TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/475
N° RG 23/02461 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOA4
3 copies
GROSSE délivrée
le27/05/2024
àla SELARL GREGORY BELLOCQ
Me Olivier LALANDE
Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.C.I. GFF IMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEURS
Madame [G] [D]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [J] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 5]
défaillant
Madame [U] [R]
[Adresse 7]
[Localité 5]
défaillante
I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 22 novembre 2023, la SCI GFF IMMO a assigné Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Par dernières conclusions du 29 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la SCI GFF IMMO demande au juge des référés de :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et de la provision sur charges ;
- condamner solidairement Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à lui payer par provision une indemnité compensatrice d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à lui payer par provision la somme de 13 752,05 euros, arrêtée au jour de la libération effective des lieux ;
- dire que ces sommes seront majorées de 20 % ;
- débouter Madame [D] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de délais de paiement ;
- condamner solidairement Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 06 septembre 2023.
La demanderesse expose que, par acte sous signatures électroniques en dates des 08 et 09 mars 2022, elle a donné à bail à Madame [D], des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3], Monsieur [Y] et Madame [R] s’étant portés cautions solidaires ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 06 septembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, régulièrement dénoncé aux cautions le 02 octobre 2023.
Par conclusions du 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, Madame [D] demande au juge de :
- sur la clause résolutoire :
- constater qu’elle a quitté les lieux le 1er avril 2024 ;
- constater la résiliation du contrat de bail à la date du 07 octobre 2023, telle que le prévoit la clause résolutoire ;
- sur le montant de la provision :
- constater que l’arriéré locatif s’élève à 6 818,59 euros TTC ;
- dire n’y avoir lieu à référé concernant une éventuelle indemnité d’occupation ;
- débouter la SCI GFF IMMO de ses demandes ;
- en tout état de cause :
- dire n’y avoir lieu à référé concernant une éventuelle majoration des sommes ;
- constater que le dépôt de garantie de 2 252,78 euros sera alloué immédiatement au paiement de l’arriéré locatif ;
- lui accorder des délais de paiement sous la forme d’un échéancier de 500 euros par mois, quelque soit le montant de la condamnation à intervenir ;
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés, respectivement à personne et dans les formes de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [Y] et Madame [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et ils ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.
L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que Monsieur [Y] et Madame [R] ont signé le 08 mars 2022 des actes de cautionnement qui ne recèlent aucune irrégularité apparente, aux termes desquels ils se sont portés cautions des sommes dues au titre des loyers, charges, impôts, taxes, réparations locatives et indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail dans la limite de la somme de 123 989,40 euros ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 06 septembre 2023 pour un montant de 4 518,96 euros dont 4 446,16 euros au titre des dettes locatives et dénoncé aux cautions solidaires ;
- que Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] ne se sont pas acquittés de l’obligation de paiement dans le délai prescrit.
Par lettre officielle adressée le 29 mars 2024 par le conseil de Madame [D] au conseil de la SCI GFF IMMO, Madame [D] a pris acte de l’intention du bailleur de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire comme demandé dans le cadre de l’assignation délivrée le 22 novembre 2023, indiqué libérer les lieux loués le 1er/02 avril 2024 et proposé à la SCI GFF IMMO un rendez-vous afin de procéder à un constat d’état des lieux de sortie et ainsi procéder à la remise des clés.
La SCI GFF IMMO ne conteste pas ce courrier, ni le départ de Madame [D], indiquant, sans que cela ne soit contesté, que les clés lui ont été restituées lors de l’état des lieux de sortie le 08 avril 2024.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 06 octobre 2023, la demande d’expulsion étant sans objet compte tenu du départ de Madame [D] et de la remise des clés le 08 avril 2024.
Suivant le décompte daté du 12 avril 2024 versé aux débats par la SCI GFF IMMO, la dette locative s'établissait au 08 avril 2024 à la somme de 13 752,05 euros.
L’indemnité d’occupation due du 06 octobre 2023 au 08 avril 2024 sera fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant la résiliation du bail.
La SCI GFF IMMO indique renoncer au bénéfice de la clause pénale prévoyant que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation (paragraphe 17) et ajoute avoir déduit le dépôt de garantie, d’un montant de 2 252,78 euros, de la dette locative, ce qui ressort effectivement du décompte précité.
Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à payer à la SCI GFF IMMO la somme provisionnelle de 13 752,05 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêtés au 08 avril 2024, en application de l'article 835 du code de procédure civile, cette obligation n’apparaîssant pas sérieusement contestable.
La demande tendant à la majoration de 20 % des sommes dues sera rejetée, cette clause du contrat de bail s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
Madame [D] sollicite des délais de paiement sous la forme d’un échéancier de 500 euros par mois pour s’acquitter de sa dette locative en expliquant qu’elle n’a pas la capacité financière d’aller au-delà car elle doit assumer un nouveau loyer commercial. De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. Or Madame [D] ne rapporte pas la preuve de la perspective réaliste d’un apurement de sa dette dans les délais sollicités. Sa demande sera rejetée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire et à charge d'appel ;
Constate la résiliation du bail commercial liant la SCI GFF IMMO et Madame [D] à compter du 06 octobre 2023 par acquisition de la clause résolutoire ;
Condamne solidairement Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à payer à la SCI GFF IMMO la somme provisionnelle de 13 752,05 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêtés au 08 avril 2024 ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne in solidum Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] à payer à la SCI GFF IMMO la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne in solidum Madame [D], Monsieur [Y] et Madame [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,