TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
JUGEMENT
procédure accélérée au fond
66A
Minute n° 24/484
N° RG 23/01821 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFZL
3 copies
GROSSE délivrée
le27/05/2024
àMe Servane LE BOURCE
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 25 Mars 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
Commune de [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 31 août 2023, la Commune de [Localité 2] a fait assigner Monsieur [L] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir :
- condamner le défendeur à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ;
- ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 40 000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;
- l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux et à effectuer des contrôles sur place, le propriétaire étant régulièrement convoqué ;
- l’autoriser, à défaut, à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire
- condamner le défendeur au paiement d’un amende d’un montant de 5 000 euros conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, dont le produit lui sera intégralement versé ;
- le condamner à lui payer une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont distraction au profit de Me LE BOURCE en application de l’article 699 du code de procédure civile.
La demanderesse expose que Monsieur [L] est propriétaire d’un appartement d’une superficie de 40 m2 situé [Adresse 1] à [Localité 2] ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 07 janvier 2022 qu’il a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis mai 2021 par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 9 520 euros.
L’affaire, fixée à l’audience du 04 décembre 2023, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 25 mars 2024.
Par ses dernières conclusions du 05 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Commune de [Localité 2] maintient l’ensemble de ses demandes.
Par conclusions du 19 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses demandes, moyens et prétentions, Monsieur [L]conclut au rejet des demandes, subsidiairement à la réduction des amendes à 1 euro symbolique, chaque partie supportant la charge de ses frais et dépens.
Il fait valoir qu’il occupe avec sa famille le logement situé au 2ème étage de l’immeuble ; que la chambre aménagée, située au 3ème étage, constitue une partie de son domicile auquel elle est directement reliée par un escalier situé à l’intérieur de son logement, de sorte que l’infraction n’est pas constituée ; qu’il a mis désormais le bien en location étudiant.
II - MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales :
La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 2] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 2] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 2]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.
Sur le défaut d’autorisation de changement d’usage :
L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.
Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 2] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il n’est pas contesté en l’espèce que le local était antérieurement destiné à l’habitation. Sa location en meublé de tourisme est établie par le procès-verbal daté du 07 janvier 2022.
Le défendeur soutient que contrairement au postulat de la commune, le logement en cause fait partie de son habitation principale, de sorte que compte tenu de la durée de location (moins de 120 jours), il n’était pas tenu de procéder à une déclaration.
Même si, comme il le soutient, le logement n’est accessible que par un escalier implanté dans l’entrée de l’habitation principale, il peut être considéré comme indépendant dès lors qu’il peut y être accédé sans pénétrer dans le corps du logement du demandeur, ce que confirment la description du logement, meublé et équipé en électroménager, et l’intitulé de l’annonce sur le site qui propose un “logement entier”.
L’ensemble de ces éléments permet d’établir que le logement ne fait pas partie intégrante de la résidence principale du demandeur, de sorte qu’il est soumis à déclaration préalable, et que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.
Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction depuis le mois de mai 2021 mais aussi la bonne foi du défendeur, qui a fait preuve de transparence et a cessé la location litigieuse, il y a lieu, en considération du gain estimé à 9 520 euros, de le condamner à une amende civile de 3 000 euros.
Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit aux autres demandes de la commune, le logement en cause étant désormais proposé à la location étudiante.
sur le défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement :
Aux termes des dispositions de l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (...) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble.
L’article L.324-1-1 V du même code prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Pour les motifs exposés plus haut, Monsieur [L] sera condamné sur ce fondement à une amende de 500 euros.
Sur les frais irrépétibles
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 2] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le défendeur sera condamné aux dépens.
III - DÉCISION
Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;
Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [L] [H] à payer à la commune de [Localité 2] une amende civile d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 2] ;
Condamne Monsieur [L] [H] à payer à la commune de [Localité 2] une amende civile d’un montant de 500 euros sur le fondement de l'article L.324-1-1 du code du tourisme qui sera intégralement versée à la commune de [Localité 2] ;
Déboute la Commune de [Localité 2] du surplus de ses demandes ;
Condamne Monsieur [L] [H] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne Monsieur [L] [H] aux dépens, dont recouvrement direct au profit de Me LE BOURCE en application de l’article 699 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,