TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51532 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3B
N° : 2
Assignation du :
26 Février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 mai 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. JOIE 2
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS - #G0050
DEFENDEUR
Monsieur [R] [W]
domicilié : chez
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant
DÉBATS
A l’audience du 18 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 25 janvier 2016, la société civile immobilière JOIE2 a donné à bail professionnel à Monsieur [R] [W] des locaux situés [Adresse 2] pour une durée de 6 années à compter du 1er février 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 16731,12 euros euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence mensuelle.
Par acte extrajudiciaire délivré le 21 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3502,26 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l'acte.
Par acte extrajudiciaire délivré le 26 février 2024, la société JOIE2 a fait assigner Monsieur [W] devant la juridiction des référés aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,condamner Monsieur [W] à payer à la société JOIE2 la somme provisionnelle de 5259,61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2024 (terme du mois de janvier 2024 inclus) ;condamner Monsieur [W] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 2000 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;condamner Monsieur [W] au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assigné selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, Monsieur [W] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 18 avril 2024, la société JOIE2 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 25 janvier 2016 -soumis aux dispositions du code civil- comprend une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en application du bail, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.
Le commandement de payer du 21 décembre 2023 délivré à Monsieur [W] en personne, est régulier.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. Dans le corps du commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, laquelle est reproduite dans l'acte. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société JOIE2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de Monsieur [W] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement d'une provision de 5259,61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2024. Toutefois, ce montant inclut la somme de 151,33 euros correspondant au coût du commandement de payer, lequel relève des dépens de l'instance et non de l'arriéré locatif. En conséquence, l'obligation de Monsieur [W] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 21 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5108,28 euros (terme du mois de janvier 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [W] à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 3502,26 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle de 2000 euros, sans motiver juridiquement sa demande qui ne repose sur aucune clause claire et non équivoque du contrat de bail. Sa demande ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Enfin, le bailleur sollicite l'autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de provision sur la réparation de son préjudice. Or, il ne justifie, avec l'évidence requise en référé, d'aucun préjudice qui ne serait réparé par la condamnation provisionnelle prononcée et assortie des intérêts légaux, de sorte que l'obligation qu'il invoque est sérieusement contestable et qu'il n'y a pas lieu à référé sur sa demande.
- Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [W] ne permet d’écarter la demande de la société JOIE2 formée sur le fondement des dispositions sus-visées.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 janvier 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [R] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [W], à compter de la résiliation du bail du 22 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision Monsieur [R] [W] à payer à la société JOIE2 la somme de cinq mille cent huit euros et vingt-huit centimes (5108,28 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 21 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur 3502,26 euros et à compter du 26 février 2024 sur le surplus ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons Monsieur [R] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 décembre 2024 ;
Condamnons Monsieur [R] [W] à payer à la société JOIE2 la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 29 mai 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Marie-Hélène PENOT