TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 31/05/2024
à :Maître Pacome BAGUET
Copie exécutoire délivrée
le : 31/05/2024
à :Me Juliette COUSIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09921 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDB
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le jeudi 30 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [F], demeurant au[Adresse 1]
représentée par Me Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [Z] [C] [N], demeurant au [Adresse 2]
assisté de Maître Pacome BAGUET de la SELARL BTD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1943 substituée par Maître Joanna NATAÏ , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0214
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Maeva PILLET, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 Mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Maeva PILLET, Greffière
Décision du 30 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09921 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDB
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 juillet 2012 à effet au 1er août 2012, Mme [U] [F] a consenti un bail d'habitation meublée à M. [I] [E] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Mme [U] [F] a assigné M. [I] [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins :
- De validation du congé pour vendre,
- D'ordonner à M. [I] [E] [N] de quitter l'immeuble dans les 8 jours suivant la signification du jugement,
- D'être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [E] [N] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à expiration du délai de 8 jours suivant la signification du jugement,
- D'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
o Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 650 euros jusqu'à libération des lieux,
o 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes Mme [U] [F] fait valoir, sur le fondement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé a été valablement délivré et a pris effet le 31 juillet 2023.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2023.
À l'audience du 22 mars 2024, Mme [U] [F], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes de M. [I] [E] [N] et maintient ses autres demandes en ajoutant aux dépens le coût du constat d'huissier. Elle sollicite en outre l'exécution provisoire.
M. [I] [E] [N], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
- De voir prononcer la nullité du congé pour vendre et que Mme [U] [F] soit déboutée de ses demandes,
- A titre subsidiaire que les plus larges délais lui soient accordés pour quitter les lieux,
- En tout état de cause :
o Le rejet de la demande d'astreinte
o Que chaque partie conserve la charge de ses dépens et le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
o Que l'exécution provisoire soit écartée.
Les conséquences possibles du précédent congé pour vendre délivré en 2016 ont été mises dans le débat.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur la demande en validation du congé pour vendre
Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 20 juillet 2012 a pris effet le 1er août 2012 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.
Il a été mis dans le débat à l'audience le fait que le premier congé délivré par la bailleresse en 2016 avait potentiellement produit ses effets.
Il est constant que Mme [U] [F] ne justifie pas d'une délivrance régulière à M. [I] [E] [N] des congés pour vendre des 8 avril 2016 et 30 avril 2018, faute de production des avis de réception des lettres recommandées, ce dont excipe à juste titre M. [I] [E] [N]. Néanmoins, il convient de relever que ce dernier a admis les avoir reçus dans son courrier du 15 mars 2023 adressé à Mme [U] [F].
En tout état de cause, faute pour cette dernière d'avoir engagé une procédure aux fins d'expulsion, il doit être considéré qu'elle a tacitement consenti à la reconduction du bail.
En conséquence il doit être considéré que le contrat de bail s'est tacitement reconduit chaque année depuis le 1er août 2012.
Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2023, respectant ainsi le délai de trois mois prévu à l'article susvisé.
M. [I] [E] [N] ne peut utilement soutenir que Mme [U] [F] n'a jamais eu l'intention de vendre au motif qu'elle avait fait délivrer un congé pour reprise le 1er mars 2023. En effet, il est établi qu'elle avait mis en vente le bien au mois d'août 2022 et qu'elle avait eu des échanges avec de potentiels acheteurs (cf. pièce n°7 : captures d'écran LE BON COIN et échanges de SMS).
Par ailleurs, elle a déjà délivré deux congés pour vendre.
M. [I] [E] [N] ne fait ainsi pas la preuve de ce que le dernier congé pour vendre serait frauduleux, la seule délivrance d'un congé pour reprise un mois avant étant insuffisante à établir une intention frauduleuse.
Le congé sera en conséquence validé.
Il y a lieu dès lors de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 31 juillet 2023 et que M. [I] [E] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023.
Il convient, en conséquence d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [U] [F] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée.
En cas de maintien dans les lieux de M. [I] [E] [N] ou de toute personne de son chef, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer actuel, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 650 euros, charges incluses.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, depuis le 1er août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [F] ou à son mandataire.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, il convient d'examiner les situations respectives des parties.
M. [I] [E] [N] produit un avis d'impôt sur le revenu perçu en 2022 ainsi qu'une attestation CAF du 18 février 2024 mais ne justifie aucunement de ses ressources actuelles.
Il justifie avoir effectué une demande de logement social le 20 novembre 2019, depuis lors renouvelée. Il ne justifie d'aucune autre demande ou rejet de candidature dans le parc locatif privé.
Mme [U] [F] justifie avoir deux enfants mineurs. Elle ne justifie pas davantage de ses ressources actuelles. Elle produit un courriel du 10 septembre 2022 informant une agence immobilière de son impossibilité à acquérir un bien pour des raisons financières.
Enfin il convient de relever que M. [I] [E] [N] n'a pas respecté les deux précédents congés pour vendre délivrés en 2016 et 2018, sans en contester la validité en justice, et que le présent bail est résilié depuis 10 mois.
Au vu de ces éléments il convient de rejeter sa demande de délai pour quitter les lieux.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
M. [I] [E] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, lesquels ne peuvent inclure les frais de constat de commissaire de justice, aucune pièce de la sorte n'ayant été produite.
En équité la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, eu égard à la date de résiliation du bail, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé pour vendre du 27 avril 2023 a été régulièrement délivré par Mme [U] [F] à M. [I] [E] [N];
DEBOUTE M. [I] [E] [N] de sa demande en annulation dudit congé ;
CONSTATE que le contrat conclu le 20 juillet 2012 à effet au 1er août 2012 entre Mme [U] [F], d'une part, et M. [I] [E] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 31 juillet 2023 ;
ORDONNE à M. [I] [E] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE Mme [U] [F] de sa demande d'astreinte ;
DEBOUTE M. [I] [E] [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [I] [E] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 1er août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [I] [E] [N] aux dépens ;
DEBOUTE Mme [U] [F] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge