Du 27 mars 2024
5AA
SCI/LC
PPP Contentieux général
N° RG 23/00327 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOLL
[X] [I]
C/
[D] [E]
- Expéditions délivrées à
Me GONDER
Me COUVRAND
Le
Avocats : la SELARL COUVRAND
la SELARL GONDER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 6]
JUGEMENT EN DATE DU 27 mars 2024
JUGE : Madame Karine CHONE,
GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,
GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI
DEMANDERESSE :
Madame [X] [I]
née le 25 Avril 1990 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric GONDER, membre de la SELARL GONDER, avocat au Barreau de Bordeaux
DEFENDEUR :
Monsieur [D] [E] [D]
né le 1er mars 1964 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par la SELARL COUVRAND (Avocat à Bordeaux)
DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
QUALIFICATION DU JUGEMENT :
réputée contradictoire
FAITS ET PROCEDURE
Selon acte en date du 20 janvier 2007, Monsieur [P] [I] a donné à bail à Monsieur [D] [E] et Madame [U] [M] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer d'un montant de 810 euros et 165 euros de provision pour charges.
Des suites du décès de Monsieur [I], Madame [X] [I] a hérité de l'ensemble des biens de Monsieur [I] comme il en a été attesté par la production d'un acte notarié dans le cadre de la présente instance.
Madame [U] [M] a quitté le logement.
Madame [X] [I] a adressé à Monsieur [E] une régularistaion de charges pour un montant de 2.271,33 euros.
Monsieur [E] n'ayant pas réglé la somme sollicitée, le conseil du bailleur lui a adressé une mise en demeure.
Un commandement de payer lui a été signifié par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022 pour un montant de 2.271,33 euros.
Le commandement de payer n'étant pas suivi d'effets, c'est dans ces conditions que Madame [X] [I] a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux par exploit de commissaire de justice en date du 09 décembre 2022 aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et de le voir condamner à payer la somme de 2.347,26 euros au titre de l'arriéré de charges ainsi qu'une indemnité d'occupation, de laisser la possibilité au bailleur de procéder à la régularisation de charges et de condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur [D] [E] a quitté les lieux le 20 février 2023.
A l'audience du 24 janvier 2024, Madame [X] [I], représentée par son Conseil Maître Frédéric GONDER substitué par Maître [X] PARCHEMINEY, a sollicité du tribunal de :
- constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet ;
- condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 1.794,72 euros, décompte arrété à la date du 20 février 2023, date de la restitution des clés, déduction faite du montant du dépôt de garantie;
- Condamner Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que conformément aux dispositions de l''article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et que suite à son départ Monsieur [E] reste à devoir la somme de 1794,72 € au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du montant du dépot de garantie et qu'à ce titre elle produit un décompte particulièrement détaillé, auquel sont annexés l'ensemble des justificatifs, et notamment les factures correspondantes aux charges dont il est réclamé le paiement.
Monsieur [D] [E] n’a pas comparu.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire il est utilement rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.
En procédure orale, une demande en justice présentée dans un écrit n'est valablement formée que lorsqu'elle est oralement soutenue à l'audience des débats.
La procédure étant orale, ne sont pas recevables les conclusions adressées au juge par une partie qui ne comparaît ni n'est représentée (Civ. 2e, 12 février 2004).
Le dépôt de conclusions postérieurement ne peut suppléer le défaut de comparution (Civ. 3e, 19 septembre 2007).
Maître COUVRAND a informé le greffe du tribunal le 23 janvier 2024, soit la veille de l’audience, à 19h28, qu'elle était dans l'impossibilité d'être présente à l'audience du 24 janvier 2024 et qu'elle procédait par dépôt de dossier via le RPVA avant dépôt papier par voie palais.
Madame le greffier lui a dès lors expressément répondu par mail, en date du 24 janvier 2024 et préalablement à l'audience, que la procédure imposait qu'elle puisse être présente ou à défaut qu'elle se fasse substituer.
Maître COUVRAND n'a pas donné suite à ces messages et a déposé ses conclusions postérieurement à l'audience, le 25 janvier 2024, de sorte que les conclusions sont déclarées irrecevables dans le cadre de la présente instance.
I.Sur la demande de paiement
Aux termes de l'article 9 du Code de porcédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Aux termes de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire."
Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."
En l'espèce il ressort des pièces transmises par Madame [I] qu'elle a informé Monsieur [E] par courrier en date du 11 octobre 2021 de la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2021 pour un montant de 1.274 euros.
Elle a accompagné ce courrier d'un tableau, dont on peut légitimement pensé qu'il a été établi par ses soins.
L'étude de ce tableau met en évidence un mode de calcul et de répartition des charges qui varie selon la nature des charges sans qu'il en soit pour autant justifié.
On peut en effet s'étonner de constater que pour l'électricité, l'entretien des espaces verts, l'entretien des espaces communs et la taxe d'ordures ménagères, Madame [I] a opté pour un prorata de la superficie du bien loué par rapport à la superficie de l'immeuble sis [Adresse 5], alors que pour l'eau elle a opté pour un prorata au nombre d'occupants du logement.
Il est également surprenant de constater que pour l'attribution des charges se rapportant à l'utilisation du gaz, elle a déterminé, compte tenu de la superficie du logement, que la part de 60% des charges devait être attribuée au logement de Monsieur [E] sans qu'il ne soit là encore justifié de ce choix.
En outre, il convient de relever que si Madame [I] base une partie de ses calculs en considération de la superficie de l'appartement occupé par Monsieur [E] par rapport à la superficie totale de l'immeuble, elle ne produit toutefois aucun document permettant de constater la réalité de ses calculs tel un titre de propriété faisant apparaître l'ensemble des lots de l'immeuble et leur superficie.
Elle ne produit pas non plus de règlement de copropriété duquel il aurait été possible de constater le montant total des charges se rattachant à ladite copropriété et le nombre de lots entre lesquels la ventilation doit être effectuée.
Par ailleurs, si elle se base sur le nombre d'occupants dans les logements aux fins de déterminer les charges pour la consommation d'eau, elle ne justifie aucunement du nombre d'occupants total au sein de l'immeuble, de sorte que la présente juridiction est là encore dans l'incapacité de vérifier les calculs établis.
Enfin, il est surprenant que si Madame [I] déclare dans le tableau produit que "un contrat spécifique est associé à la gazinière. Par conséquent l'intégralité des charges réglées sont imputables au T5", elle ne produit toutefois pas copie dudit contrat et ne justifie pas des raisons pour lesquelles seul l'occupant du T5, en l'espèce Monsieur [E], aurait eu à supporter la totalité des charges s'y rapportant.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [I] est défaillante à apporter la preuve du montant déterminé et sollicité au titre de la régularisation de charges pour l'occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 6].
En conséquence elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.
IV. Sur les demandes accessoires
Madame [X] [I] supportera la charge des entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,
DECLARE irrecevables les conclusions déposées par Maître Catherine COUVRAND postérieurement à l'audience du 24 janvier 2024 ;
DEBOUTE Madame [X] [I] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [X] [I] au paiement des entiers dépens;
RAPPELLE l'exécution de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE