorts [U] [F].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] à verser à Monsieur [E] [M] la somme de 200 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 26 octobre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 septembre 2017 entre Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] et Monsieur [E] [M], relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 8] et la place de stationnement n°1081 située à la même adresse ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 2608.02 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 9 mois à raison de 8 mensualités successives de 300 euros chacune, suivies d’une 9ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1105.89 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [F] [M] et Madame [U] [F] [K] à payer à Monsieur [E] [M] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION