TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 21/03567 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CT6PG
N° MINUTE :
Assignation du :
01 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 27 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.P.I ACTIPIERRE EUROPE
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Maître Jacques VAROCLIER de la SCP VAROCLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0145
DÉFENDERESSES
S.A. HERACLES INVESTISSEMENT, intervenant volontaire,
[Adresse 2]
[Localité 6]
Venant aux droits de la société :
S.N.C. HERACLES COMMERCES
[Adresse 3]
[Localité 6]
Toutes les deux représentées ensemble par Maître Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1899
Décision du 27 Mai 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/03567 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT6PG
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 24 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire een premier ressort
_____________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 22 septembre 2014, la société HERACLES COMMERCES (la société HERACLES) a vendu à la société ACTIPIERRE un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 7] (94) loué à la société BINEAU MAISON [Localité 7] (la société BINEAU), en vertu d’un bail commercial conclu le 27 mai 2010.
La société BINEAU a été défaillante dans le règlement de ses loyers.
Par jugement du 16 mars 2016, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société BINEAU, fixant la date de cessation des paiements au 16 septembre 2014.
La société BINEAU a été placée en liquidation judiciaire le 15 juin 2016, la résiliation du bail commercial a été judiciairement autorisée le 6 juillet 2016 et les locaux ont été restitués au bailleur le 19 septembre 2016.
Par acte du 20 avril 2016, les administrateurs judiciaires de la société BINEAU ont assigné la société ACTIPIERRE devant le tribunal de commerce de Créteil en nullité des paiements perçus au cours de la période dite suspecte.
Considérant que la société HERACLES lui avait dissimulé les défaillances de la société BINEAU dans le paiement de ses loyers, la société ACTPIERRE l’a fait assigner en intervention forcée et garantie par acte du 9 juin 2016.
Par jugement du 22 juin 2016, le tribunal de commerce de Créteil s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes en garantie formées par la société ACTIPIERRE contre la société HERACLES.
Par arrêt du 26 octobre 2017, la cour d’appel de Paris, saisie sur contredit, a confirmé cette décision.
Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal de commerce de Créteil a fait droit aux demandes de nullité du liquidateur et rejeté les demandes de la société ACTIPIERRE formées à l’encontre de la société HERACLES.
Par arrêt du 21 novembre 2019, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement en ce qu’il avait fait droit aux demandes de nullité et rejeté les demandes du liquidateur en annulation des paiements faits par la société BINEAU à la société ACTIPIERRE au cours de la période suspecte, et confirmé, par substitution de motifs, le rejet des demandes de la société ACTIPIERRE, relevant que l’appel en garantie était sans objet du fait du rejet de la demande en nullité.
Soutenant qu’elle avait exercé une action en responsabilité pour dol sur laquelle il n’avait pas été statué, la société ACTIPIERRE a formé une requête en omission de statuer, qui a été rejetée par arrêt du 24 septembre 2020 de la cour d’appel de Paris, celle-ci relevant que, dans son arrêt du 21 novembre 2019, elle n’avait pas omis de statuer sur le litige en responsabilité contractuelle entre les sociétés ACTIPIERRE et HERACLES, mais avait considéré que ce litige n’était pas de la compétence du juge de la procédure collective, ce qui justifiait le rejet de cette demande par le tribunal de commerce.
La société ACTIPIERRE a formé un pourvoi en cassation contre les arrêts des 21 novembre 2019 et 24 septembre 2020.
Elle a ensuite fait assigner la société HERACLES devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 1er mars 2021, aux fins de voir juger que cette dernière a commis une réticence dolosive lors de la vente et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 709.208,38 euros au titre du préjudice subi.
Par conclusions signifiées le 28 juin 2021, la société ACTIPIERRE a saisi le juge de la mise en état d’une demande de sursis à statuer, dans l’attente des arrêts à intervenir de la Cour de cassation.
Par ordonnance du 24 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, la société ACTIPIERRE demande au tribunal de :
Vu les articles 1116 et 1382 anciens, 1343-2 et 1344 et s. du Code civil,
Vu les articles 514 et suivants, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu les jurisprudence et pièces versées aux débats,
-DONNER ACTE à la société HERACLES INVESTISSEMENT de son intervention volontaire aux droits de la société HERACLES COMMERCES, sous réserve de justifier être le bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine intervenue,
-JUGER que les déclarations mensongères d’HERACLES COMMERCES dans l’acte authentique de vente en date du 22 septembre 2014 constituent des manœuvres dolosives caractérisées,
-JUGER qu’en ne portant pas à la connaissance d’ACTIPIERRE lors de la vente, les difficultés financières de BINEAU MAISON [Localité 7], alors qu’elle en avait parfaitement connaissance, HERACLES COMMERCES s’est rendue coupable de dol, la solvabilité du locataire commercial constituant un élément déterminant de l’investissement réalisé,
-JUGER que le dol d’HERACLES COMMERCES a été déterminant du consentement d’ACTIPIERRE EUROPE,
-JUGER que par ses agissements dolosifs, HERACLES COMMERCES a causé un préjudice à ACTIPIERRE EUROPE, égal à la perte locative subie,
-CONDAMNER en conséquence HERACLES INVESTISSEMENT venant aux droits d’HERACLES COMMERCES à indemniser ACTIPIERRE EUROPE à hauteur de 709.208,38 € en principal et du montant des intérêts courus depuis le 9 juin 2016 (date de l’assignation initiale devant le Tribunal de commerce), avec capitalisation de ceux dus pour une année entière,
-DEBOUTER HERACLES INVESTISSEMENT venant aux droits d’HERACLES COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-La CONDAMNER au paiement d’une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code civil, dont distraction au profit de la SCPA VAROCLIER Avocats, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.
-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 février 2023, la société HERACLES INVESTISSEMENT venant aux droits de la société HERACLES COMMERCES demande au tribunal de :
Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile ;
Vu l’ancien article 1116 ancien du Code civil ;
A TITRE PRINCIPAL :
-JUGER que la société HERACLES COMMERCES n’a commis aucun dol ;
En conséquence :
-DEBOUTER la société ACTIPIERRE EUROPE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
-JUGER que la société ACTIPIERRE EUROPE ne justifie pas du montant de son préjudice ;
En conséquence :
-DEBOUTER la société ACTIPIERRE EUROPE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
-CONDAMNER la société HERACLES INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 160.669,36€ à titre de dommages-intérêts ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
-DEBOUTER la société ACTIPIERRE EUROPE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-RECEVOIR la société HERACLES INVESTISSEMENT en son intervention volontaire ;
-CONDAMNER la société ACTIPIERRE EUROPE au paiement de la somme de 11.595,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société ACTIPIERRE EUROPE aux entiers dépens ;
-ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 15 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la réticence dolosive
La société ACTIPIERRE recherche la responsabilité de la société HERACLES sur le fondement de l’article 1116 du code civil, soutenant que les déclarations mensongères de cette dernière ont été déterminantes dans son consentement à contracter et constituent des manœuvres dolosives.
Elle expose ainsi que la société HERACLES s’était engagée préalablement à la signature de la promesse de vente à mettre à disposition d’ACTIPIERRE un dossier d’information sur « l’économie de l’opération », s’agissant d’un investissement devant assurer une rentabilité locative pérenne ; or , les documents communiqués par le vendeur, et notamment les factures de loyer des trois premiers trimestres de l’année 2014, ne permettaient pas de vérifier leur paiement par le locataire, ni la solvabilité de celui-ci ;
Surtout, elle rappelle que dans l’acte de vente, la société HERACLES a expressément déclaré et garanti que le locataire respectait les obligations mises à sa charge aux termes du bail et qu’il n’avait été formulé aucune demande relative au loyer par le locataire ;
Or il ressort d’échanges courriels intervenus entre le vendeur et son locataire avant la cession litigieuse que ce dernier avait connaissance des difficultés financières rencontrées par son locataire et lui avait accordé des facilités de paiement en lui permettant, à sa demande, de régler le loyer mensuellement.
Enfin, elle soutient que la société HERACLES n’a pas respecté l’obligation de procéder au quittancement du loyer du 4ème trimestre 2014 auprès du locataire et de le reverser à l’acquéreur.
En défense, la société HERACLES conteste toutes manœuvres dolosives en l’absence de preuves rapportées par la demanderesse, faisant valoir que les clauses contenues à l’acte de vente au titre des déclarations du vendeur sont des clauses standard et usuelles en matière de vente et non des mentions spéciales introduites intentionnellement dans le but de tromper l’acquéreur, et qu’en tout état de cause , aucune dette locative ni procédure en recouvrement de loyer n’existait avant la cession, et que la possibilité qu’elle avait accordée au locataire de régler son loyer mensuellement constituait simplement une pratique de bonne gestion.
Elle ajoute qu’il appartenait à la société ACTIPIERRE, professionnelle de l’immobilier, de se renseigner sur la situation financière du locataire du bien qu’elle entendait acquérir, et rappelle qu’elle lui avait communiqué les factures des loyers acquittés au cours des trois derniers trimestre et que la demanderesse était déjà en possession des courriels qui avaient été échangés avec la société BINEAU de sorte qu’elle n’ignorait pas les difficultés ponctuelles de trésorerie du locataire.
Sur ce,
Selon les termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.
Le dol peut aussi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
En l’espèce, l’acte de vente stipule en page 12 que « préalablement à la vente, le vendeur a mis de bonne foi à la disposition de l’acquéreur un ensemble de documents concernant le bien contenu dans un dossier d’information regroupant les documents significatifs et les principales informations en sa possession relatifs à l’immeuble, et qui pourraient avoir une incidence sur l’appréciation de la valeur de l’immeuble… »
Il est également stipulé en page 19, au titre des déclarations du vendeur, que celui-ci garantit notamment que le locataire a respecté les obligations mises à sa charge aux termes du bail, qu’il ne détient aucune correspondance significative avec le locataire ayant une incidence sur les conditions d’occupation des locaux et/ou l’exécution du bail, qu’il n’a accordé aucune remise, palier ou franchise sur les loyers pour la période postérieure à la vente, qu’il n’a été formulé aucune demande relative au loyer par le locataire pour le bail en cours depuis qu’il est propriétaire et qu’il n’existe aucune menace de contentieux avec ce dernier.
Il est constant que ces informations relatives à la solvabilité du locataire commercial étaient déterminantes pour le consentement de la société ACTIPIERRE qui effectuait une opération d’investissement et espérait légitimement une rentabilité locative.
Il ressort cependant des courriels échangés entre la société BINEAU et la société HERACLES entre les mois d’avril et septembre 2013 que le locataire commercial rencontrait des difficultés de trésorerie ayant amené la société HERACLES à lui accorder des facilités de paiement en lui permettant, à sa demande, de régler le loyer mensuellement.
Il ressort par ailleurs de ces échanges que la société BINEAU était dans l’attente d’un retour concernant une baisse de loyer que la société HERACLES envisageait de lui octroyer suite à la cession à venir de parkings, cette négociation s’étant poursuivie au cours de l’année 2014.
En conséquence, la société HERACLES avait pleinement connaissance de difficultés financières de la société BINEAU antérieures à la vente et ayant impacté le règlement des loyers. Elle se devait donc d’en informer la société ACTIPIERRE dans le cadre de son obligation de contracter de bonne foi rappelée à l’acte de vente en page 12.
Or force est de constater que la société HERACLES ne justifie pas de l’exécution de son obligation, et qu’en particulier le dossier d’information remis à la société ACTIPIERRE afin d’apprécier l’économie de l’opération ne fait aucunement référence à ces difficultés.
De même, la société HERACLES ne justifie pas avoir transmis à la société ACTIPIERRE antérieurement à la cession, les échanges de courriels avec la société BINEAU, et son allégation selon laquelle l’acquéreur en aurait eu connaissance n’est nullement démontrée.
Partant, il sera jugé que la société HERACLES, en dissimulant à la société ACTIPIERRE des informations essentielles, s’est rendue coupable de réticence dolosive au sens de l’article 1116 du code civil.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société ACTIPIERRE
La société ACTIPIERRE sollicite la condamnation de la société HERACLES à lui payer la somme de 709.208,38 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte locative subie depuis l’acquisition le 22 septembre 2014, jusqu’à la relocation effective du bien le 26 juin 2017.
Elle considère n’avoir fait preuve d’aucun manque de diligence dès lors que le liquidateur lui a restitué tardivement les clefs du bien et soutient que la perte de chance de percevoir un loyer ne souffre d’aléa ni dans son principe ni dans son quantum, étant par nature égale aux loyers ou indemnités d’occupation non perçus.
En défense, la société HERACLES conteste le calcul du préjudice non justifié dans son principe et dans son quantum, la société ACTIPIERRE ne pouvant prétendre au remboursement des loyers mais seulement à la réparation d’une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. A supposer que le préjudice soit retenu, elle estime qu’il ne saurait excéder la somme de 160.669,36 euros, sur la base d’une perte locative calculée sur la période du 1er octobre 2014 au 19 septembre 2016, date de remise des clés, en retenant un pourcentage de perte de chance de 60%.
Sur ce,
Le préjudice réparable de la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat correspond uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
En l’espèce, la société ACTIPIERRE réclame une somme de 709.208,38 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte locative subie depuis son acquisition le 2 septembre 2014, jusqu’à la relocation effective du bien le 26 juin 2017.
S’il est constant que la demanderesse justifie, par les documents produits, d’une perte de loyers sur la période du 2 septembre 2014 au 26 juin 2017, pour autant le préjudice réparable ne peut consister qu’en une perte de chance de percevoir ces loyers, perte qui sera appréciée à hauteur de 70 % sur la base de toute la période considérée.
La société HERACLES sera donc condamnée à payer à la société ACTIPIERRE la somme de 496 445,87 euros.
Sur les demandes accessoires
La société HERACLES qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.
Elle sera en outre condamnée à payer à la société ACTIPIERRE une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne la société HERACLES à payer à la société ACTIPIERRE la somme de 496 445,87 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la société HERACLES aux dépens,
Condamne la société ACTIPIERRE à payer à la société ACTIPIERRE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 27 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente