Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00198 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX5X
Société CLAIRSIENNE
C/
[I] [R], [Y] [W]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 5]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société CLAIRSIENNE
RCS BORDEAUX 458 205 382
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par M. [L] [D] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [I] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [Y] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Absents
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 5 septembre 2017, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3293,41 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir :
"Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 7a, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
"Ordonner leur expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
"Les condamner solidairement à la somme de 3899,19 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant du dernier loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,
"Les condamner solidairement à la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
"Les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE,
dûment représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3899,19 euros au 25 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assignés à domicile avec remise de l'acte à une personne présente, Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution des défendeurs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 9 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31 août 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.
La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] un commandement d'avoir à payer la somme de 3293,41 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 13 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 13 septembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 14 octobre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 octobre 2023.
Dès lors, Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 octobre 2023, ce qui constitue pour la SA HLM CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3899,19 euros à la date du 25 mars 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3899,19 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 25 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (621,33 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] sont mariés.
En outre, en l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que "En vertu de l'article 220 du Code Civil, les locataires mariés sont solidairement tenus de toutes les dettes nées à leur charge de l'exécution du contrat et de ses suites, et ce même en cas de séparation de fait, le congé délivré par l'un d'eux ne pouvant pas mettre fin à cette solidarité. Ils sont également tenus solidairement, le cas échéant, du paiement de l'indemnité d'occupation. En cas de procédure de divorce, les époux restent solidairement responsables de toutes les dettes locatives jusqu'à la date de transcription de la décision judiciaire prononçant le divorce sur les registres de l'état civil. ".
Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 14 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (621,33 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 3899,19 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE, à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [W] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT