Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00444 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6T6
[E] [U]
C/
[J] [X]
- Expéditions délivrées au défendeur
- FE délivrée à
Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEUR :
Monsieur [E] [U]
né le 07 Novembre 1971 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS
DEFENDEUR :
Monsieur [J] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé en date du 28 février 2019, à effet du 12 mars 2019, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Monsieur [J] [X] un logement situé [Adresse 4] ainsi que deux emplacements de stationnement n°15 et n°16 situés à la même adresse, accessoires au contrat de bail principal portant sur le logement.
Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, Monsieur [E] [U] a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme de 3140,42 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, Monsieur [E] [U] a fait délivrer au locataire un deuxième commandement de payer la somme de 3204,89 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, Monsieur [E] [U] a fait délivrer au locataire un troisième commandement de payer la somme de 2186,82 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Monsieur [E] [U] a assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l'effet du commandement en date du 26 décembre 2023,Constater en conséquence la caducité du contrat de bail en date du 20 février 2019 portant sur les emplacements de stationnement n°15 et n°16 situés [Adresse 4], sur le fondement des articles 1186 et 1187 du Code civil,Condamner Monsieur [J] [X] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, y compris les emplacements de stationnement,S'entendre dire que faute pour lui de ce faire, il y sera contraint et expulsé, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier,Autoriser Monsieur [E] [U] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [X] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion,Condamner par provision Monsieur [J] [X] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 3.673,64 euros avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 26 décembre 2023.Condamner Monsieur [J] [X] à régler à Monsieur [E] [U] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus jusqu'au jour de la vidange effective des lieux, y compris les loyers dus pour la location des emplacements de stationnement,Condamner Monsieur [J] [X] aux entiers dépens en ceux compris le commandement, les frais d'exécution ainsi qu'à la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, Monsieur [E] [U], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2620,63 euros au 10 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [J] [X] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique percevoir un revenu mensuel de 2000 euros ainsi qu'une prime de 5000 euros en mai 2024. Il ne souhaite pas être condamné au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 avril 2024.
L’assignation en constatation de la résiliation des baux est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.
L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°15 et n°16 loués par Monsieur [E] [U] à Monsieur [J] [X].
En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Le contrat de bail relatif aux deux emplacements de stationnement n°15 et n°16 étant accessoire au contrat de bail principal relatif au logement, les effets du bail principal s'appliquent au bail accessoire.
Monsieur [E] [U] a fait signifier à Monsieur [J] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 2186,82 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [E] [U] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 7 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [J] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant en versant une somme en sus de celui-ci de nature à apurer sa dette. En outre, il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2000 euros et d'une prime de 5000 euros versée en mai 2024.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [E] [U] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [J] [X].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [J] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (768,15 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [E] [U] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2620,63 euros à la date du 10 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (295,06 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [J] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 2325,57 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [J] [X] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [X].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [X] à verser à Monsieur [E] [U] la somme de 300 euros.
Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 7 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 février 2019 entre Monsieur [J] [X] et Monsieur [E] [U], relatif au logement et aux emplacements de stationnement n°15 et 16 situés [Adresse 4] ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 2325,57 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [J] [X] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 390 euros chacune, suivies d’une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (768,15 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à Monsieur [E] [U] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION