TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 20/04366
N° Portalis 352J-W-B7E-CSCO4
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Avril 2020
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
Société BHM, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Baptiste ROBELIN de la SELARL NOVLAW ROBELIN , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024
DÉFENDEURS
Société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, prise en la personne de son représentant [Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K0049
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIAPARIS RIVE DROITE, SAS
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0056
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/04366 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSCO4
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018, les copropriétaires ont voté des travaux de purge et d’étaiement de la façade située côté passage [Localité 6].
Le 12 octobre 2018, la société BHM a acquis le lot n°10 au sein de l’immeuble, constitué d’un atelier avec WC au 1er étage.
Le 16 novembre 2018, le bureau d’étude OREGON a constaté des fissurations et des déformations importantes au niveau de la façade impliquant un étaiement d’urgence.
Lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, les copropriétaires ont :
ratifié le devis du bureau d’études « 2A STRUCTURES » concernant les reprises à réaliser afin de renforcer les façades pour un montant de 12.000 €, en précisant qu’à défaut de retour du cabinet « 2A STRUCTURES », le syndicat des copropriétaires changerait de bureau d’étude (résolution n° 14), ratifié le contrat de maîtrise d’œuvre « ARKAD » pour les travaux de reprises structurelles (résolution n° 15).
Par courrier en date du 24 décembre 2019, le conseil de la société BHM a mis en demeure le syndic d’avoir à faire exécuter les travaux de remise en état votés par l’assemblée générale le 4 juillet 2019.
C’est dans ces conditions que la société BHM a, par acte d’huissier de justice en date du 9 avril 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, ainsi que la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, aux fins de les voir solidairement condamnés à l’indemniser de son préjudice et à lui verser une astreinte jusqu’à réception des travaux objets du litige.
Par ordonnance du 4 mars 2021, le juge de la mise en état a débouté la société BHM de ses demandes visant à voir condamner le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à exécuter sous astreinte les résolutions n° 14 et n° 15 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2019, aux motifs que :
la demande d’exécution sous astreinte de la résolution n° 14 était devenue sans objet, dès lors que le syndicat des copropriétaires justifiait que M. [B] [U], ingénieur conseil génie civil, avait dû être désigné aux lieu et place du BET 2A STRUCTURES, et que les opérations étaient menées avec le cabinet ARKAD, la demande d’exécution sous astreinte de la résolution n° 15 était devenue sans objet, dès lors que le contrat de maîtrise d’œuvre était en cours d’exécution.
Le juge de la mise en état a réservé les dépens et a débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2021, la société BHM demande au tribunal de :
Vu les articles 1240, 124, 1242, al-1, 1244 et 1991 et 1992 du code civil,
Vu les articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Dire et juger bien fondés la société BHM en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à lui payer la somme de 108.000 €, majorée des intérêts légaux de retard à compter du 24 décembre 2019, date de la mise en demeure restée sans effet, en réparation du préjudice subi par la société BHM,
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à lui payer la somme de 300 € par jour de retard, à titre d’astreinte, à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de réception des travaux objets du litige,
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- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2022 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal de :
Vu le code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Dire et juger la SAS BHM tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; l’en débouter,
Condamner la SAS BHM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SAS BHM au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2021, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite demande au tribunal de :
Dire et juger recevables et bien fondées les présentes conclusions de la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE ;
En conséquence :
Dire et juger la SAS BHM mal fondée en ses demandes et l’en débouter,
Condamner la SAS BHM au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur la demande formée par la société BHM de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] et de la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à lui payer la somme de 108.000 €, majorée des intérêts légaux de retard à compter du 24 décembre 2019, date de la mise en demeure restée sans effet, en réparation du préjudice subi par la société BHM :
La société BHM soutient, au visa des articles 1240, 1241, 1991 et 1992 du code civil ainsi que de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le syndic n’a pas procédé de sa propre initiative, aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et a commis une faute de négligence dans l’accomplissement de sa mission en ne faisant pas exécuter les travaux urgents de reprise structurelle de la façade votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, malgré les relances nombreuses qu’elle lui a adressées, notamment une mise en demeure en date du 24 décembre 2019. Elle estime que le syndic a uniquement nommé un maître d’œuvre.
La société BHM fonde son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur les dispositions des articles 1242 alinéa 1er et 1244 du code civil, de l’alinéa 5 de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle invoque surtout la responsabilité du mandant à raison des agissements de son mandataire. Précisément, elle soutient être « bien fondée dans sa demande de condamnation solidaire du syndicat et du syndic pour la réparation du préjudice extensif subi pour perte d’exploitation. En effet, l’inaction de la part des défendeurs représente une réelle faute de négligence de la part du syndic, lui-même mandataire du syndicat des copropriétaires au sens des articles 1991 et suivants du code civil susmentionnés ».
En défense, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite, syndic de la copropriété du [Adresse 2], soutient n’avoir commis aucune négligence s’agissant de l’exécution des travaux. Elle expose avoir convoqué en un an trois assemblées générales, le 13 juin 2018, le 29 novembre 2018 et le 4 juillet 2019, assemblées à l’occasion desquelles des réunions ont eu lieu avec les hommes de l’art en vue de la signature de contrats et de devis de travaux afin que le syndic puisse réunir les fonds nécessaires à la mise en œuvre desdits travaux. Elle expose que sa mission a été compliquée en premier lieu en raison de la défaillance de M. [I], architecte de la copropriété, qui a dû être remplacé par le cabinet ARCHICOPRO, et de la défaillance du BET 2A STRUCTURES. Elle fait valoir que sa mission a également été compliquée en raison de la trésorerie de la copropriété, composée de seulement sept copropriétaires. A cet égard, elle soutient que la SAS BHM n’a jamais payé ses charges de copropriété de sorte qu’elle est actuellement redevable de plus de 12.000 €. Elle précise que l’arriéré de charges et travaux dû par la SAS BHM représente à lui seul plus du tiers du budget annuel de fonctionnement de la copropriété. Elle fait valoir que les rapports du Cabinet ARCHICOPRO et du Cabinet OREGON attestent de la complexité des travaux de reprises structurels, qui néanmoins avancent.
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En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que
la société BHM a mis en péril la trésorerie de la copropriété, qui ne comprend que six copropriétaires, en n’ayant jamais payé aucune des charges de copropriété. Il expose que, par jugement du 2 juin 2022, la société BHM a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 19.194,20 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2022, et de 1.500 € à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir qu’il ressort d’une jurisprudence constante qu’un copropriétaire n’est pas en droit de se plaindre du défaut d’entretien de l’immeuble s’il a lui-même mis en péril la trésorerie du syndicat en ne payant pas ses charges, le mettant ainsi dans l’impossibilité de faire les travaux nécessaires (Civ. 3ème, 27 février 2007, n° 06-11.205).
S’agissant des travaux, il expose que le syndic a convoqué en urgence une assemblée générale le 29 novembre 2018, en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Il considère avoir mis tout en œuvre pour réaliser les travaux structurels au sein de la copropriété, liés aux conséquences d’un incendie survenu en 2017. Il précise qu’un copropriétaire a contesté les assemblées générales du 24 novembre 2020, du 21 décembre 2020, du 29 avril 2021 et du 30 novembre 2021.
Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).
La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.
Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)
Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).
Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l'exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).
1.1 Sur la responsabilité :
Sur les travaux de mise en sécurité :
En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018, les copropriétaires ont voté les résolutions n° 21, n° 21-1 et n° 21-2 aux termes desquelles ils ont décidé de réaliser « des travaux de purge et d’étaiement de la façade située côté passage [Localité 6] » et retenu la proposition présentée par l’entreprise STAB & NOHAM » pour un montant de 4.528,70 € (pièce n°3 de la SAS BHM).
En novembre 2018, l’ancien syndic, la société IPH IMMOBILIER, a missionné le cabinet ARCHICOPRO, qui s’est rendu sur site les 7 et 16 novembre 2018 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires). Il ressort du rapport d’ARCHICOPRO (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) que cette visite a été sollicitée par le syndic « suite au rapport de visite émis par le bureau d’étude structure BEIC en 2017 (rapport n° JFM 17105017 fourni en annexe), afin d’établir un programme de travaux pour la remise en état locatif des locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment situé à gauche en entrant dans la 1ère cour ». Si le rapport n° JFM 17105017 précité n’est pas produit aux débats, le tribunal relève qu’il ressort du courrier de AMEX, expert assurance, en date du 17 juillet 2017 et des pièces annexées à ce courrier (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) que l’immeuble a subi un incendie le 6 mars 2017 ayant nécessité des « travaux d’urgence » relatifs au local commercial du rez-de-chaussée et au local commercial du 1er étage dont M. [E] [S] était alors propriétaire. Les travaux d’urgence concernant le local commercial du 1er étage consistaient en un « remplacement du bloc porte palière » pour un montant de 660 € TTC.
Dans son compte rendu de visite des 7 et 16 novembre 2018 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), la société ARCHICOPRO expose que « compte tenu de l’évolution des désordres observés lors de ma première visite le 7 novembre 2018, j’ai organisé une nouvelle visite sur le site en présence du bureau d’étude OREGON et de l’entreprise SPS afin de proposer dans le meilleur délai les prestations urgentes de sondage, de mise en sécurité par étaiement et de diagnostic actualisé ». Ce rapport inclut le courrier en date du 16 novembre 2018 adressé par le bureau d’étude OREGON au cabinet ARCHICOPRO, aux termes duquel « suite à notre passage de ce jour au [Adresse 2], nous avons constaté en présence des occupants des fissurations ainsi que des déformations importantes au niveau de la façade. Par conséquent, nous vous conseillons vivement de procéder à un étaiement d’urgence et à l’évacuation sans délais des occupants ». La société ARCHICOPRO a préconisé de donner suite aux devis de l’entreprise SPS pour le sondage et l’étaiement d’urgence au droit du rez-de-chaussée et 1er étage (montant de 21.677,48 € TTC), à la proposition de mission de diagnostic du bureau d’étude OREGON (montant de 6.120 € TTC), à la proposition du bureau de contrôle QUALICONSULT pour la vérification des éléments de diagnostic et ouvrage de mise en sécurité mis en place (1.250 € HT) ainsi qu’à la proposition du bureau d’étude OREGON de mission DC-CCTP-DPGF de remise en état, en précisant qu’un budget complémentaire de 3.000 € HT serait à prévoir pour le contrôle technique concernant les travaux définitifs.
Le 22 novembre 2018, l’ancien syndic, la société IPH IMMOBILIER, a déclaré le sinistre à son assureur (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires).
Le 27 novembre 2018, le rapport du bureau d’étude OREGON retenait qu’il était « nécessaire de procéder à l’évacuation des personnes et ceci sans délai » et qu’un « étaiement d’urgence devait être effectué sur l’ensemble des deux premiers niveaux de l’immeuble afin de pouvoir réaliser sans risque les diagnostiques de structures sur la façade et les planchers » (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires). Il réitérait ses conclusions dans un rapport du 17 décembre 2018 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires).
Une assemblée générale spéciale a été convoquée en urgence par le syndic pour être tenue le 29 novembre 2018 (pièce n° 8 de la SAS BHM). Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont, aux termes des résolutions n° 4 à n° 7 :
ratifié les travaux d’étaiement et de mise en sécurité réalisés par l’entreprise SPS pour un montant de 21.677 € TTC, ratifié la nomination de la société QUALICONSULT (convention de contrôle technique pour un montant de 1.500 € TTC) et du cabinet OREGON (mission de confortement pour un montant de 6.120 €), en demandant une mission complète et des préconisations définitives pour le même budget, décidé de la nomination du cabinet d’architecte ARCHICOPRO pour le suivi et l’organisation des travaux pour un montant de 3.300 € TTC, décidé de la prise en charge d’une indemnité de 25.000 € pour l’éviction du locataire du rez-de-chaussée pendant la durée des travaux.
Le 6 décembre 2018, le bureau d’étude OREGON a établi sa facture relative au diagnostic technique sur façade avec mise en sécurité, pour un montant de 6.120 € (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires).
Il ressort du compte rendu de visite du 8 janvier 2019 réalisé en présence de l’ancien syndic, la société IPH IMMOBILIER, de l’architecte, ARCHICOPRO, du bureau d’étude structure OREGON, et de l’entreprise de maçonnerie structure SPS (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), que les travaux d’urgence de mise en sécurité suivant avaient à cette date été réalisés :
« - palées de stabilité : 2 fois par niveau soit RDC et R+ 1 : en poutrelles métalliques soudées (HEA 200) ; assemblage par soudures (cf. réserves à lever),
poteaux en faux aplomb suivant nécessité pour liaisonnement au fruit de la façade par couchis 65/165 (cf. réserves à lever), couchis sur les deux axes, pincés à l’extérieur de la pile, console poteau bois : file ¾ (cf. réserves à lever), blindage des baies RDV et R+1 (cf. réserves à lever). »
L’absence à cette réunion du bureau de contrôle QUALICONSULT imposaient la prévision d’une nouvelle réunion fixée au 15 janvier 2019.
Suite à cette visite du 8 janvier 2019, le bureau d’étude OREGON a remis son rapport de diagnostic structurel le 8 février 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires). En conclusions, ce rapport relève que « la mise en place des palais de stabilité et le blindage permettent de mettre en sécurité le bâtiment existant. Ce sont des solutions provisoires afin d’assurer la stabilité du bâtiment. Ces travaux sont utiles pour les travaux futurs nécessaires afin de mettre en sécurité le bâtiment de manière définitive. Toutefois, avant de commencer les travaux futurs, il est nécessaire de reprendre :
la jonction palée de stabilité et mur pierre : mise en place de couchis obligatoire afin d’assurer une bonne transmission des charges ; le fer de reprise du plancher (plancher haut RDC file 2) : reprise de l’assemblage entre fer de reprise et palée de stabilité ou mise en place d’étais sous fer de reprise. Une fois ces travaux de mise en sécurité finis, il est possible de débuter les travaux de reprise du bâtiment existant.
Ci-dessous, un phasage des travaux à effectuer :
-dépose progressive du mur de façade au niveau du RDC,
-mise en place de la nouvelle structure de façade RDC à la suite d’une étude structure,
-dépose progressive du mur de façade au niveau du R +1,
-mise en place de la nouvelle structure de façade R +1 à la suite d’une étude structure ».
Ce rapport démontre donc que, à cette date, les travaux de mise en sécurité étaient à parfaire. Les photographies intégrées à ce rapport montrent que le local du 1er étage était inutilisable ; leur légende, également : « Mise en place de palée de stabilité file 2 et 3 au niveau des piliers pierre existant, absence de couchis (65 x 165) entre palée de stabilité et mur pierre ».
Pour autant, la chronologie des faits précédemment exposée démontre qu’aucun manque de diligence ne peut être reproché au syndic s’agissant de la réalisation des travaux urgents de mise en sécurité, qui ont été ratifiés par l’assemblée générale convoquée par le syndic conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.
Sur les travaux de reprise des façades et de réhabilitation des locaux du rez-de-chaussée :
Lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 (pièce n° 9 de la SAS BHM), les copropriétaires ont :
ratifié le devis du bureau d’études 2A structures concernant les reprises à réaliser afin de renforcer les façades pour un montant de 12.000 €, en précisant qu’à défaut de retour du cabinet 2A STRUCTURES, le syndicat des copropriétaires changerait de bureau d’étude, et ont autorisé le syndic à procéder à un appel de fonds pour financer ces travaux (résolutions n° 14, 14-1 et 14-2). ratifié le contrat de maîtrise d’œuvre ARKAD pour les travaux de reprises structurelles pour un montant de 7.320 € TTC et ont autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer cette mission (résolutions n° 15, 15.1 et 15.2 ). A cet égard, il convient de préciser que la société ARKAD a établi un contrat de maitrise d’œuvre le 20 mars 2019, que ce contrat a été accepté par le syndic IPH IMMOBILIER le 8 avril 2019 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), et que la société ARKAD a ensuite établi une note d’honoraire le 13 mai 2019 pour un montant de 2.196 € TTC (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires).
Un complément au contrat de maîtrise d’œuvre a été établi le 5 novembre 2019, pour tenir compte de la demande du bureau d’études 2A STRUCTURES relative à la nécessité d’effectuer des sondages destructifs (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires). L’Agence d’architecture A + C n’a effectué les sondages destructifs au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage qu’en septembre 2020, pour un montant de 4.320 € TTC, suivant note d’honoraire du 22 septembre 2020 (Pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires).
Entre temps, le syndicat a manifestement dû changer de bureau d’études puisqu’il ressort des notes d’honoraires émises le 13 décembre 2019 (pièce n° 14.1 du syndicat des copropriétaires) et le 29 mai 2020 (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires) par Monsieur [B] [U], ingénieur conseil génie civil, que ce dernier a été mandaté pour réaliser l’étude structurelle relative à la reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, en partenariat avec la maîtrise d’œuvre d’exécution, la cabinet ARKADE. Dans sa « note de calcul et détails d’exécution » datée du 13 décembre 2019, M. [B] [U] retient le principe de « la mise en place de poutres métalliques pour reprise du plancher haut du rez-de-chaussée » (pièce n° 14.2 du syndicat des copropriétaires).
Lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2020 (pièce n° 18 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont voté la résolution n° 13 ainsi rédigée : « l’assemblée générale décide de procéder au ravalement des deux façades situées côté passage [Localité 6] et confie ce chantier à l’entreprise DML selon devis d’un montant de 17.588,18 € TTC et à l’entreprise PARINET selon son devis d’un montant de 35.007,50 € TTC.
L’assemblée générale décide de confier la maîtrise d’œuvre de ce chantier au cabinet d’architecture 3.14 Monsieur [P] pour un montant d’honoraires de 7,92 % HT du montant des travaux.
L’assemblée générale valide la souscription d’une assurance obligatoire Dommage-Ouvrage pour un montant prévisionnel de 2.425 €.
L’assemblée générale décide que les honoraires travaux dus au syndic seront d’un montant de 1 % TTC du montant HT des travaux. ». La résolution fixe également les appels de fonds à hauteur de 20 % par trimestre appelé entre le 1er avril « 2014 » et le 1er novembre « 2014 ».
Le tribunal relève que, lors de cette assemblée générale, un point d’information sur les travaux de ravalement a également été réalisé (point n° 24). Il est ainsi exposé que le conseil syndical fait état de plusieurs relances adressées au cours de l’exercice écoulé au syndic et aux différents intervenants dans le dossier des travaux de structure à mener. Il est également mentionné que le conseil syndical s’est réuni le 23 septembre 2020 pour étudier le dossier constitué par le cabinet ARKAD, que les différents devis ont été étudiés à cette occasion et qu’il a été décidé de les porter au vote des copropriétaires en assemblée générale. Il est enfin exposé un point d’information sur le dossier d’assurance relatif au sinistre.
Lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2020 (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont notamment voté les résolutions n° 5 à 5.9, aux termes desquelles :
« Résolution n° 5 Réalisation des travaux de réaménagement des locaux RDC et R+1
Résolution 5.1 : L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de réhabilitation des locaux d’activité selon le descriptif joint à la convocation.
Résolution 5.2 : L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux à la société SC pour un montant global de 227.733 € TTC. Le détail des différents lots sera à valider lors de la prise en charge ou non des travaux par l’assurance.
Résolution 5.3 : Conformément à la réglementation, l’assemblée générale décide des modalités de réalisation et d’exécution de réparation amiante et plomb avant travaux dans le cadre des travaux de réhabilitation des locaux d’activités envisagés par les copropriétaires.
L’assemblée générale :
fixe un budget de 3.000 € TTC,demande au syndic de faire réaliser un devis pour la prestation, donne mandat au conseil syndical pour valider le devis et choisir la société pour réaliser le réparage amiante avant travaux dans le cadre de la réhabilitation envisagée par les copropriétaires, prend note que des analyses par un laboratoire spécialisé pourront être nécessaires, selon l’appréciation de l’expert afin de lever le doute de présence d’amiante ou non ».
Résolution 5.4 : l’assemblée générale décide de confier la maîtrise d’œuvre des travaux à la société ARKAD, assistée de la société Architecte et Contractant A+C. Pour mémoire, les honoraires du maître d’œuvre sont fixés à 7.320 € TTC. Il est rappelé le calendrier de règlement de ces honoraires :
-30 % à la signature du contrat de maîtrise d’œuvre,
-30 % à la signature des marchés avec les entreprises,
-45 % à l’avancement des travaux,
-5 % à la réception des travaux.
Un complément de mission a été engagé par le cabinet ARKAD, à hauteur de 4.320 € TTC au titre de la réalisation de sondages destructifs réalisés à la demande des bureaux d’études structure :
-50 % à la signature du contrat de maîtrise d’œuvre,
-50 % en fin d’intervention.
Résolution 5.5 : l’assemblée générale après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation décide de souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage obligatoire, au taux de 2,05 % d’un montant des travaux TTC, par l’intermédiaire de la société de courage ASSURIMO, soit un montant de 4.668,53 € TTC
Résolution 5.6 : l’assemblée générale décide de confier la mission de coordination sécurité et protection de la santé à une société dont le choix sera arrêté avec le conseil syndical.
Une enveloppe d’honoraires pour couvrir l’intervention du coordonnateur SPS est fixée à 3.000 € TTC.
Résolution 5.7 : l’assemblée générale décide de confier une mission de contrôle technique à la société RISK CONTROL, selon devis jointe à la convocation. Les honoraires du contrôleur technique sont fixés à 6.360 € TTC
Résolution 5.8 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation, fixe la rémunération spécifique du syndic à 3 % TTC du montant HT des travaux, soit un montant de 6.210,90 € TTC. […]
Résolution 5.9 : afin de permettre le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, l’assemblée générale adopte un plan de financement.
Il est précisé que les appels de fonds seront réalisés sur le montant des travaux ci-dessus votés, déduction faite du montant des indemnités d’assurances qui pourraient être perçues de la compagnie couvrant la copropriété, dans le cadre de la déclaration de sinistre qui a été réalisée.
En cas de non réception de l’indemnisation de la compagnie d’assurance avant le 1er mars 2021, une nouvelle assemblée générale devra être convoquée pour décider du mode de financement des travaux.
Le syndic procédera, selon la clé de répartition « charges générales », aux appels de provisions exigibles, après déduction de l’indemnisation de l’assurance :
le 1er avril 2021 pour 50 %, le 1er juin 2021 pour 50 % »
Les copropriétaires ont également voté la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de ces travaux au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer (résolution n°6).
La chronologie des faits démontre que, jusqu’à la fin de l’année 2020, le syndic a réalisé toutes les diligences nécessaires pour que soient réalisés, dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre, les travaux préparatoires nécessaires (sondages destructifs au sous-sol au rez-de-chaussée et au 1er étage réalisés uniquement le 22 septembre 2020 alors qu’un complément au contrat de maîtrise avait été établi dès le 5 novembre 2019 pour les intégrer), et afin que soient obtenus les devis exigés s’agissant des travaux de reprise à réaliser afin de renforcer les façades votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, des travaux de ravalement de façade votés le 24 novembre 2020 et des travaux de réhabilitation des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage votés le 21 décembre 2019. Il est également établi que le projet du maitre d’œuvre et les devis obtenus ont été présentés au conseil syndical le 23 septembre 2020. Il est enfin établi que le syndic a présenté au vote de l’assemblée générale, dans un délai raisonnable, les délibérations relatives au vote des travaux de ravalement et de réhabilitation des locaux du rez-de-chaussée et du premier étage.
Cependant, s’agissant de la période débutant à compter de 2021, les défendeurs ne produisent aucune pièce relative à l’état l’avancement des travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et du 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020.
Ils ne produisent pas davantage de pièces relatives aux diligences réalisées par le syndic pour suivre l’exécution de ces travaux sur la période 2021-2023, 1er trimestre inclus, alors que l’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023. Ils ne produisent pas les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues à compter de l’année 2021.
En outre, si la SAS BHM a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 juin 2022 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.164,30 € au titre des charges de copropriété échues et impayées et des frais de recouvrement nécessaires selon décompte arrêtée au 1er mars 2022, incluant l’appel réhabilité n°1/3 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires), et si la SAS BHM ne conteste pas le fait allégué par les défendeurs selon lequel elle continuerait de ne pas payer les charges dues, force est de constater que les défendeurs ne démontrent pas que le non-paiement par la SAS BHM des charges dues a obéré l’exécution des travaux. Ils ne versent aux débats aucune pièce relative à la trésorerie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble depuis 2021. Ils ne produisent pas davantage d’élément relatif à la perception de l’indemnité du sinistre que le syndicat des copropriétaires attendait de son assureur. En somme, les défendeurs ne produisent aucune pièce permettant au tribunal de constater que les travaux n’ont pu être poursuivis en raison d’une absence de fonds subie, en dépit des diligences faites par le syndic pour recueillir les fonds nécessaires.
Enfin, si le syndicat des copropriétaires expose qu’un copropriétaire a contesté les assemblées générales du 29 novembre 2018, du 24 novembre 2020 et du 21 décembre 2020 précitées ainsi que celles du 29 avril 2021 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires) et du 30 novembre 2021 (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires), il ne fait pas pour autant valoir que ces contestations pendantes auraient conduit à un arrêt de l’exécution des travaux en raison du risque lié à l’éventuelle annulation de ces assemblées générales.
Le syndic ne mentionne pas ces contestations ; il soutient au contraire que les travaux « avancent ».
Dans ces conditions, faute pour les défendeurs de rapporter la preuve des diligences réalisées par le syndic, depuis le début de l’année 2021, pour permettre l’exécution des travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020, la responsabilité du syndic doit être retenue à compter du 1er janvier 2021. Le syndicat des copropriétaires étant tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l'exercice de ses fonctions, sa responsabilité doit également être retenue à compter du mois de janvier 2021.
1.2 Sur le préjudice de la SAS BHM :
La société BHM fait valoir que l’inexécution des travaux votés lui a occasionné un préjudice financier considérable, compte tenu de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de pouvoir louer son bien pendant 36 mois, de novembre 2018 à novembre 2021. Elle produit un bail du 15 octobre 2018 prévoyant un loyer de 3.000 € par mois, dont elle expose qu’il a été signé avant qu’elle découvre les problèmes structurels de l’immeuble. A cet égard, elle expose avoir eu connaissance de ces problèmes la veille de la signature définitive de la vente, par la communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2018, alors que l’état daté du 5 octobre 2018 communiqué par le syndic au notaire avant la vente ne faisait pas mention de ces difficultés.
En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient en premier lieu que le principe même du préjudice de la société BHM n’est pas fondé.
Il considère que la société BHM est mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice prétendument subi du fait de la non réalisation de travaux dès lors qu’elle met elle-même en péril la trésorerie de la copropriété en ne payant pas ses charges. A cet égard, il expose que, par jugement du 2 juin 2022, la société BHM a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 19.194,20 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2022 et de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires soutient en second lieu que le préjudice invoqué par la société BHM est contestable en son quantum. Il relève que le préjudice sollicité n’est chiffré qu’au moyen d’un bail, non paraphé, que la société BHM aurait conclu avec la société BCI Immobilier le 15 octobre 2018. Il considère qu’à cette date, la société BHM, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer l’état du bien acquis puisque de son aveu, elle aurait eu connaissance de l’état de l’immeuble le 11 octobre 2018, soit la veille de son acquisition. Il s’étonne du fait que la SAS BHM aurait ainsi conclu un bail pour des locaux qu’elle savait ne pouvoir être mis à la disposition du preneur.
Le syndicat des copropriétaires considère que la société BHM avait nécessairement connaissance de l’état de l’immeuble et des désordres existants au jour de la promesse de vente, dès lors que l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose la communication à l’acheteur des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Il expose à cet égard l’historique des travaux votés depuis 2014. Il relève que le prix d’acquisition, en dessous du prix moyen du marché (acquisition d’un local 75 m² environ, pour un montant de 475.000 euros, soit 6.333 euros le m², alors que le prix moyen du m² est de 11.638 euros dans le 2ème arrondissement de [Localité 5]) implique nécessairement une prise en compte de la situation de l’immeuble Elle estime en tout état de cause qu’un défaut d’information au moment de la vente ne peut être reproché qu’au vendeur et au notaire et non au syndicat des copropriétaires.
En défense, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite, syndic de la copropriété du [Adresse 2], fait siens les développements du syndicat des copropriétaires s’agissant de la « prétendue » ignorance par la SAS BHM de l’existence des désordres structurels avant la vente.
***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Il est constant que les juges ont l'obligation d'évaluer le préjudice dont ils constatent l'existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).
En l’espèce, le tribunal relève qu’aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la SAS BHM a acquis, le 12 octobre 2018, un bien dont la jouissance était impossible à cette date. A cet égard, l’état daté délivré le 5 octobre 2018 par l’ancien syndic, IPH IMMOBILIER, mentionne uniquement l’ouverture d’un emprunt pour des « travaux de ravalement » (pièce n° 2 de la SAS BHM). Si le syndicat des copropriétaires observe à juste titre que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont dû être remis à la SAS BHM au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente conformément aux dispositions de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation et si la SAS BHM ne démontre pas que ces procès-verbaux ne lui auraient pas été communiqués parce que le copropriétaire vendeur n'aurait pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic, ces procès-verbaux ne sont pas versés aux débats. Le courrier de l’expert en assurance AMEX en date du 17 juillet 2017 démontre seulement que, suite à un incendie, le « bloc porte palière » du local commercial du 1er étage avait dû être remplacé pour un montant de 660 € TTC.
Il ressort en revanche des développements précédents que la réalisation des travaux de mise en sécurité est apparue impérieuse à compter de novembre 2018. Le courrier adressé par l’ancien syndic à la SAS BHM le 19 novembre 2018 (pièce n°6 de la SAS BHM) expose que « le bureau d’étude OREGON a fait état de graves désordres dans l’immeuble et qu’il convient que les locaux du 1er étage ne soient plus occupés dès maintenant » A compter du 19 novembre 2018, la SA BHM ne pouvait donc plus jouir de ses locaux.
Il ressort en outre du rapport précité du bureau d’étude OREGON en date du 8 février 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) et des photographies intégrées à ce rapport que, à cette date, avaient été mises en place des palées de stabilité file 2 et 3 au niveau des piliers pierre existant et que le local était inutilisable.
Or, il n’est pas démontré que les travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020 soient achevés ou que l’état de leur avancement permettent à la SAS BHM de jouir de nouveau de son bien. A cet égard, la SAS BHM produit un courrier rédigé par l’agence immobilière « Offmarket brokers » le 22 septembre 2020 aux termes duquel cette dernière expose avoir constaté la présence dans le local « d’éléments de structure métallique » lors de ses visites du 4 janvier 2019 et le 21 septembre 2020 (pièce n° 15 de la SAS BHM).
Par ailleurs, comme précédemment retenu, si la SAS BHM a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 juin 2022 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.164, 30 € au titre des charges de copropriété échues et impayées et des frais de recouvrement nécessaires selon décompte arrêtée au 1er mars 2022, incluant l’appel réhabilitation n°1/3 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires), et si la SAS BHM ne conteste pas le fait allégué par les défendeurs selon lequel elle continuerait de ne pas payer les charges dues, force est de constater que les défendeurs ne démontrent pas que le non-paiement des charges dues par la SAS BHM aurait obéré l’exécution des travaux. La SAS BHM n’est donc ni irrecevable ni mal fondée à solliciter la réparation de son préjudice.
Le point de départ de ce préjudice ne peut cependant être retenu qu’à compter du 1er janvier 2021, dès lors que la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires n’a été précédemment été retenue qu’à compter de cette date. Le terme de la période de préjudice sera fixé, comme demandé par la SAS BHM, au mois de novembre 2021 inclus.
S’agissant de la nature du préjudice subi par la SAS BHM, la SAS BHM verse au débat la photocopie d’un bail commercial signé le 15 octobre 2018 avec la société BCI IMMOBILIER, qui porte sur la location de son local de 75 m² au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 2] (pièce n° 14 de la SAS BHM). Ce bail prévoit la location du bien à compter du 15 octobre 2018 en vue de l’exercice d’une activité d’agence immobilière, en contrepartie du paiement d’un loyer de 36.000 € par an hors taxes et hors charges, soit 3.000 € par mois hors taxes et hors charges, payé d’avance chaque trimestre. Le bail prévoit également le versement, au jour de sa signature, d’un dépôt de garantie de 9.000 €. A cet égard, le tribunal relève que la SAS BHM ne verse aux débats aucun élément relatif au paiement effectif du premier loyer et du dépôt de garantie ni aucune pièce relative à l’entrée dans les lieux de son locataire et, surtout, à son départ. Le tribunal relève également que l’assemblée générale du 29 novembre 2018 a décidé d’accorder une indemnité d’éviction, pendant la durée des travaux, au locataire du rez-de-chaussée, sans mentionner l’existence d’un locataire au 1er étage (pièce n° 8 de la SAS BHM). Ainsi, les pièces versées au débat ne permettent au tribunal de constater ni la réalité ni l’effectivité de ce bail. Au demeurant, la SAS BHM soutient, dans ses conclusions, une perte de chance de louer son bien plutôt qu’un préjudice de perte de loyers puisqu’elle soutient que « les retards dans l’exécution des travaux lui ont occasionné un préjudice financier considérable, compte tenu de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de pouvoir louer son bien depuis l’achat du bien, soit depuis le mois de novembre 2018. » (p.9).
Il convient donc de retenir le fait que la SAS BHM a subi une perte de chance de louer son bien.
Or, la SAS BHM ne produit aucune pièce, notamment aucune évaluation du bien réalisée par des agences immobilières, qui puisse permettre au tribunal d’apprécier la valeur locative de son bien. Elle ne verse aux débats qu’une attestation notariée en date du 12 octobre 2018 (pièce n° 1 de la SAS BHM) aux termes de laquelle il est indiqué que la SAS BHM a acquis, le 12 octobre 2018, le lot n°10 de l’immeuble situé [Adresse 2], constitué d’un atelier avec WC au 1er étage, pour un prix de 475.000 €. Il ressort du bail précité que le local porterait sur une surface de 75 m². La SAS BHM ne répond pas au moyen des défendeurs, qui relèvent que le bien a été acheté en dessous de la valeur du marché, à un prix de 6.333 € le m² alors que le prix moyen du m² est de 11.638 euros le m² dans le deuxième arrondissement.
Compte tenu de ces éléments, le tribunal retiendra la somme de 500 € par mois comme base du calcul de la réparation accordée à la SAS BHM au titre de la perte de chance de louer son local commercial.
La réparation de la perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Compte tenu des éléments de la procédure et des pièces produites, la perte de chance de louer son bien de la société B.H.M. sera en l'espèce justement fixée à hauteur de 90 %.
Au regard de la période de préjudice précédemment retenue, sur onze mois entre janvier 2021 et novembre 2021 inclus, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer à la société B.H.M la somme de 4.950 € (500 € x 11 mois x 90 %), majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de la mise en demeure du 24 décembre 2019, s'agissant d'une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du Code civil).
2. Sur la demande de la société BHM en condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence du [Adresse 2] et de la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à lui payer la somme de 300 € par jour de retard, à titre d’astreinte, à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de réception des travaux objets du litige :
A titre liminaire, il convient de relever que le dispositif des conclusions de la société BHM comprend la demande suivante : « Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer à la société B.H.M la somme de 300 € par jour de retard, à titre d’astreinte, à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de réception des travaux objets du litige ».
Cette demande n’est précisée que dans la partie des conclusions de la société BHM relative à la discussion des prétentions et des moyens : « condamnation, sous astreinte, du syndic et du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux votés dans les résolutions 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2019 ainsi que ceux ratifiés lors des assemblées générales du 24 novembre 2020 et 21 décembre 2020 ».
Il ressort par ailleurs des précédents motifs que les travaux visés sont, précisément, les travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, les travaux de ravalement des façades et les travaux de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020.
Il y a donc lieu de retenir que le dispositif des conclusions de la SAS BHM comporte une erreur matérielle et de retenir que la SAS BHM demande au tribunal de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à exécuter les travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, les travaux de ravalement des façades et les travaux de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de réception des travaux objets du litige.
Il ressort des précédents motifs que les défendeurs ne rapportent pas la preuve de l’exécution des travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020.
Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à exécuter les travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020.
Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.
L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/04366 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSCO4
3. Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite, qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite seront condamnés in solidum à payer à la SAS BHM la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer à la société BHM la somme de 4.950 €, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, au titre de la perte de chance de louer son local commercial du 1er janvier 2021 à novembre 2021 inclus ;
DEBOUTE la société BHM du surplus de sa demande indemnitaire formée en réparation du préjudice subi ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à exécuter les travaux de reprise de la façade avant dégradée au rez-de-chaussée et au 1er étage, de ravalement des façades et de réhabilitation des locaux d’activité du rez-de-chaussée et au 1er étage respectivement votés en assemblée générale le 4 juillet 2019, le 24 novembre 2020 et le 21 décembre 2020, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Foncia [Localité 5] Rive Droite à payer à la société BHM la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La Greffière Le Président