Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/02358 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTZM
[V] [W]
C/
[C] [O]
- Expéditions délivrées à
Me Cathie HEURTEAU
- FE délivrée à la demanderesse
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Madame [V] [W]
née le 08 Janvier 1957 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Présente
DEFENDERESSE :
Madame [C] [O]
née le 18 Février 1934 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-1558 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Cathie HEURTEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 avril 2012, Madame [V] [W] a donné à bail à Madame [C] [O] une maison individuelle sise [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte de Commissaire de justice du 15 mai 2023, Madame [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3100,00 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.
Par acte de Commissaire de justice du 8 décembre 2023, Madame [W] a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 8 mars 2024 aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 15 juillet 2023,
Ordonner l'expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,
La condamner à lui régler une somme de 4563,00 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 1er décembre 2023,
La condamner à lui régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et provisions sur charges jusqu'à complète libération des lieux,
La condamner au paiement d'une somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 8 mars 2024 et a été renvoyée à celle du 12 avril 2024 pour permettre à la défenderesse d’obtenir le bénéfice de l’aide juridictionnelle.
Lors de l'audience du 12 avril 2024, Madame [W] comparait en personne et expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6963,00 euros, terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.
En défense, Madame [O], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection saisi, de constater l’effacement de la dette locative à concurrence de 5763,00 euros, selon décision de la commission de surendettement du 14 mars 2024, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, au visa du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter Madame [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
La défenderesse expose avoir déposé un dossier de surendettement. Elle précise que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable et a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 14 mars 2024, que la bailleresse ne justifie pas avoir fait un recours contre cette décision. Elle sollicite la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit au visa de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique régler la somme de 500,00 euros tous les mois, compte tenu de sa faible pension de retraite. Elle précise enfin qu’elle est sur le point de déménager dans un établissement spécialisé.
La juridiction a été destinataire d'un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance de Madame [W].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 11 décembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 8 mars 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 23 mai 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail, l'expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 VIII de la loi précitée prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, aucun élément produit aux débats n’atteste d’un recours contre la décision de la commission de surendettement du 14 mars 2024, laquelle a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [W] a fait signifier à Madame [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 3100,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 juillet 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiée.
Dès lors, Madame [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 16 juillet 2023, ce qui constitue pour Madame [W] un trouble manifestement illicite.
Toutefois, il est produit aux débat la décision du 14 mars 2023 de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde, décidant d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, décision devenue définitive.
Il convient dès lors d’ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 14 mars 2023. Si Madame [O] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, du 14 mars 2023 au 14 mars 2025, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la bailleresse produit un décompte manuscrit actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6963,00 euros au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus.
Il convient toutefois de tenir compte de l’effacement de la dette locative imposée par la commission de surendettement du 14 mars 2024, à concurrence de 5763,00 euros.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1200,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Madame [O] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (850 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, Madame [W] ne justifie d’aucun frais à ce titre, sa demande sera rejetée.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 16 juillet 2023, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au bail conclu entre Madame [V] [W] et Madame [C] [O], relatif au logement sis [Adresse 3] à [Localité 6],
CONDAMNONS Madame [C] [O] à payer à Madame [V] [W] la somme de 1200,00 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail jusqu’au 14 mars 2025,
FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 850,00 euros à compter du 1er avril 2024,
CONDAMNONS Madame [C] [O] à son paiement,
DISONS que si Madame [C] [O] s’acquitte de l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée jusqu’au 14 mars 2025, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué,
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, qu'en ce cas, à défaut pour Madame [C] [O] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [C] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION