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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/00023 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-FWEW
NAC : 30F
JUGEMENT CIVIL
DU 28 MAI 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. INDIGO DEAL
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Rep/assistant : Me Mathieu GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
S.A.S. AURA OCEAN INDIEN
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Rep/assistant : Me Murielle SISTERON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le :03.06.2024
Expédition délivrée le :
à Me Mathieu GIRARD
Me Murielle SISTERON
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Juge,
Madame Wendy THY-TINE, Juge,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Mars 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 28 Mai 2024.
JUGEMENT :contradictoire, du 28 Mai 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 29 décembre 2020, la SARL INDIGO DEAL a fait assigner la SAS AURA OI en paiement d’une indemnité d’éviction.
Au soutien de sa demande, la SARL INDIGO DEAL expose que, par ordonnance du juge-commissaire rendue le 1er septembre 2016, confirmée en appel par arrêt du 17 mai 2017, elle a fait l’acquisition à la liquidation de la société LE COIN BUREAU de son fonds de commerce et du bail qui y était attaché pour les locaux situés [Adresse 10];
que la vente a été régularisée par acte notarié du 12 décembre 2017 ;
que depuis cette date, elle exploite les lieux loués mais fait face à une volonté procédurière anormale du bailleur qui, après avoir tenté de s’opposer à la cession, souhaite aujourd’hui par tout moyen de mettre un terme au bail sans avoir à payer d’indemnité d’éviction ;
que c’est ainsi que le bailleur a fait délivrer le 29 mai 2020 un acte de congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au prétendu motif qu’elle ne serait pas immatriculée au RCS pour cet établissement secondaire, ce qui est faux.
La SARL INDIGO DEAL fait valoir qu’en application de l’article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et qu’en vertu du principe développé par la jurisprudence de l’immutabilité des motifs du congé, le bailleur ne peut invoquer ultérieurement des faits ou des infractions dont il avait connaissance au moment de la délivrance du congé mais qu’il n’a pas mentionné dans l’acte ;
qu’en l’espèce, elle produit un extrait Kbis démontrant qu’elle est bien immatriculée pour ces locaux ;
que le commandement du 14 avril 2021 vise de prétendues infractions connues du bailleur depuis un procès-verbal d’huissier du 28 décembre 2018, non invoquées dans le congé délivré le 29 mai 2020 et donc définitivement couvertes ;
qu’ainsi, l’indemnité d’éviction lui est due.
A titre subsidiaire, la SARL INDIGO DEAL précise qu’elle n’a jamais sous-loué ou cédé le bail commercial et qu’elle respecte la destination des lieux loués ;
qu’elle exerce une activité d’entreposage et de logistique pour le compte de ses clients ;
que le champ d’activité prévu au bail est assez large pour autoriser la commercialisation de n’importe quel produit et équipement liés à l’industrie ou au commerce.
La SARL INDIGO DEAL fait valoir que l’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement ;
que son indemnité principale est une indemnité de remplacement de son fonds appelé à disparaître ;
qu’au regard de son dernier bilan , son actif net comptable s’établit à la somme de 446.634 euros, somme à laquelle elle estime son indemnité principale ;
que les indemnités accessoires comprennent les frais de remploi, le trouble commercial, les frais administratifs, de réinstallation et de déménagement dont elle estime le montant total à la somme de 249.663 euros.
Aussi, demande-t-elle la condamnation de la SAS AURA OI à lui payer la somme de 696.297 euros au titre de l’indemnité d’éviction.
A titre subsidiaire, elle demande que cette indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 429.007,29 euros évaluée par l’expert TARDIVEL, désigné par ses soins, dans son rapport du 3 septembre 2021.
A titre très subsidiaire, elle sollicite la nomination d’un expert judiciaire.
Elle réclame enfin la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
La SAS AURA OI réplique que la dénégation du statut des baux commerciaux peut être invoquée en tout état de cause ;
que l’indemnité d’éviction n’est pas due lorsque le bail visé ne peut être qualifié de bail commercial au sens des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce ;
que pour qu’il le soit, il faut qu’un fonds soit exploité dans les lieux et que le commerçant soit immatriculé pour l’activité contractuellement autorisée et non pour une autre activité ;
qu’en l’espèce, la société INDIGO DEAL ne justifie pas de son exploitation d’un fonds de commerce et se contente de sous-louer à des tiers les locaux litigieux ;
qu’elle fournit à ses clients une prestation de services et ne commercialise en rien des produits d’équipements industriels et commerciaux ;
que cette activité n’est ni connexe ni complémentaire à celle autorisée et, si elle l’était, la société INDIGO DEAL aurait dû lui demander son accord préalable.
En ce qui concerne l’indemnité d’éviction, si elle était due, elle ne saurait porter que sur le chiffre d’affaires généré dans l’établissement objet du bail commercial et non sur l’ensemble de ce chiffre d’affaires.
La SAS AURA OI conclut au débouté de l’ensemble des demandes.
Elle demande l’expulsion sous astreinte de la société INDIGO DEAL qui devra remettre les lieux en l’état et réclame la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour le cas où elle serait condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction, elle demande que soit écartée l’exécution provisoire de droit.
ET SUR QUOI
Sur le refus du renouvellement du bail commercial
En vertu de l’article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants (notamment en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant) payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Il est constant que, par acte sous seing privé du 18 juin 1997, la SA MOLLA IMPORT, aux droits de laquelle vient la SAS AURA OI, a donné à bail commercial à la SARL LE COIN BUREAU au nom commercial PROSTOCK OI un local d’une superficie de 1800 m², situé sur la Commune de [Localité 5] au lieu-dit [Localité 9] à [Localité 6], sans autre précision d’adresse, devant servir à l’exploitation d’un commerce de tous produits d’équipements industriels et commerciaux, du service après-vente, de l’entretien et l’installation de ces équipements et fabrications ;
que la SARL LE COIN BUREAU a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire en 2013 ayant abouti à l’adoption d’un plan de redressement dont la résolution a été prononcée le 16 mars 2016 ainsi que la liquidation judiciaire de la société ;
que, par ordonnance rendue le 1er septembre 2016, le juge-commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL LE COIN BUREAU a autorisé la cession de gré-à-gré de son fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail;
que sur recours du bailleur et par arrêt du 17 mai 2017, la Cour d’Appel de Saint Denis a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions ;
que la cession a été formalisée devant notaire par acte du 12 décembre 2017 ;
qu’à cette date, le loyer annuel s’élevait à la somme de 77.089,80 euros ;
que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction ;
que, par acte extrajudiciaire du 29 mai 2020, la SAS AURA OI a délivré à la SARL INDIGO DEAL un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au motif que cette société n’est pas inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les locaux loués ;
que ce congé a été donné pour le 31 décembre 2020.
En vertu de l’article L.145-9 dernier alinéa du Code de Commerce, le congé, donné par acte extrajudiciaire, doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l’espèce, la SARL INDIGO DEAL a fait assigner son bailleur le 29 décembre 2020 pour contester le motif du congé et demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Il convient de préciser que le bâtiment litigieux situé par le bailleur au [Adresse 1] se situe également rue Antanifotsy ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 décembre 2020 et aux termes duquel il est indiqué « sur le plan de la Mairie de [Localité 5] ( annexé au présent), la [Adresse 1] se poursuit et se transforme en [Adresse 7], rue sur laquelle est bien située la société INDIGO DEAL ».
La SARL INDIGO DEAL a produit aux débats un extrait Kbis démontrant au 28 mai 2020 qu’elle possédait deux établissements à [Localité 5] :
-l’un situé [Adresse 3] (le siège social)
-l’autre acquis du COIN BUREAU situé [Adresse 7] ( avec un début d’activité au 12 décembre 2017).
Dès lors que le motif invoqué par le bailleur aux termes du congé délivré le 29 mai 2020 n’apparaît pas fondé, le congé n’est pas nul pour autant mais ouvre droit à indemnité d’éviction en faveur du preneur.
En effet, l’obligation de motiver le congé entraîne l’interdiction de le modifier en cours de procédure et de lui substituer des motifs différents sauf si le bailleur fait valoir des motifs postérieurs au congé ou dont il n’a eu connaissance qu’après délivrance de ce congé.
Conscient de cette difficulté, le bailleur a fait délivrer en cours d’instance à la SARL INDIGO DEAL, par acte du 14 avril 2021, un commandement d’avoir à cesser les infractions au bail commercial, avec intention d’appliquer la clause résolutoire.
Aux termes de ce commandement, la société AURA OI fait état d’un constat d’huissier dressé le 28 décembre 2018 aux termes duquel serait exploitée dans les locaux loués une activité non conforme à la destination contractuelle par les sociétés ELIDIF et LITTLE MARRAKECH.
De fait, ce motif était connu du bailleur à la date du congé délivré le 28 mai 2020 et n’a pas été invoqué dans cet acte, ce qui signifie que le bailleur est présumé y avoir renoncé.
En tout état de cause, il est constant que l’activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail et que, si le preneur souhaite la modifier ou en changer, il doit préalablement obtenir l’accord de son bailleur, faute de quoi il s’expose à la résiliation ou au non-renouvellement du bail.
Si la destination est multiple, le preneur n’est pas tenu d’exploiter toutes les activités contractuellement autorisées.
En l’espèce, aux termes de l’extrait Kbis édité le 28 mai 2020, l’activité exercée dans l’établissement litigieux est la suivante : « Conseil et assistance opérationnelle dans la représentation des marques, gestion budgets marketing liés aux marques( finance et Market) Négoce, développement de marque sur l’Océan Indien et ailleurs, organisation d’évènements à La Réunion ou sur tout autre territoire pour particuliers ou sociétés, agences de communication, collectivités locales, achat et vente d’alcool. Commerce de gros de fournitures et équipements industriels divers. »
Il convient de rappeler que l’activité prévue au bail est tout aussi large puisqu’elle consiste à « l’exploitation d’un commerce de tous produits d’équipements industriels et commerciaux, du service après-vente, de l’entretien et l’installation de ces équipements et fabrications ».
Au vu de son extrait Kbis, la société INDIGO DEAL exerce du négoce et commerce de fournitures et d’équipement divers, produits qu’elle entrepose dans son établissement secondaire ainsi que les produits de ses clients dont elle assure la logistique.
Il ressort des procès-verbaux de constats d’huissier dressés les 15 Décembre 2020 et 4 mai 2021 que le local loué est un vaste entrepôt servant au stockage de marchandises diverses, d’équipements mobiliers, d’équipements sono et audio, des boissons alcooliques et non alcoolisées, et c’est à ce titre que la SARL INDIGO DEAL a conclu des contrats de prestation d’entreposage et de logistique avec diverses sociétés dont ACLR TRADING, CANOPY, ELIDIF, LITTLE MARRAKECH ou encore NATURA.
Il apparaît donc que cette activité entre dans le champ d’application de celles définies aux termes du bail commercial.
Plus spécifiquement, à propos de la société LITTLE MARRAKECH dont le siège social et le restaurant sont situés [Adresse 2], il ressort des pièces produites par le bailleur qu’en 2018, cette société qui entrepose ses marchandises dans les lieux loués par la société INDIGO DEAL, y a organisé quelques jours par semaine et pendant plusieurs mois des « Showrooms ».
Le « Showroom » est défini comme un local d’exposition où un commerçant montre ses produits de façon valorisante à des acheteurs potentiels.
Cette activité éphémère et ponctuelle ne saurait être considérée comme un changement dans la destination des lieux loués.
Par ailleurs, aux termes du même procès-verbal de constat du 28 décembre 2018, il est fait état d’une fresque et d’une inscription « LA CUVERIE » sur les murs extérieurs du local- ce qui ne signifie rien en soi- ainsi qu’un panonceau fixé sur les grilles de clôture sur lequel est inscrite la mention suivante « 168ème ANNIVERSAIRE DE MR.JACK », qui ne présente pas davantage d’intérêt, surtout que l’évènement s’est déroulé le 8 septembre 2018 dans une discothèque de [Localité 8].
Il convient d’ajouter que l’huissier qui a dressé le procès-verbal du 4 mai 2021 n’a pas constaté dans les lieux d’espace de vente destiné à recevoir du public.
Il en résulte que les conditions posées par l’article L.145-17 alinéa 1 du Code de commerce ne sont pas réunies pour permettre au bailleur de se dispenser du paiement d’une indemnité d’éviction qui doit réparer le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement.
Sur l’indemnité d’éviction
Aux termes de l’article L.145-14 alinéa 2 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre.
Le droit à indemnité s’apprécie à la date du refus de renouvellement.
En l’espèce, la société INDIGO DEAL, ayant précisé que son seul lieu d’exploitation effectif pour son activité commerciale est celui du bail, produit aux débats un rapport d’expertise privé mais soumis au contradictoire des parties.
L’expert a évalué le montant de l’indemnité principale d’éviction qui correspond à la valeur de l’actif corporel, à 70 % du chiffre d’affaires moyen, soit à la somme de 245.460 euros.
En ce qui concerne les indemnités accessoires, l’expert a évalué l’indemnité de remploi à 20 % de l’indemnité principale, soit à la somme de 49.092 euros, et a produit un devis de déménagement d’un montant de 13.364 euros.
Les autres postes d’indemnité n’apparaissent pas justifiés.
Il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité d’éviction à la somme totale de 307.916 euros.
L’équité commande en la cause d’allouer à la SARL INDIGO DEAL la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE la SARL INDIGO DEAL recevable et bien fondée en sa demande,
CONDAMNE la SAS AURA OI à payer à la SARL INDIGO DEAL la somme de 307.916 euros au titre de l’indemnité d’éviction,
DIT que la SARL INDIGO DEAL pourra se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et bénéficiera à compter de ce paiement d’un délai de trois mois pour restituer les lieux,
DIT qu’à compter du 31 décembre 2020 et jusqu’à libération des lieux, la SARL INDIGO DEAL devra payer à la SAS AURA OI une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer applicable à la date du congé,
CONDAMNE la SAS AURA OI à payer à la SARL INDIGO DEAL la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,
CONDAMNE la SAS AURA OI aux dépens.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE