TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 11/01277
N° Portalis 352J-W-B63-BZ6XU
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Mai 2007
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
Société D’IMAGERIE MEDICALE [14], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 8]
S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de la SCI BOUSSER-[Z]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentées par Maître Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2017
DÉFENDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA AGENCE MOZART
[Adresse 9]
[Localité 8]
représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1202
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 11/01277 - N° Portalis 352J-W-B63-BZ6XU
PARTIES INTERVENANTES
Madame [T] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Monsieur [M] [C] [K]
[Adresse 12]
[Localité 8]
Madame [T] [A]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Madame [W] [H]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Tous représentés par Maître Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2017
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président
assistés de Lucie RAGOT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors du prononcé
DEBATS
A l’audience du 28 Mars 2024 présidée par [N] [B] tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Exposé du litige :
La S.C.I. BOUSSER-[Z], aux droits de laquelle vient la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, est propriétaire des lots n° 200 et 2021 situés au rez-de-chaussée et, très partiellement, au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il s’agit de locaux en rez-de-chaussée, à l’angle des rues [Adresse 15] et [Adresse 13] où est exercée une activité de radiologique médicale, selon bail donné par la S.C.I. BOUSSER-[Z] à la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14].
Se plaignant de nombreux sinistres par inondation survenus dans les locaux pendant plusieurs années, depuis juin 1992, la S.C.I. BOUSSER-[Z] et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] ont fait établir deux procès-verbaux de constats d’huissier en date des 3 mars et 24 juin 2005 puis ont fait assigner en référé-expertise le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] devant le juge des référés de Paris et par ordonnance rendue le 7 juin 2006, Monsieur [O] [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.
L’expert a déposé son rapport le 10 avril 2007.
Par acte d’huissier du 16 mai 2007, la S.C.I. BOUSSER-[Z] et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE PIERRE LOUYS ont saisi le tribunal de grande de Paris, notamment, d’une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres décrits par Monsieur [U] dans son rapport, sous astreinte, et tendant à voir ordonner une expertise pour contrôler la bonne fin des travaux.
Par acte d’huissier du même jour, elles ont par ailleurs sollicité du tribunal de grande instance de Paris la condamnation du syndicat des copropriétaires à les indemniser de leurs différents préjudices (réparation des désordres subis, remboursement des frais d’investigation, dommages et intérêts pour résistance abusive à réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres, préjudice de jouissance, remboursement des procès-verbaux de constats d’huissier de justice).
Selon jugement rendu le 5 mars 2009, le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre – 2ème section) a ordonné une expertise de bonne fin de travaux confiée à Monsieur [O] [U].
Par ordonnance rendue le 19 mai 2011, le juge de la mise en état a ordonné, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] de communiquer à l’expert judiciaire l’état exact des travaux estimés convenablement exécutés, l’état des travaux non encore commandés et, a fortiori, non exécutés, l’état exact des travaux nécessitant correction, par achèvement ou réparation, ainsi qu’un dossier complet de travaux chiffrés à réaliser.
La mission de l’expert judiciaire a été étendue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 15 décembre 2011, afin de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et de donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés des parties.
Puis, selon ordonnance rendue le 7 novembre 2013, Monsieur [O] [U] a été remplacé par Monsieur [J] [E].
Par ordonnance rendue le 30 juin 2016, le juge de la mise en état a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à communiquer le dossier de travaux à réaliser répondant à l’état actuel des réseaux : rénovation partielle, reprise de joints, remplacement généralisé, document explicatif et descriptif illustré sur la base d’un plan afin de localiser les différents travaux prévus.
L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2017.
Selon conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2017, Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] sont intervenus volontairement à la présente procédure.
Une première ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2018 et par jugement rendu le 27 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 27 mars 2018 et a sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans une instance enregistrée sous le numéro de RG 17/02211 pendante devant la 8ème chambre – 1ère section du tribunal (répartition en charges spéciales par bâtiments entre les copropriétaires des lots concernés de l’article 45 b), page 87, du règlement de copropriété, clause que le syndicat des copropriétaires sollicitait de voir réputée non écrite).
Selon ordonnance rendue le 14 janvier 2021, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment donné acte à la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS de son intervention volontaire en lieu et place de la S.C.I. BOUSSER-[Z] et a déclaré irrecevable la demande de fixation d’une audience de plaidoiries formée par la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14], Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H], en l’absence de décision définitive, non frappée d’appel, rendue par la 8ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 17/02211.
Par jugement rendu le 12 janvier 2021 dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 17/2211, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 1ère section) a notamment déclaré irrecevable en l’état « l’assignation en nullité » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] et a dit n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement, le 19 février 2021, et par ordonnance rendue le 8 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état de la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 2) a constaté à la date du 19 mai 2021 la caducité de la déclaration d’appel et a prononcé la caducité de celle-ci.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14], ainsi que les intervenants volontaires, Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] demandent au tribunal de :
VU les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
VU l’article 31 du code de procédure civile,
VU le jugement en date du 27 septembre 2018,
VU le jugement a été rendu le 21 janvier 2021,
VU l’Ordonnance de caducité du 8 septembre 2021,
RECEVOIR les Docteurs [T] [Z], [M] [K], [T] [A] et [W] [H], seuls associés de la SCM IMAGERIE MEDICALE[14]S, en leur intervention volontaire,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 3] de sa demande tendant à voir statuer à titre dilatoire à l’action entreprise il y a 12 ans,
LES EN DECLARER bien fondés
VU le rapport de Monsieur [O] [U] du 18 juin 2007,
VU le jugement avant dire droit rendu le 5 mars 2009,
VU le rapport de Monsieur [J] [E] du 31 juillet 2017,
VU l’article 1240 du Code Civil (ancien article 1382),
VU l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence,
VU l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2017,
VU la Convocation assemblée générale annuelle du 30 avril 2021,
VU le Procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 4 juin 2021,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Gérard SAFAR, à payer à la SCM IMAGERIE MEDICALE [14] la somme de 52 696,74 € TTC + 38 161,85 € TTC = 90 858,59 € TTC en réparation de son préjudice matériel, outre la somme de 120 000 € en réparation du trouble de jouissance subi collectivement par les associés,
SUBSIDIAIREMENT VU l’arrêt rendu le 21 septembre 2016,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Gérard SAFAR, à payer aux Docteurs [T] [Z], [M] [K], [T] [A] et [W] [H] la somme de 30 000 € à chacun en réparation de leur préjudice de jouissance dans leur exercice professionnel pour trouble subi depuis plus de 20 ans,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Gérard SAFAR, à payer à la LA SCI CATER PIERRE LOUYS venant aux droits SCI BOUSSER-[Z] et à la SCM D’IMAGERIE MEDICALE [14] à chacune la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Gérard SAFAR, à payer aux Docteurs [T] [Z], [M] [K], [T] [A] et [W] [H] la somme de 2 000 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
VU l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DISPENSER la SCI CATER PIERRE LOUYS venant aux droits de la SCI BOUSSER [Z] de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
VU l’urgence,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Gérard SAFAR, en tous les dépens du jugement rendu le 5 mars 2009 comprenant les frais d’expertise de Monsieur [O] [U] et de Monsieur [J] [E], de l’ordonnance de référé rendue le 7 juin 2006, des ordonnances du Juge de la mise en état des 19 mai 2011, 15 décembre 2011, 7 novembre 2013 et 30 juin 2016.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] demande au tribunal de :
Vu les articles 378 et suivants, l’article 392 et les articles 763 et suivants du code de procédure civile sur la demande de sursis à statuer,
Vu les articles 783 et 784 du code de procédure civile sur la demande de rabat de la clôture,
Vu les conclusions aux fins de sursis du 8 mars 2018,
Vu les conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance clôture du 12 avril 2018, Vu l’article 233 du code de procédure civile,
Vu les articles 14, 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 328 et 31 du code de procédure civile,
Vu l’article 2224 du code civil,
Sur le rabat de la clôture (demande formée par voie de conclusions d’incident),
Prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 mars 2018;
Renvoyer la date des plaidoiries du 28 juin 2018 à une date ultérieure;
Fixer une date de mise en état afin que les demandeurs puissent conclure sur la demande de sursis à statuer ;
Fixer une date de plaidoiries sur l’incident ;
Sur la demande de sursis à statuer (demande formée par voie de conclusions d’incident)
Surseoir à statuer dans l’attente du jugement devant être rendu par le Tribunal (8ème Chambre 1ère Section) dans l’instance enrôlée sous le n° RG 17/02211 ;
Sur le fond
1)Sur l’intervention volontaire des quatre médecins,
Dire que les intervenants ne justifient pas d’un intérêt à agir en l’absence de tout document relatif à leur situation personnelle au sein du cabinet de radiologie ;
Dire leurs demandes prescrites ;
Dire en conséquence que les interventions volontaires sont irrecevables;
2) Sur la demande d’exécution des travaux de réfection des réseaux
Dire qu’en l’absence de constatation de désordres par l’Expert [E], les travaux de réfection des réseaux n’ont pas pour objet de remédier à des désordres et relèvent de l’entretien de l’immeuble et de la décision souveraine de l’Assemblée Générale ;
Rejeter en conséquence la demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3] à l’exécution des travaux de réfection des réseaux sous astreinte ;
Subsidiairement :
Dire non écrit l’article 45 b du règlement de copropriété qui dispense de toute participation aux charges spéciales du bâtiment E et du bâtiment FGH les lots n°120 à 197 (parkings) et 198 à 201 (locaux commerciaux) car cette clause contrevient manifestement à l’article 10 susvisé. Dire que l’article 45 b) sera rédigé comme suit : « Les charges spéciales énumérées à l’article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires des bâtiments concernés, conformément aux indications figurant aux tableaux de répartition ci-après »,
Dire en conséquence que la SCI BOUSSER devra, en cas de condamnation, contribuer à la dépense liée aux travaux de réfection des réseaux, en fonction de ses tantièmes dans le bâtiment FGH
3) Sur le préjudice matériel de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE [14]
Dire nul le rapport de Monsieur [U] qui n’a pas exécuté personnellement sa mission en violation de l’article 233 du code de procédure civile ;
Dire que ni le rapport [U] du 10 avril 2007, ni le rapport [E] daté du 31 juillet 2017 diffusé le 12 septembre 2017 ne comportent la constatation de désordres ;
Rejeter en conséquence les demandes au titre du préjudice matériel ;
Subsidiairement :
Dire que seuls des montants hors taxe peuvent être réclamés ;
Préjudice au 2 mai 2012 : dire que les sommes 1216,13 euros HT et 1454,49 euros TTC et de 8361,20 euros HT et 10000 euros TTC et de 20290,02 euros (sous réserve de précisions pour ce poste) devront en tout état de cause être déduites des sommes allouées ;
Sinistres de 1994 à 2014 : dire prescrites les demandes relatives au sinistre de 1994 et rejeter les demandes au titre des sommes de 7277 euros TTC et de 18637 euros TTC dont le détail n’est pas précisé, ainsi que les demandes relatives à la perte d’exploitation et au préjudice matériel de 9.065,85 €, ces sinistres ayant été indemnisés ;
Subsidiairement, les réduire à un montant raisonnable de 3.182 € ;
4) Sur le préjudice de jouissance des quatre médecins intervenants dans l’hypothèse où leur intervention volontaire serait jugée recevable
Dire les demandes infondées, notamment en l’absence de constatation de désordres dans les bureaux de chacun des médecins et du fait que ces bureaux sont restés utilisables ;
5) Sur les frais irrépétibles et les dépens ;
Laisser les frais irrépétibles exposés par la SCI BOUSSER et la SCM D’IMAGERIE MEDICALE [14] à leur charge ou à défaut de les évaluer à une somme plus raisonnable.
Rejeter les demandes de Madame [Z], Monsieur [K], Madame [A] et Madame [H] au titre des frais irrépétibles ;
Condamner in solidum Madame [Z], Monsieur [K], Madame [A] et Madame [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Mettre les dépens in solidum à la charge des parties succombantes.
Laisser à la charge de la SCI BOUSSER et de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE [14] la moitié des frais d’expertise pour ceux de Monsieur [E] et la totalité des frais de l’expertise [U] du fait de la nullité du rapport.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 28 mars 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
L’ordonnance de clôture rendue le 27 mars 2018 ayant d’ores et déjà été révoquée par jugement rendu le 27 septembre 2018, ayant ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à intervenir dans une instance enregistrée sous le numéro de RG 17/02211 pendante devant la 8ème chambre – 1ère section du tribunal, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires défendeur, devenue sans objet.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] sera débouté de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du jugement devant être rendu par le Tribunal (8ème Chambre 1ère Section) dans l’instance enrôlée sous le n° RG 17/02211, lequel est intervenu le 12 janvier 2021, tandis que l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de ce jugement a été déclaré caduc par ordonnance du 8 septembre 2021.
Par ailleurs, aucune demande d’exécution de travaux de réfection des réseaux n’étant plus formulée par les demandeurs et intervenants volontaire à la présente instance aux termes du dispositif de leurs dernières écritures notifiées le 15 septembre 2023 (les travaux nécessaires ayant été votés lors d’une assemblée générale du 4 juin 2021 puis réalisés), il n’y a pas lieu d’examiner les moyens soulevés en défense par le syndicat des copropriétaires à ce titre, étant relevé à titre surabondant, s’agissant de l’article 45 b) du règlement de copropriété (moyen subsidiaire), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] sollicitait également, à titre principal, de voir réputée non écrite le même article 45 b) du règlement de copropriété dans le cadre d’une instance distincte enregistrée sous le numéro de RG 17/02211 ayant donné lieu au jugement définitif du tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 1ère section) rendu le 12 janvier 2021, cité en page 5 des dernières écritures des demandeurs à la présente instance.
I - Sur les fins de non-recevoir tirées de l’absence d’intérêt à agir et de la prescription, soulevées en défense par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] fait valoir que :
- les intervenants volontaires ne produisent aucun document relatif à leurs conditions d’exercice dans les lieux loués afin d’établir leur situation judiciaire et la date d’entrée dans les lieux, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun intérêt à agir,
- les radiologues concernés étaient parfaitement informés du litige en raison des désordres allégués et des réunions d’expertise qui se sont tenues depuis 2006,
- les causes des désordres sont parfaitement connues et identifiées comme le prouvent les allégations formulées dans les écritures des demanderesses, le rapport [U] du 10 avril 2007 et le rapport SECATH adressé par la SCI BOUSSER et la SCM D’IMAGERIE à Monsieur [U] le 3 novembre 2006, ainsi que les passages caméras réalisés en 2006, 2011 et 2016 et le fait que les parties aient le même conseil,
- tous les intervenants sont co-gérants de la SCM depuis le 27 mai 2008 pour Madame [Z] et depuis le 26 mars 2011 pour Monsieur [K], Madame [A] et Madame [H] (pièce n° E 52, fiche societe.com SCM D’IMAGERIE),
- la prescription a donc commencé à courir au plus tard le 3 novembre 2006 ou le 10 avril 2007, date de dépôt du rapport de Monsieur [U],
- les demandes des intervenants volontaires sont donc prescrites.
Il fait également valoir, s’agissant des demandes faites pour le sinistre de 1994, qu’il n’existe aucune réclamation antérieure à 2006, les sinistres semblant avoir été indemnisés.
Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] répondent que :
- les médecins sont associés de la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14], de sorte qu’ils sont recevables en leur intervention volontaire, à l’instar de la procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 22 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Paris confirmé par arrêt rendu le 21 septembre 2016 de la cour d’appel de Paris, devenu définitif par arrêt de rejet de la cour de cassation rendu le 15 mars 2018, de sorte que leur action doit être déclarée recevable,
- la cause opposait les mêmes parties pour objet semblable (défaut d’entretien de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires ayant entraîné des dommages et troubles), de sorte qu’il ne saurait leur être opposé les dispositions de l’article 2224 du code civil,
- la S.C.I. IMAGERIE MEDICALE [14], dont les médecins sont membres, a fait citer, aux côtés de la S.C.I., le syndicat des copropriétaires, par acte du 16 mai 2017,
- dans la mesure où les associés de la S.C.M. ont subi un préjudice collectif, la S.C.M. est recevable et bien fondée le cas échéant à solliciter pour leur compte réparation de leur préjudice.
Sur l’intérêt à agir, il n’est pas contestable que les intervenants volontaires disposent d’un intérêt à agir en leur qualité, au demeurant non contestée en défense, de membres, co-gérants, de la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14], locataire des locaux litigieux en rez-de-chaussée affectés de désordres d’infiltration.
Sur la prescription, en application de l’article 42 de la loi n° 65-557 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Ce délai court, s’agissant de la responsabilité fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à compter de la connaissance de la cause des désordres par le copropriétaire demandeur (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-17.784 et n° 13-19.999, publiés au bulletin).
En l’espèce, il n’est pas contestable que les intervenants volontaires ont connu la cause des désordres qui leur aurait permis d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] au plus tard le 10 avril 2007, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [U], ayant constaté la matérialité des désordres allégués, en précisant que la responsabilité incombait « intégralement à la copropriété », s’agissant de désordres provenant « des menuiseries extérieurs fuyardes ou au droit des réseaux EU et EV provenant des gaines des étages supérieures et collectifs en faux plafond du rez-de-chaussée vers le réseau principal en sous-sol », aucune mesure efficace pour remédier à cette situation n’ayant été prise à ce titre « depuis plus de dix ans » (pièce n° 71 produite en demande).
Aucun constat complémentaire relatif à l’origine des désordres n’a été effectué par Monsieur [J] [E], auquel il a été confié un constat de bonne fin des travaux votés en assemblée générale le 18 juin 2017 puis réalisés par le syndicat des copropriétaires, sa mission consistant principalement à déterminer si ces travaux étaient ou non suffisants pour remédier aux désordres constatés dans le précédent rapport d’expertise, de fournir tous éléments de nature à permettre le cas échéant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues à ce titre et de donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.
Par ailleurs, les intervenants volontaires ne peuvent valablement se prévaloir de l’effet interruptif de l’action ayant donné lieu au jugement rendu le 22 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre – 1ère section) puis à l’arrêt de la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 2) en date du 21 septembre 2016 (pièces n° 80 et 81 produites en demande), s’agissant d’un litige ayant un objet distinct comme portant sur des désordres distincts (chute d’un bandeau d’habillage de la façade, en tôle aluminium, sur le trottoir, en juillet 2010, puis baies vitrées du même local ayant volé en éclats lors d’un coup de vent le 5 janvier 2012), examinés dans le cadre d’une autre expertise ordonnée en référé le 6 mars 2012, confiée à un autre expert (Monsieur [P] [Y] [I]) et ayant une cause distincte (corrosion de la poutre treillis composée de tubes et cornières en métal, rongée à la rouille, défaut de conception de la façade…). De même, s’agissant de l’allégation par les quatre médecins d’un trouble de jouissance dans l’exercice de leur activité professionnelle (dont aucune pièce ne vient étayer les conditions d’exercice de leurs activités respectives), ce trouble ne pourrait être que personnel et serait nécessairement distinct de celui susceptible d’avoir été subi par la société dont ils sont les co-gérants, de sorte que les intervenants volontaires ne sauraient valablement faire valoir que la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] serait recevable à agir « pour leur compte » en raison du préjudice qu’ils auraient subis, improprement qualifié de « collectif », comme le relève d’ailleurs à bon droit le syndicat des copropriétaires défendeur dans ses dernières écritures (page 23), soulignant que « les médecins concernés ne peuvent pas avoir subi de façon similaire le même préjudice ».
A cet égard, le tribunal relève que Monsieur [J] [E] indique également dans son rapport (page 31/33) que :
« Il a été précisé par Maître MARCEL que si la SCM en tant que personne morale, n’a pas subi de troubles de jouissance, en revanche les médecins qui la composent en auraient subis.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 11/01277 - N° Portalis 352J-W-B63-BZ6XU
Il est indiqué que les 4 médecins interviendraient volontairement ».
Pour l’ensemble de ces raisons, Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] n’étant intervenus volontairement à la procédure que le 11 décembre 2017, soit plus de dix après le dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [O] [U], le 10 avril 2007, ces derniers devront être déclarés irrecevables comme prescrits tant en leur demande principale de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à leur payer la somme de 120.000 € en réparation du trouble de jouissance collectivement subi par les associés qu’en leur demande subsidiaire de condamnation du même syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à leur payer la somme de 30.000 € à chacun en réparation de leur préjudice de jouissance dans leur exercice professionnel pour trouble subi depuis plus de 20 ans.
En revanche, s’agissant de la demande de remboursements matériels formulée par les demandeurs à l’instance au titre du sinistre de décembre 1994, les éléments de la procédure permettent d’établir que la cause exacte de ce sinistre n’a été révélée aux demandeurs à l’instance, la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE PIERRE LOUYS, qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [O] [U], le 10 avril 2007, de sorte que, lorsqu’ils ont fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8], par acte d’huissier du 16 mai 2007 formulant des demandes indemnitaires au titre des préjudices subis depuis juin 1992, ayant interrompu la prescription, leur action formée au titre de ce sinistre n’était pas prescrite.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8], concernant les demandes « relatives au sinistre de 1994 », sera donc rejetée.
II – Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [U] formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] soutient, au visa des dispositions de l’article 233 du code de procédure civile, que le rapport d’expertise de Monsieur [U] doit être annulé en ce que l’expert s’est contenté de se référer, en page 11, au rapport de la société SECATH du 3 novembre 2006, missionnée par les sociétés demanderesses (annexe 17), la liste des désordres ne concernant pas les aménagements privatifs mais les déficiences des éléments communs.
Il ajoute que :
- il n’existe aucune description des désordres survenus dans les locaux, l’expert n’en ayant pas fait l’analyse (page 16), se contentant d’indiquer que l’évaluation proposée lui « paraît » correspondre « tant aux travaux nécessaires qu’à leur juste appréciation »,
- ce rapport ne permet pas d’apprécier la nature des désordres privatifs survenus dans les locaux et les réparations nécessaires.
La S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] répondent que ce rapport n’a jamais été contesté, ni même dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement avant dire droit rendu le 5 mars 2009, il y a neuf ans, le syndicat des copropriétaires prétendant pour la première fois que le rapport de Monsieur [O] [U] serait entaché de nullité dès lors qu’il n’aurait fait aucun constat des désordres allégués, alors que cet argument est contraire à la vérité. Elles précisent qu’il suffit, pour se convaincre du contraire, de se référer notamment aux annexes du rapport de Monsieur [O] [U] sur le constat des désordres effectué au contradictoire des parties (annexe 16 du rapport : constat contradictoire des désordres).
Le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement sa mission (ex. : Civ. 2ème, 11 janvier 1995, n° 93-14.697).
Dès lors qu'un expert ne remplit pas personnellement la mission qui lui est confiée, les actes accomplis en méconnaissance de cette obligation ne peuvent valoir opérations d'expertise (ex. : Civ. 2ème, 27 avril 2000, n° 98-13.361), l’expert ne pouvant déléguer sa mission (ex. : Civ. 3ème, 8 avril 1999, n° 96-21.897), en application des dispositions de l’article 233 alinéa 1er du code de procédure civile, la nullité des actes accomplis en méconnaissance de cette obligation pouvant être demandée en tout état de cause (ex. : Civ. 3ème, 26 novembre 2008, n° 07-20.071).
En l’espèce, il ressort de l’examen du rapport d’expertise déposé le 10 avril 2007 par Monsieur [O] [U] (pièce n° 71 produite en demande) que celui-ci a bien exécuté personnellement la mission qui lui était confiée, en organisant deux réunions d’expertise, le 13 juillet 2006 puis le 27 octobre 2006, ayant fait l’objet de l’établissement de deux comptes-rendus rédigés et diffusés aux parties respectivement le 15 juillet 2006 puis le 28 octobre 2006.
L’expert a ainsi, lors de chacune des réunions, « visité les lieux partout où cela a paru utile à l’une ou l’autre des parties, y compris sur les terrasses basses de la copropriété, tant au niveau du rez-de-chaussée qu’au niveau 1 au-dessus des locaux sinistrés », aucun sachant ne s’étant « présenté pour être entendu » et aucune pièce n’ayant été communiqué par la partie défenderesse (rapport, page 10).
Il a également « examiné les désordres allégués dans l’assignation » lors des deux réunions organisées sur place, concernant : i) d’une part, des infiltrations provenant des réseaux collectifs de l’immeuble situés en faux plafond des locaux du rez-de-chaussée appartenant à la SCI BOUSSER WILLEMIN3 et ii) d’autre part, des infiltrations provenant de la façade sur cour, terrasse et jardin, à travers les menuiseries métalliques extérieures (ou à la périphérie de celles-ci), ayant vérifié lui-même « la réalité de chaque des points visés dans le rapport de synthèse produit en demande » listant les désordres (rapport, page 11, annexe n° 17).
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
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Les désordres faisant l’objet de la mission de Monsieur [U] et relevés personnellement par ce dernier sont ensuite listés en page 12 de son rapport, à savoir : 1) les réseaux EU et EV en plafond présentant « de nombreuses traces de fuites au droit des raccords entre éléments et même sur un élément de fonte fendu longitudinalement » et 2) les évacuations des eaux pluviales des balcons et des terrasses présentant « des traces de coulures ».
De surcroît, l’expert s’est personnellement prononcé, après deux réunions contradictoires sur site, sur la cause des désordres, les responsabilités et l’évaluation des préjudices allégués et chiffrés par les parties (rapport, pages 14 et 15), sans toutefois être en mesure de donner un avis technique précis et circonstancié sur les travaux de reprise nécessaires en parties communes, en l’absence de communication du moindre devis par le conseil du syndicat des copropriétaires, tout en précisant que l’évaluation proposée à hauteur de 32.683,93 € TTC lui paraissait correspondre aux travaux de reprise nécessaires, outre le coût de l’intervention d’un BET (rapport, page 16), ce qui a justifié l’expertise aux fins de constat de bonne fin des travaux décidée par jugement du 5 mars 2009 ayant abouti au rapport déposé par Monsieur [J] [E], déposé le 31 juillet 2017.
En conclusion de son rapport, Monsieur [U] précise enfin avoir « constaté la réalité des désordres et surtout l’origine manifeste de ceux-ci, essentiellement liée à un défaut d’entretien des équipements concernés qui incombe intégralement à la copropriété » (rapport, page 19).
De l’ensemble de ces éléments, il ressort que Monsieur [O] [U] a rempli personnellement la mission qui lui était confiée dans le strict respect des dispositions de l’article 233 alinéa 1er du code de procédure civile, de sorte que la demande d’annulation du rapport d’expertise de Monsieur [O] [U] formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] devra être rejetée.
III – Sur les demandes indemnitaires formées par la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] :
3-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités
La S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] agissent sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et soulignent que, dès lors que les dommages affectant les lots de la S.C.I. BOUSSER-[Z] trouvent leur origine dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires est présumé responsable de ces désordres (Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-16.026).
Elles ajoutent qu’en l’espèce, il s’agit plus que d’une présomption de responsabilité mais d’une responsabilité avérée et établie, avec un défaut volontaire d’entretenir l’immeuble (rapport, pages 27 et 28, assemblée générale du 19 juin 2017, pièce n° 76, rapport de Monsieur [F] [G], architecte de l’immeuble du 18 décembre 2009, pièce n° 67).
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] répond que le caractère commun des réseaux n’est pas contesté mais qu’il est inexact d’affirmer qu’il existe un « défaut volontaire d’entretenir l’immeuble », alors qu’il a été justifié de l’exécution de plus de 800.000 € de travaux depuis 2007, les réparations des réseaux ayant été réalisées à chaque fois que cela était nécessaire. Il ajoute qu’il a toujours suivi l’avis des entreprises et maîtres d’œuvre puisque Monsieur [V], expert judiciaire, écrivait encore le 17 décembre 2015 que les travaux proposés par l’entreprise RUAULT le 11 juin 2015 étaient suffisants d’autant plus qu’il n’existait plus de désordres.
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.
Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).
En l’espèce, les désordres d’infiltration sont décrits, notamment, en pages 11 et 12 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [U] et consistent en de nombreux sinistres dégâts des eaux survenus depuis 1994 ayant affecté à plusieurs endroits le plafond et le sol des locaux appartenant à la S.C.I. BOUSSER-[Z] (pièces n° 15.1 à 15.8 ainsi que les pièces n°15.9 et 18 : recensement des sinistres « dégâts des eaux », ayant donné lieu à l’établissement de plusieurs constats d’huissier entre 2004 et 2006, examiné par l’expert judiciaire).
Ces dégâts des eaux ont été indemnisés dans un premier temps par la compagnie d’assurance de l’immeuble, qui a par la suite cessé de les prendre en charge à compter de l’année 2006, date de désignation de Monsieur [O] [U] en qualité d’expert judiciaire (cf. dire récapitulatif du 24 mai 2017 émanant du conseil des demandeurs transmis à M. [E], en annexe de son rapport).
La matérialité des désordres d’infiltration (avant comme après l’expertise, faute de réalisation des travaux de reprise nécessaires pour mettre un terme à ces désordres) est également corroborée par :
- un rapport de M. [R] [D] en date du 26 janvier 2010 (pièce n° 9 produite en demande) : désordres situés notamment au-dessus du faux plafond de la salle de biopsie, au droit d’une fonte provenant des étages, faisant un coude pour repartir vers un local situé à l’opposé de l’entrée,
- plusieurs factures de remplacement des dalles plafond, fabrication de bâches de protection matériel médical, assainissement des locaux, remplacement de revêtement de sol, réfection des placards, réfection des coffrages et de la peinture des locaux, suite à dégât des eaux, prestations réalisées entre 2004 et 2010 (pièces n° 13-1 à 13-6,14-1 à 14-11),
- un rapport d’expertise privé du 14 avril 2008 de la société d’Etudes de Conditionnement d’air de Thermique et d’Hydraulique (SECATH Concept), portant « relevés des visites des 7 et 12/10/2006 et présentation du 27/10/2006 », relevant les désordres affectant le 1er sous-sol, rez-de-chaussée bas, rez-de-chaussée haut et niveau 1 jardins, dans et autours des locaux du cabinet de radiologie (pièce n° 1, expertise [E] produite en demande), en décrivant l’état des canalisations communes et leurs conséquences immédiates pour les locaux (dégradation des plafonds et matériels dans les locaux, des sols et plafonds, etc.), tout en formulant diverses préconisations de réparations (page 10/13),
- un procès-verbal de constat d’huissier du 1er mars 2017 (pièce n° 79), réalisé à la suite d’un nouveau dégât des eaux au sein des locaux, occasionnant des désordres sur un échographe (présence d’auréoles humides au toucher sur 50 cm de long au niveau du coffrage en bois dans l’angle du mur, abritant une canalisation défectueuse à l’origine du désordre, papier peint de couleur rosée se décollant dans cette zone, marques d’humidité sur un petit bureau en bois situé immédiatement à l’aplomb, clavier d’ordinateur présentant des auréoles et gouttes d’eau éparses, unité centrale d’ordinateur reposant sur une épaisse couche d’eau, coffrage supérieur comportant également des marques foncées d’humidité en sous-face et légèrement affaissé à proximité de l’angle avec un gondolement perceptible sous le doigts, à l’aplomb, le sol étant couvert d’une épaisse flaque d’eau d’environ 2 à 3 m², épaisse flaque d’eau dans une zone où est installé un appareil médical sur roulettes, couche d’eau de plusieurs centimètres dans un poubelle à proximité, échographe dont le plateau supérieur présente un orifice profond de plusieurs centimètres entièrement rempli d’eau jaunâtre outre deux boîtes de gants cartonnées qui sont trempées, multiples tâches et auréoles sur l’écran et les différentes touches de commande de l’échographe, l’humidité étant perceptible au toucher en certains endroits, traces de coulures et de gouttes à l’aplomb dans le tiroir, les cases de rangement, sur la télécommande et au niveau de l’écran de l’échographe,
- un procès-verbal de constat d’huissier du 18 janvier 2018, recensant les désordres affectant les locaux du rez-de-chaussée de la copropriété, ayant « subi des dégâts des eaux à répétition au niveau des collecteurs des canalisations d’eaux usées de l’immeuble », à la suite d’un nouveau dégât des eaux survenu au niveau de la salle d’examens échographies générale, située vers l’entrée, côté terrasse [Adresse 13] (pièce n° 84, avec en annexe due facture EURTECHNIC-ACTION du 21 janvier 2018 pour une intervention suite à dégât des eaux, de l’eau s’étant « infiltrée dans les blocs de prises de la salle concernée ») :
canalisation d’eaux usées totalement rouillée dans un coffrage en bois en partie supérieure, en jonction avec le faux plafond,
présence d’eaux usées sur toute la surface de la pièce, au sol, l’eau suintant et gouttant depuis le coffrage en bois et autour du regard posé à proximité du coude du tuyau d’évacuation des eaux usées,
présence de gouttes ruisselantes à intervalles réguliers depuis la base du coffrage bois,
présence de câbles, eau stagnante dans la colonne d’eaux usées, à l’intérieur, après ouverture du regard par le plombier de l’immeuble,
taux d’humidité de 37 % à l’humidimètre, dans le coffrage bois à proximité du tuyau, de 16 % au niveau de l’arête du mur situé à l’aplomb, à environ 50 cm, de 21 % à environ 1,50 m du sol,
- un procès-verbal de constat d’huissier du 19 juin 2019 réalisé à la suite de la survenance d’un nouveau dégât des eaux dans la salle d’examen NPK ayant provoqué des désordres (pièce n° 88 : forte odeur d’humidité, revêtement au sol en partie recouvert de flaques d’eau, gouttelettes d’eau au niveau de la jonction des faces latérales du coffrage, à l’aplomb des flaques d’eau, bois du coffrage mouillé, gouttelettes visibles provenant de l’ouverture située entre la face latérale du coffrage côté gauche, le bois s’effritant et étant gonflé, deux écrans d’ordinateurs, un clavier, une souris et un dictaphone sur un bureau, outre une lampe sur pied et divers accessoires, arrosés d’eau, présence d’eau dans les prises d’électricité, etc.),
- un procès-verbal de constat d’huissier du 2 juillet 2019 (pièce n° 89) :
dalle de faux plafond déplacée et partiellement endommagée (avec présence d’une auréole de couleur brune) et dalle manquante dans le couloir des toilettes,
à proximité, présence d’auréoles de couleur brune caractéristiques d’humidité sur les autres dalles,
au sol, présence d’essuie-tout et de deux poubelles en plastique (avec à l’intérieur des débris de dalle minérale de faux plafond et de l’essuie-tout humide),
dans le couloir entre espace échographie et espace mammographie : présence d’une dalle de faux plafond déplacée et partiellement accidentée et, à proximité de cette dernière, présence de deux dalles minérales de faux plafond souffrant d’auréoles de couleur brune caractéristiques d’humidité,
dans le bureau « de Madame [S] » : dans l’angle formé entre le mur attenant à la porte d’entrée côté gauche et le mur gauche, présence d’une dalle minérale de faux plafond déplacée, avec des traces de couleur brune s’apparentant à de l’humidité, poubelle en plastique et essuie-tout humide au droit de cette dernière et, au droit de la poubelle, présence d’un résidu de dalle minérale de faux plafond imbibé d’eau,
- un procès-verbal de constat d’huissier du 3 juillet 2019 (pièce n° 90) attestant de l’aggravation des désordres d’infiltration (d’ampleur) susvisés, en dépit de la mise en place d’essuie-tout, de seaux, de bassines et d’un bâchage, le sol étant trempé et réceptionnant l’eau du plafond, avec multiplication des auréoles et dalles accidentées dans les différentes pièces touchées, traces de coulure, décollement de papier peint, flaques d’eau, résidus de matière visibles à proximité de la plinthe, résidus de dalles de faux-plafond jonchant le sol, projection de gouttes sur l’ensemble des outils informatiques présents, etc.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
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La matérialité des désordres est ainsi caractérisée.
S’agissant de leur origine, ces désordres d’infiltration proviennent exclusivement d’un défaut d’entretien manifeste, sur plusieurs années, des équipements et canalisations EU et EV de l’immeuble, fuyardes et « collectées en faux plafond du rez-de-chaussée vers le réseau principal en sous-sol » : évacuations eaux vannes non étanches, évacuation en fonte DN110 ouverte, nombreuses traces de fuites de la canalisation d’évacuation, non étanche, canalisation oxydée par écoulements en provenance des niveaux supérieurs, défaut d’évacuation des canalisations de balcon ouest, évacuations des balcons défectueuses, les canalisations de chauffage traversant la dalle sans fourreaux étant « dangereusement oxydées », collecteur et raccordements non étanches, présence de gravois en quantité sur le faux plafond, etc. (rapport de Monsieur [O] [U], pages 14, 15 et 19, et rapport précité du 14 avril 2008 SECATH CONCEPT).
Il est donc constant, et non contesté, que les désordres d’infiltration subis proviennent de parties communes de l’immeuble, le règlement de copropriété de l’immeuble précisant au surplus que les parties communes générales comprennent les « canalisations, conduits, prises d’air, tuyauteries et réseaux divers de toute nature » […] (page 62).
S’agissant de désordres trouvant leur origine dans des parties communes de l’immeuble, la responsabilité objective, de plein droit, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] sera retenue sur le fondement des dispositions susvisées de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, nonobstant la question, en l’espèce indifférente, de savoir si le défaut d’entretien des parties communes précédemment caractérisé serait, ou non, volontaire.
3-2 : Sur l'indemnisation des préjudices subis (investigations et honoraires d’architecte, remise en peinture, menus travaux, remboursement de perte d’exploitation, remboursement dégâts matériels décembre 1994, remboursement dégâts matériels du 19 avril 2004, remboursement perte d’exploitation dégât avril 2004) :
La S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] font valoir que :
- il a été justifié du préjudice auprès de Monsieur [U] aux termes d’un dire et d’une communication de pièces (pièces n° 12.1 à 14.11), ces pièces ayant été reprises par Monsieur [J] [E] (pages 30 et 31 de son rapport),
- le syndicat des copropriétaires se trompe lorsqu’il prétend que ne sauraient être appréciés les préjudices subis entre 1994 et 2006, alors même que NEXITY, syndic de l’immeuble, a adressé le 9 mars 2006 une note à la S.C.I. BOUSSER-[Z] (pièce n° 19 communiquée à M. [E]), reconnaissant que l’ancienneté des sinistres était bien connue, « compte tenu des dommages observés depuis 10-15 ans et de l’inaction observée par le passé », cette note étant issue d’une réunion qui avait eu lieu le 9 mars 2006,
- le syndic reconnaissait donc l’existence d’infiltrations récurrentes depuis 1996/1991,
- le préjudice afférent aux investigations et honoraires d’architecte, remise en peinture et menus travaux, s’élève à la somme de 52.696,74 € TTC, somme à laquelle il convient d’ajouter les remboursements de pertes d’exploitation et de dégâts matériels des sinistres de 1994 à 2014 (pièces n° 15-1 à 15-9 du bordereau de communication de pièces à Monsieur [O] [X]), pour un montant total de 38.161,85 €,
- les actes médicaux ne sont pas soumis à TVA, comme il en ressort d’une attestation de l’expert-comptable de la SCM (pièce n° 83), la SCM de médecins payant la TVA mais ne la récupérant pas.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] répond que :
- pour le préjudice au 2 mai 2012, la SCM se réfère à un dire du 2 mai 2012 adressé à Monsieur [E] le 24 mai 2017 et chiffrant ce préjudice à la somme de 52.696,74 €,
- aucun préjudice matériel ne peut être pris en compte puisque l’expert n’a pas constaté de désordres, Monsieur [E] estimant, en page 30 de son rapport, les demandes justifiées pour les postes suivants : investigations et honoraires d’architecte (12.647,02 €, pièces 12-1 à 12-5) et travaux de peinture (20.290,02 €, pièces 13-1 à 13-6),
- le devis CJM du 23 avril 2009 mentionne la pose de portes coulissantes et la création de WC (13-4),
- le remplacement de dalles pour la somme de 1.454,49 € TTC (pièce n° 13-1) est sans lien avec les désordres, de même que l’aménagement sur mesure PLACARD & CREATIONS pour la somme de 10.000 € TTC,
- pour les sinistres de 1994 à 2014 (pièces SCM 15-1 à 15-9), l’expert retient la somme de 38.161,85 € TTC, sans faire de commentaire sauf à indiquer qu’il ne sait pas si ces sinistres ont été indemnisés,
- les sinistres de 1994 semblent avoir été indemnisés, la franchise n’étant pas opposable quand un tiers est responsable, de sorte qu’il convient de rejeter les demandes formées au titre des sommes de 7.277,00 € TTC et de 18.637 € TTC, dont le détail n’est pas précisé,
- s’agissant des pertes d’exploitations 2004 et matériel 2004, il est précisé dans l’historique des sinistres de l’assureur que les sinistres de 2004 ont été indemnisés (pièce adverse 15-9), cette demande n’étant pas non plus justifiée.
Outre que la matérialité et l’ancienneté des infiltrations récurrentes occasionnées aux locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à la S.C.I. BOUSSER-[Z], aux droits de laquelle vient la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, loués à la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE[14]S, sont établies au travers des pièces versées aux débats, le tribunal relève que le syndic de l’immeuble lui-même a reconnu dans une note, faisant suite à un rendez-vous sur site du 9 mars 2006, que le local commercial litigieux était affecté par des dommages « observés depuis 10-15 ans », une « inaction » de la copropriété ayant été à ce titre « observée par le passé » (pièce n° 19 produite en demande).
Dans son rapport déposé le 31 juillet 2017, Monsieur [J] [E] a examiné le dire du 2 mai 2012 et les pièces communiquées par le conseil des demandeurs, en considérant les postes de préjudices allégués comme « justifiés », conformément à la mission qui lui a été confiée et nonobstant l’absence de nouvelles constatations réalisées par cet expert concernant la matérialité des désordres précédemment décrits par Monsieur [O] [U].
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
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Contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires défendeur, il apparaît ainsi que les postes de travaux mentionnés en pièces n° 13-1 (1.454,49 € TTC, fourniture et pose de dalles, y compris découpes, lessivages de structure, protections et nettoyages) et 14-7 (facture PLACARDS é CREATION du 16.11.09, fourniture et pose d’aménagement, 10.000,00 € TTC), qui ont été examinés par l’expert judiciaire correspondent à des préjudices matériels directement occasionnés par les désordres d’infiltration subis.
En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites (rapport [U], page 16, et rapport [E], pages 30 et 31), les préjudices subis par la S.C.I. D’IMAGERIE MEDICALE PIERREE LOUYS, et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, doivent être indemnisés comme suit :
- au titre des investigations et honoraires d’architecte (pièces n° 12-1 à 12-6) : 12.647,02 €,
- au titre des frais de remise en peinture (pièces n° 13-1 à 13-6) : 20.290,02 €,
- et au titre des « menus travaux » (bâchage, assainissement des locaux, remplacement revêtement PVC, remplacement des plinthes, réfection des placards et coffrages, remplacement de dalles au plafond, etc. (pièces n° 14-1 à 14-11) :19.759,70 €,
Soit au total la somme justifiée et acceptable de 52.696,74 € TTC.
S’agissant, en revanche, des autres postes de préjudices réclamés au titre des sinistres de 1994 à 2014, l’expert judiciaire précise qu’il ne sait « pas si des remboursements ont été effectués par les assurances ».
Or, il ressort clairement de l’examen des pièces n° 15-1 à 15-9 produites en demande que :
- la somme réclamée au titre du remboursement de la perte d’exploitation pour le dégât de décembre 1994 (7.277,00 €) a été prise en charge par la compagnie GEA ASSURANCES, pour un montant de 47.734,08 francs (montant supérieur à la somme réclamée en demande), selon courrier du 11 mai 1995 (pièce n° 15-1),
- les sommes réclamées au titre du remboursement matériel dégât 19 avril 2004 (9.065,85 €) et remboursement perte d’exploitation dégât avril 2004 (3.182,00 €) ont été intégralement prises en charge par la compagnie GEA ASSURANCES, selon courrier du 21 février 2005 ayant pour objet le dégât des eaux du 19/04/2004, à hauteur de la somme globale de 12.247,85 € (pièces n° 15-4 et 15-7).
Par ailleurs, la somme réclamée au titre du « remboursement matériel dégât décembre 1994 » (18.637,00 €) n’est justifiée par aucun élément de preuve, alors même qu’il ressort d’un courrier de GEA ASSURANCES du 10 mai 2007 que le sinistre dégât des eaux du 7 décembre 1994 a été indemnisé par l’assureur (pièce n° 15-5), qui a cessé d’intervenir pour prendre en charge les désordres subis, uniquement à compter des sinistres des 26 juin et 27 juillet 2006, après assignation du syndicat des copropriétaires et désignation d’un expert judiciaire.
Le conseil de la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE[14]S indique d’ailleurs lui-même dans un dire récapitulatif du 24 mai 2017 adressé à Monsieur [J] [E] (pages 2 et 4), et annexé au rapport d’expertise (sollicitant la seule somme de 56.311,03 € au titre du préjudice matériel de la SCM, pièces n° 12-1 à 14-11 et 75), que :
- les sinistres ont été dans un premier temps « indemnisés par la compagnie d’assurance de l’immeuble qui a cessé de le faire depuis l’année 2006, date à laquelle mes clientes ont fait désigner Monsieur [O] [U] en qualité d’expert »,
- sa pièce n° 74 contient trois lettres du courtier de la SCM « qui a cessé de garantir les sinistres depuis 2006, il y a dix ans ».
Dans ces conditions, la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à lui payer la somme de 38.161,85 € au titre des sinistres de 1994 à 204 (pertes d’exploitation, remboursement matériels dégâts décembre 1994 et avril 2004) en réparation de son préjudice matériel.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] sera donc condamné à payer à la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE[14]S la seule somme de 52.696,74 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.
IV – Sur les autres demandes :
Eu égard à l’ancienneté du présent litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais des expertises de Monsieur [O] [U] et de Monsieur [J] [E], l’intégralité des dépens de la présente instance au fond ainsi que les dépens de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de Monsieur [O] [U], par ordonnance du 7 juin 2006, ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522).
Il sera par ailleurs condamné à payer la somme globale de 10.000,00 € à la S.C.I. CATER [14], venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et à la S.C.I. D’IMAGERIE MEDICALE [14], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H], dont les demandes principales ont été déclarées irrecevables, seront intégralement déboutées de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, la S.C.I. CATER [14], venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], qui voit ses prétentions déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les parties seront également déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du jugement devant être rendu par le Tribunal (8ème Chambre 1ère Section) dans l’instance enrôlée sous le n° RG 17/02211,
Déclare Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] irrecevables tant en leur demande principale de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à leur payer la somme de 120.000 € en réparation du trouble de jouissance collectivement subi par les associés qu’en leur demande subsidiaire de condamnation du même syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à leur payer la somme de 30.000 € à chacun en réparation de leur préjudice de jouissance dans leur exercice professionnel pour trouble subi depuis plus de 20 ans,
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] concernant les demandes « relatives au sinistre de 1994 »,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O] [U],
Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] responsable des désordres d’infiltration subis par la S.C.I. CATER [14], venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z] et la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] sur le fondement des dispositions susvisées de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à la S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE [14] la somme de 52.696,74 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,
Déboute la S.C.I. D’IMAGERIE MEDICALE [14] de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à lui payer la somme de 38.161,85 € au titre des sinistres de 1994 à 204 (pertes d’exploitation, remboursement matériels dégâts décembre 1994 et avril 2004) en réparation de son préjudice matériel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] aux entiers dépens, comprenant les frais des expertises de Monsieur [O] [U] et de Monsieur [J] [E], l’intégralité des dépens de la présente instance au fond ainsi que les dépens de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de Monsieur [O] [U], par ordonnance du 7 juin 2006,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et à la S.C.I. D’IMAGERIE MEDICALE [14] la somme globale de 10.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], et la S.C.I. D’IMAGERIE MEDICALE [14] du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute Madame [T] [Z], Monsieur [M] [C] [K], Madame [T] [A] et Madame [W] [H] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Dispense la S.C.I. CATER PIERRE LOUYS, venant aux droits de la S.C.I. BOUSSER-[Z], de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La Greffière Le Président