RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00044 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSXA
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 27 MAI 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
S.A. SIDR
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par M. [Z] [U] (Autre)
DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [E] [O]
[Adresse 3]
SIDR [Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [P] épouse [O]
[Adresse 3]
SIDR [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 22 Avril 2024
DÉCISION :
Réputé contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SIDR a donné à bail à Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], SIDR [Adresse 3] à [Localité 4] par contrat du 23 février 2012, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 657,68 euros charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, SIDR a :
- proposé un plan d’apurement le 15 novembre 2017,
- adressé à ses locataires une mise en demeure le 15 mai 2018,
- signé un nouveau plan d’apurement le 10 octobre 2019,
- accepté le moratoire proposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion entrant en vigueur le 31 mars 2022,
- de nouveau mis en demeure les locataires le 7 février 2023 du fait du non respect du moratoire au vu des l’aggravation des impayés de loyers,
- adressé une sommation de payer le 7 juin 2023 pour un montant en principal de 18943,36 euros.
Ces démarches étant restées vaines, et la dette locative n’ayant fait qu’augmenter malgré le moratoire imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion, la SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 08 décembre 2023 aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 23 février 2012 ; ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P]des lieux loués , ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] à lui payer la somme en principal de 19575,97 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 657,68 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu'à parfait délaissement des lieux ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire condamner Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais d'expulsion ;
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 22 avril 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois à la demande des parties, la SIDR- représentée par Monsieur [U], muni d'un pouvoir de représentation régulier - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 20350,53 euros.
Monsieur [B] [E] [O], cité à domicile le 8 décembre 2023 n’a comparu à aucune des audiences.
Madame [V] [O] née [P], citée à personne le 8 décembre 2023, a comparu, représentée par son conseil, Me Estelle Chassard.
Elle conclut au rejet de toutes les demandes de la SIDR à son encontre et sollicite des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 100 euros par mois avec règlement du solde à la 36ème mensualité. Elle expose avoir bénéficié d’un moratoire ordonné par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion de 24 mois à compter du 31 mars 2022 emportant interdiction de régler les dettes antérieures ; elle fait également valoir qu’elle a de nouveau saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 18 février 2024 qui l’a déclarée recevable et a orienté son dossier vers des mesures de réaménagement.
Elle considère qu’en vertu de la recevabilité en surendettement et suivant les articles L722-2 et L722-5 du code de la consommation, l’ensemble de ses dettes a perdu son exigibilité, de sorte qu’elle ne peut être condamnée en paiement, ni voir prononcer la résiliation du bail, de sorte que l’ensemble des demandes de la SIDR doivent être rejetées.
Elle a sollicité le bénéfice des délais de paiement prévus à l’article 1343-5 du code civil, étendus au délai de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En réplique, la SIDR fait observer que l’assignation est antérieure à la nouvelle saisine de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion intervenu le 18 février 2024, et postérieure à la mise en demeure du 7 février 2023 valant dénonciation du moratoire ordonné à compter du 31 mars 2022, en raison du non paiement des charges de loyer, condition essentielle à la validité du moratoire. Elle fait observer en second lieu que l’interdiction des paiements des dettes antérieures et l’arrête des poursuites résultant des articles L722-2 et L722-5 ne font pas obstacle à la fixation de la créance ni à l’action en résiliation de bail. Enfin, elle souligne que l’octroi de délais de paiement est conditionné, aux termes de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience alors que Madame [V] [O] née [P] n’a repris le paiement de son loyer qu’en avril 2024, alors que la première audience a été tenue le 19 février 2024.
Elle maintient donc l’ensemble de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et en paiement de la somme actualisée de 20350,63 euros au 18 avril 2024 nonobstant la procédure de surendettement en cours.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel et que Monsieur [B] [E] [O], n’a pas comparu alors qu’il n’a pas été personnelent touché par l’assignation.
En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité :
Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 12 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 31 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur l’incidence de la procédure de surendettement
L’article L722-2 du code de la consommation prévoit que la décision de recevabilité emporte suspension et interdiction des voies d’exécution portant sur le biens du débiteur pour les dettes autres qu’alimentaires.
L’article L722-5 quant à elle prévoit que cette interdiction des poursuite emporte également interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité.
Il ne résulte de ces textes ni l’interdiction pour le créancier de rechercher devant le juge judiciaire l’obtention d’un titre exécutoire fixant le montant de sa créance, ni l’irrecevabilité, par principe, d’une action en résiliation de bail, qui n’est pas une action en exécution forcée exercée sur les biens du débiteur.
L’action est donc recevable.
II. Sur la demande de résiliation du bail et la condamnation au paiement
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ;
l'article 1728 du même code dispose quant à lui que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ;
enfin, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d'une inexécution contractuelle en ces termes :
"La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de et son expulsion des lieux.
En l’espèce, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 24-VI ne sont pas applicables puisque la demande principale tend au prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers et non au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Or à cet égard, il convient de rappeler que ni l’article L722-2 ni l’article L722-5 ne dispense le locataire de régler le loyer courant à bonne échéance ; ainsi, Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [O] née [P] étaient tenus de verser leur loyer chaque mois à compter de la première décision de recevabilité en surendettement pronocnée le 28 octobre 2021.
Le décompte produit en l'espèce par SIDR révèle que la dette locative s’élevait à 20195,30 euros à la date du 18 avril 2024.
De l’ensemble des éléments produits, il ne peut qu’être constaté que les débiteurs n’ont nullement respecté l’obligation essentielle de paiement du loyer puisque de la somme de 12474,86 euros déclarée dans le moratoire entrant en vigueur le 31 mars 2022, la dette locative est montée à la somme de 17038 euros au jour de la mise en demeure du 18 février 2023, augmentant encore jusqu’à 18943,36 euros lors de la sommation de payer délivrée par commissaire de Justice à la demande du bailleur le 7 juin 2023, puis jusqu’à 19575 euros lors de l’assignation du 8 décembre 2023 et atteignant la somme de 20495,36 euros lors de la seconde décision de recevabilité en date du 29 février 2024.
L’introduction d’une procédure de surendettement n’a nullement pour but de dispenser les débiteurs de leur obligation de payer le loyer courant, et au contraire, les mesures de moratoire entrées en vigueur pour deux ans au 31 mars 2022 s’accompagnaient de l’obligation de payer régulièrement les charges courantes, ce qui n’a manifestement pas été fait.
Il doit être relevé à cet égard que les débiteurs ont manqué à leur obligation essentielle à plusieurs reprises et pendant de nombreux mois, ne procédant ainsi à aucun paiement entre octobre 2022 et février 2023, soit pendant l’exécution du moratoire ordonné par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.
Ainsi, en s’abstenant de régler le loyer pendant plusieurs mois, malgré la suspension de l’exigibilité de leur endettement, et en dépit de nombreux avertissements, Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [O] née [P] ont gravement manqué à leur obligation principale et ce de manière réitérée.
La décision de recevabilité récemment prononcée le 29 février 2024 ne saurait faire obstacle à la fixation de la créance de la SIDR à la somme de 20195,30 euros après déduction des frais de procédure relevant des dépens et arrêtée à la date du 18 avril 2024 (loyer de mars 2024 échu inclus), seule l’action de la SIDR en paiement forcé de cette somme restant soumise au déroulement de la procédure de surendettement.
Cette décision ne saurait pas non plus faire obstacle à la résiliation du bail, sanction naturelle des manquements graves et répétés commis par les débiteurs avant la décision du 29 février 2024.
Dans ces circonstances, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires pour défaut de paiement des loyers.
Par ailleurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] au paiement de la somme de 20195,30 euros représentant le montant de loyers impayés arrêtés à la date du 18 avril 2024.
En outre, il y a lieu de prévoir la condamnation solidaire de Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] au paiement du loyer augmenté des charges locatives pour le mois d’avril 2024, l'obligation au paiement du loyer demeurant jusqu'à la résiliation du bail prononcée par le présent jugement.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”
Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 24 VI ne sont pas applicables, s’agissant d’une procédure tendant au prononcé de la résiliation du bail et non à constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, si la première condition de reprise de paiement intégral du loyer avant l’audience peut être considérée comme remplie après le paiement de la somme de 952 euros le 10 avril 2024, il doit être parallèlement relevé que Madame [V] [O] née [P], qui formule seule une demande de délais de paiement, ne justifie pas être en mesure d’acquitter la dette locative, supérieure à 20 000 euros en 36 mois en dehors de toute procédure de surendettement.
La demande de délais doit donc être rejetée, étant précisé qu’en vertu de la décision de recevabilité prise par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 29 février 2024, le bailleur n’est pas autorisé à entamer des procédures d’exécution forcée aux fins de paiement de la créance et que le remboursement de la dette locative sera par conséquent fixé selon le plan d’apurement mis en place par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.
III. Sur la libération des lieux, l’expulsion et la demande d'indemnité d'occupation:
La résiliation du bail étant prononcée par le présent jugement, il convient d’ordonner à Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [O] née [P] de restituer le logement libre de toute occupation .
À défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisé à faire procéder à l‘expulsion des locataires Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [O] née [P] conformément aux textes du code des procédures civiles d’exécution régissant la matière, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] se trouveront occupants sans droit ni titre du logement, et seront redevables d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges connu, soit 657,68 euros, et sera révisable de la même manière que le loyer et les charges qui auraient été dus an l'absence de résiliation.
Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] seront solidairement condamnés au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.
IV. Sur les demandes accessoires :
Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des assignations et de leur notification à la préfecture.
En l'absence de clause résolutoire, la délivrance d'une sommation de payer ne saurait être comprise dans les dépens de la présente instance.
Le cas échéant, ils supporteront solidairement également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.
Aucun élément de fait ou de droit ne conduit à ne pas écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 février 2012 entre la SIDR et Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], SIDR [Adresse 3] à [Localité 4], aux torts des locataires ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] et à tous occupants de leur chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] à verser à la SIDR la somme de 20195,30 euros selon décompte arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers impayés (échéance du mois de mars 2024 incluse) ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] à payer à la SIDR le montant du loyer augmenté des charges contractuellement prévus jusqu'au jour du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement sur 36 mois formée par Madame [V] [O] née [P] ;
RAPPELLE que la décision de recevabilité prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 29 février 2024 entraîne notamment l’interdiction des voies d’exécution sur les biens des débiteurs ;
RAPPELLE que les modalités de paiement de la dette locative seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement actuellement encours ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] à la SIDR ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 676,02 euros à ce jour ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] [O] et Madame [V] [P] aux dépens;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier placé présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection