TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître FLANDREAU Valérie
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BREMOND Christian
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/02271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWTXC
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 29 mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître BREMOND Christian, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R038
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [V] veuve [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître FLANDREAU Valérie, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C821
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2024 prorogé du 19 janvier 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/02271 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWTXC
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er janvier 1973, Mme [C] [H] consentait à M. [I] [V] un bail portant sur un logement composé de deux pièces au 2-ème étage et une resserre dans la cour dans un immeuble situé [Adresse 2]. L’appartement a été acquis en 1987 par M. [B] [D].
Le bail est régi par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Aux termes du règlement de copropriété du 22 avril 1963 relatif à l’immeuble, le bail concerne les lots n° 5 et 12 du bâtiment A : lot n°5 au deuxième étage du bâtiment A de deux pièces sur rue avec droit aux WC communs situés dans l’escalier A2 entre le 2ème et le 3ème étage et lot n°12 au rez de chaussée du bâtiment B un local sur cour et droit aux WC communs situés au rez de chaussée de l’escalier A2.
Mme [L] [V], épouse de M. [I] [V], est titulaire du bail. Celui-ci est décédé le 24 janvier 2013.
Par acte du 29 décembre 2021, M. [B] [D] a fait assigner Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris à qui il a demandé :
- de prononcer la résiliation judiciaire du bail oral en date du 1er janvier 1973,
En conséquence,
- de juger qu’à défaut de libération spontanée des lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin en est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de ce dernier dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,
- de juger que l’obligation de quitter les lieux sera assortie trois mois après la signification du jugement à intervenir (cette période pouvant être interrompue pour l’introduction de toute expulsion en période hivernale) d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois après laquelle il en sera référé au tribunal de céans qui se réservera le contentieux de la liquidation de l’astreinte,
- de condamner Mme [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer soit la somme de 2,63 euros par jour à compter du jugement jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
- de condamner Mme [L] [V] à verser à M. [B] [D] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 25 septembre 2024, M. [B] [D], représenté par son avocat, soutient les termes de ses conclusions déposées à l’audience, maintient ses demandes et sollicite en outre le rejet des demandes fins et conclusions de Mme [L] [V] et notamment sa demande condamnation de M. [B] [D] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Mme [L] [V], représentée par son avocat, soutient les termes de ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection :
- de débouter M. [B] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Concernant le prétendu empiétement de la salle-de-bain sur les parties communes,
- de juger que M. [B] [D] est dépourvu de toute qualité pour agir, toute action sur ce fondement appartenant au syndicat des copropriétaires,
En tout état de cause,
- de condamner M. [B] [D] à verser à Mme [L] [V] la somme de 10.000 euros pour indemniser son préjudice moral,
- de condamner M. [B] [D] à payer à Mme [L] [V] ma somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux baux régis par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, et donc au bail objet du présent litige, pose le principe que "le locataire est obligé : b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".
L’usage paisible des locaux loués selon leur destination est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de respect de cette obligation caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Il ressort des éléments produits que le lot n° 12 a été utilisé pendant de nombreuses années par Mme [L] [V] non comme resserre, ainsi que le prévoit expressément le contrat de bail, mais comme cuisine.
Ainsi, Mme [L] [V] n’a pas utilisé les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location et n’a donc pas respecté ses obligations de locataire.
Le défaut du respect de cette obligation est aggravé par la circonstance que Mme [L] [V] ne justifie pas du respect des normes prévues par l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris pour les cuisines
Il relève toutefois des constats des commissaires de justice des 10 mars 2023 et 28 août 2023 que la resserre ne comporte, à la date des constats, aucun élément de cuisson et qu’elle est à usage de stockage de mobiliers et tableaux.
Il convient en conséquence de considérer que le lot n° 12 a retrouvé la destination de resserre telle que prévue au contrat de bail. Il s’ensuit que Mme [L] [V] respecte désormais son obligation d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination ; la résiliation du contrat de bail ne peut, dans ces conditions être prononcée pour ce motif.
Il est démontré par ailleurs que Mme [L] [V] a édifié une salle-de-bain sur les parties communes de l’immeuble. En effet, alors qu’il ressort du plan du lot n° 5 que les locaux disposent de deux fenêtres sur un même mur, le commissaire de justice, dans son constat du 10 mars 2023, relève que l’entrée et la seconde pièce sont éclairées sur rue et que la salle-de-bain est éclairée sur cour. Le logement est donc équipé de 3 fenêtres contrairement à ce que prévoit le plan du lot n° 5.
Dans le cadre d’un logement régi par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir délivré un logement pourvu d’une salle-de-bain, dès lors qu’un point d’eau est mis à sa disposition dans l’appartement.
M. [B] [D] a intérêt à agir à l’encontre de Mme [V] dès lors que sa responsabilité peut être engagée vis-à-vis de la copropriété ou des autres copropriétaires pour non respect par sa locataire du règlement de copropriété.
Par son empiétement sur les parties communes, il est établi que Mme [L] [V] n’a pas respecté son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location : en effet, en installant une salle-de-bain sur les parties communes contigües au logement loué, Mme [V] a d’une part dégradé le bien loué (percement d’une ouverture) et enfreint les dispostions du règlement de copropriété.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, lequel justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion des lieux
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [L] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (double du loyer), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [L] [V]
Mme [L] [V] estime que la menace d’expulsion lui a causé un préjudice qui a pour conséquence, dans le cadre d’un état de santé précaire, une aggravation de ce dernier et un stress lié.
Il ne saurait être reproché à M. [B] [D] d’avoir usé de son droit d’ester en justice aux fins de résiliation du contrat de bail.
Mme [L] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les autres demandes
Mme [L] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu'il a dû engager dans la présente instance. Mme [L] [V] sera condamnée à payer à M. [B] [D] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Prononce la résiliation du contrat de bail du 1er janvier 1973 entre Mme [C] [H], aux droits de laquelle vient M. [B] [D], d’une part, et M. [I] [V], aux droits duquel vient Mme [L] [V], d’autre part, et portant sur des locaux à usage d’habitation lots n° 5 et 12 dans un immeuble situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de la locataire ;
Ordonne en conséquence à Mme [L] [V] de libérer les locaux loués dans le mois de la signification du présent jugement ;
Dit qu’à défaut pour Mme [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [B] [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Dit n’y avoir lieu à astreinte ;
Condamne Mme [L] [V] à verser à M. [B] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
Déboute Mme [L] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [L] [V] à verser à M. [B] [D] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [L] [V] aux dépens ;
Le greffier, Le juge des contentieux
de la protection