TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 29/05/2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Maître Rémi HOUDAIBI
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/01222
N° Portalis 352J-W-B7I-C34K3
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDERESSE
E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maître Caroline VIEIRA
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 27 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01222 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34K3
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 23/02/2017, [Localité 8] HABITAT OPH a donné à bail à [Y] [D] un local à usage d'habitation principale situé au [Adresse 5], porte 2D, moyennant un loyer mensuel initial de 400,14 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 11/01/2024 délivré à personne morale, [Y] [D] a assigné [Localité 8] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection de PARIS, statuant en référé, au visa de l'article 145 du code de procédure civile.
L'affaire était appelée à l'audience du 29/02/2024, faisait l'objet d'un renvoi pour être finalement examinée à l'audience du 22/04/2024.
[Y] [D], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l'audience de voir :
- désigner un expert avec pour mission de :
o se rendre sur place au [Adresse 5] ;
o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
o visiter les lieux et les décrire,
o constater l'existence des désordres et notamment la présence de nombreuses infiltrations et moisissures, l'état des menuiseries/huisserie, le dysfonctionnement du système d'aération et la vétusté de l'ensemble des canalisations ;
o vérifier si l'immeuble correspond aux caractéristiques d'un logement décent telles que fixées par les dispositions légales et réglementaires ;
o décrire avec précision les désordres, les non-conformités s'il y en a, en préciser l'origine, indiquer les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût;
o vérifier si l'immeuble loué est en bon état d'entretien et de réparation ;
o fournir tout élément techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction d'apprécier les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis notamment en terme de perte de jouissance du bien ;
o apporter toute précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;
o dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ;
o dire qu'il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai de trois mois à compter de cette mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l'expert d'une copie conforme de la présente assignation et de l'ordonnance à intervenir ainsi que de la justification du paiement de la consignation au greffier ;
o dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui,
- juger que les frais d'expertise seront avancés par l'Etat dans le cadre de l'aide juridictionnelle totale.
[Localité 8] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures reprises oralement de voir :
- débouter [Y] [D] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la demanderesse à verser la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties oralement reprises à l'audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'affaire a été mise en délibéré 27/05/2024 par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DES MOTIFS
L'article 145 du code de procédure civile dispose que "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé".
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
En l'espèce, [Y] [D] fait valoir que l'appartement loué présente, depuis 2022, des problèmes d'humidité persistants, impactant son mobilier et sa santé. Elle estime que le bailleur ne respecte pas ses obligations légales en n'effectuant pas les travaux de rénovation complets suite à ses nombreuses alertes. Elle ajoute que les travaux effectués suite au dernier dégât des eaux en mai 2023 n'ont pas permis de mettre fin à l'humidité de l'appartement, et qu'une expertise judiciaire permettrait de découvrir l'origine de cette humidité et des non-conformités de l'appartement.
Au soutien de ses allégations, elle verse aux débats :
- plusieurs courriels envoyés par la locataire au bailleur entre août et novembre 2022 signalant des inondations dans le logement, des moisissures, la présence de nuisibles dans le logement et dans l'immeuble, la défectuosité des éléments présents dans le logement, l’absence de ventilation par VMC causant notamment des gonflements du sol, du mur et du plafond ;
- trois courriels recommandés à l'attention du bailleur en mai 2023 ;
- le justificatif d'hébergement temporaire par son assurance suite au sinistre de mai 2023 ;
- le devis de rénovation du logement par OMPR du 30/05/2023 ;
- un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 03/07/2023 ;
- un courrier du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 8] du 15/12/2023 constatant la forte humidité par condensation dans l'appartement et la prolifération de moisissures.
[Localité 8] HABITAT OPH conteste le caractère utile de l'expertise judiciaire, estimant que la locataire ne démontre pas de l’actualité des fuites et des infiltrations. Il indique que des travaux ont été effectués dans le logement à la suite du dernier dégât des eaux de mai 2023, que la visite du service technique de l'habitat a conclu en décembre 2023 à la mise en place d'un protocole de décontamination par la locataire qui doit mieux aérer son logement, que le procès-verbal de constat ne met en évidence aucun sinistre en cours ou aucune dégradation de la situation. Il ajoute qu'un plan de réhabilitation global de l'ensemble immobilier doit avoir lieu après le remplacement de la société en charge des travaux, placée en liquidation judiciaire récemment.
Au soutien de ses observations, [Localité 8] HABITAT OPH produit :
- l'annonce BODACC concernant la société en charge de la réhabilitation du 26/09/2023 ;
- les courriers envoyés à la locataire des 25/09/2023 et 29/11/2023 ;
- les factures de remplacement des sanitaires, de désinfection et nettoyage du logement, de dératisation, de remplacement du joint de ballon d'eau chaude et d'installation d'un déshumidificateur.
Il résulte de ces éléments, et notamment du procès-verbal de constat du 03/07/2023, que des traces d'humidité persistent dans le logement avec des murs et plafonds gondolés et craquelés, malgré les travaux effectués en 2023. Le constat et les photographies montrent la présence de moisissures, signalée par la locataire depuis plus d'un an et demi et qui persiste. Cet élément a été constaté par le service technique de l'habitat qui indique dans son courrier que le propriétaire devra procéder aux travaux de rénovation.
[Localité 8] HABITAT OPH invoque des travaux de réfection en mai 2023 et plus globalement un projet de réhabilitation de l'ensemble immobilier. Les éléments produits par la locataire démontrent néanmoins l'absence de remise en état satisfaisante du logement selon les constatations du 03/07/2023.
Eu égard aux désordres invoqués, à la chronologie des faits et des diverses constatations, aux positions divergentes de chacune des parties et aux pièces versées aux débats, une expertise apparaît nécessaire, afin que la nature ainsi que l'origine des éventuels désordres affectant les lieux litigieux ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier et les éventuels préjudices subis par la locataire soient clairement et définitivement déterminés.
En conséquent, il convient d'ordonner une mesure d'expertise, dont les frais seront avancés par le Trésor public compte tenu du bénéfice de l'aide juridictionnelle totale par [Y] [D].
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
ORDONNE une expertise et DESIGNE pour y procéder :
[I] [W], expert inscrite sur la liste de la Cour d'appel de PARIS,
[Adresse 4]
[Localité 6]
[XXXXXXXX02] (Mobile)
[XXXXXXXX01] (Téléphone)
Email : [Courriel 7]
Décision du 27 mai 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01222 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34K3
en qualité d'expert avec pour mission de :
- convoquer les parties en cause et leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception,
- prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 5], loué à [Y] [D] par [Localité 8] HABITAT OPH,
- dire si ce logement est décent et salubre, en bon état d'usage et de réparation ainsi qu'en état de servir à sa destination d'habitation au sens notamment, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret du 30 janvier 2002,
- décrire avec précision les désordres, les non-conformités s'il y en a, en préciser l'origine, indiquer les travaux propres à y remédier ;
- déterminer la date d'apparition et l'origine de ces éventuels désordres et fournir tous les éléments techniques sur leurs consistance et causes en précisant s'ils résultent d'un défaut d'entretien locatif ou bien d'un manquement du bailleur ou de son mandataire,
- déterminer les travaux et/ou réparations locatives accomplies/envisagés par chacune des parties depuis l'entrée dans les lieux de la locataire et fournir au tribunal tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues,
- décrire les mesures à mettre en œuvre afin de faire cesser les éventuels désordres et les travaux permettant une remise en état des lieux, en indiquant les délais nécessaires à leur réalisation et si un maintien dans les lieux de la locataire est possible pendant la durée de ces travaux,
- apporter toute précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;
- fournir tous éléments sur les inconvénients de toutes natures éventuellement endurés par l'occupant des lieux en décrivant leur nature (consistance et ampleur) ainsi que leur durée de façon à permettre l'appréciation de l'éventuel préjudice de jouissance subi par la locataire,
- répondre aux dires des parties et faire toutes observations utiles au règlement du litige,
DIT que l'expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu'il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 8 jours à partir de la notification faite par le greffe,
DIT n'y avoir lieu à fixation d'une consignation compte tenu de l'aide juridictionnelle accordée à la partie demanderesse à l'expertise ;
DIT, en conséquence, que les frais d'expertise seront avancés et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle ;
DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile,
DIT que l'expert qui aura accepté sa mission commencera ses opérations dès qu'il aura été averti que la provision fixée aura été consignée au secrétariat-greffe en procédant à toutes constatations, en s'entourant de tout avis, en se faisant le cas échéant assister par tout sachant ou technicien de son choix dans la mesure seulement où ils pourront lui apporter des informations de nature à éclairer ses propres constatations,
DIT qu'en cas d'indisponibilité ou de refus de sa mission, l'expert pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de QUATRE MOIS à compter de la consignation précitée, sauf à rendre compte au juge qui l'a commis s'il rencontre des difficultés qui font obstacle à sa mission ou si une extension de celle-ci s'avère nécessaire, laquelle saisine prendra la forme d'un envoi par le greffe d'un avis de consignation,
DIT que l'expert, en même temps qu'il déposera son rapport au greffe en fera tenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l'original,
DIT qu'il appartient à la partie la plus diligente de saisir à nouveau le tribunal après dépôt du rapport d'expertise,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,