TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00036 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL6Z
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 MAI 2024
MINUTE N° 24/01476
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Monsieur [H] [C]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2067
ET :
La société YOUHAR
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentdée par Maître Benoît FAVOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :L0297
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2013 à effet du 1er juin 2013, M. [H] [C] a consenti un bail commercial à la société YOUHAR portant sur un local situé [Adresse 2]), pour neuf années, soit un terme fixé au 31 mai 2022.
En réponse à la demande de renouvellement de bail formée par la société YOUHAR le 23 mars 2022, M. [H] [C] lui a fait signifier par exploit d'huissier du 22 juin 2022 un congé portant refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.
Arguant que diverses sommes dues en exécution du contrat de bail sont demeurées impayées, M. [H] [C], par acte du 9 janvier 2024, a assigné la société YOUHAR en référé devant le président de ce tribunal aux
fins de condamner par provision la société YOUHAR à lui régler les sommes suivantes :
•21.631 euros au titre des arriérés de taxe foncière,
•23.583,98 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du mois d'août 2023 au mois de janvier 2024,
•19.425,75 euros au titre des rappels de loyers et indemnités d'occupation par application de la clause d'échelle mobile,
•4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
•ainsi qu'aux dépens.
Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 29 mars 2024.
Par conclusions soutenues oralement, M. [H] [C] a actualisé ses demandes principales, en sollicitant la condamnation de la société YOUHAR à lui régler les sommes suivantes :
•18.205 euros au titre des arriérés de taxe foncière, ou subsidiairement 15.077 euros,
•42.915,95 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du mois d'août 2023 au mois d'avril 2024,
•18.329,77 euros au titre des rappels de loyers et indemnités d'occupation par application de la clause d'échelle mobile,
Il s'est par ailleurs opposé à l'octroi de délais de paiement.
Par conclusions soutenues oralement, la société YOUHAR soulève l'existence de contestations sérieuses sur les différents chefs de demandes pour solliciter qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois.
Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. [...] »
En l'espèce, il est notamment produit aux débats le contrat de bail, le congé portant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, les avis d'imposition relatifs à la taxe foncière pour les années 2018 à 2023, des quittances de loyer, ainsi qu'une mise en demeure du 25 octobre 2023.
S'agissant en premier lieu de la somme réclamée au titre de la taxe foncière, il ressort de l'article 23 du contrat de bail qu'elle est incontestablement dû par le preneur, pour les années 2019 à 2023. Le moyen soulevé par le défendeur qui soutient que la taxe ordures ménagères (TOM) n'est pas dûe puisqu'elle n'est pas expressément prévue au bail est inopérant, dès lors que les stipulations du contrat visent " [...] tous les impôts, taxes municipales, charges et accessoires généralement supportés par le propriétaire, y compris l'impôt foncier, celui-ci entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges", qu'en outre, la TOM figure sur les avis d'imposition relatifs à la taxe foncière.
En conséquence, le preneur est incontestablement redevable de la somme de 18.205 euros au titre de la taxe foncière, soit :
•pour 2019 : 3.440 euros
•pour 2020 : 3.514 euros
•pour 2021 : 3.625 euros
•pour 2022 : 3.754 euros
•pour 2023 : 3.872 euros
La société YOUHAR sera donc condamnée par provision à régler la somme de 18.205 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2019 à 2023.
S'agissant en second lieu de la somme réclamée au titre des indemnités d'occupation d'août 2023 à avril 2024, le défendeur admet ne pas les avoir réglées, mais conteste leur quantum, du fait de l'existence d'une contestation sérieuse sur l'indexation appliquée par M. [H] [C].
La société YOUHAR soutient en effet que l'indice retenu par le bailleur pour calculer l'indexation correspond à celui prévu par l'article 9 du bail, signé en 2013, et non par l'article 5 du protocole d'accord signé entre les parties le 25 juillet 2017, et qu'en outre, le calcul effectué, la date à laquelle l'indexation doit être pratiquée et la période de variation ne sont pas précisés.
Il convient de relever que l'article 5 du protocole précité dispose que "compte tenu de l'absence de révision triennale du loyer depuis la signature du bail, les parties conviennent d'une augmentation du loyer annuel de 1.200 euros HT, soit 100 euros HT par mois, la mensualité étant donc portée à 5.040 + 120 euros = 5.160 euros, la prochaine révision triennale étant prévue au 16 mai 2019 en exécution des clauses du bail".
Cette disposition ne vise donc que la révision triennale du loyer, qui est d'origine légale et est distincte d'une clause d'échelle mobile ou d'indexation, d'origine conventionnelle, qui prévoit une révision automatique du loyer, sur la base d'un indice et d'une périodicité de variation.
Néanmoins, si le contrat de bail prévoit dans la clause d'échelle mobile que le loyer sera "ajusté automatiquement chaque année à la date anniversaire de l'entrée en jouissance, en fonction de la variation en plus ou en moins de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE (...), et précise que l'indice de départ est celui du 4e trimestre 2012 soit 1639", le bailleur ne précise pas, dans son calcul, la date des indices utilisés.
Etant rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence, il ne peut, au vu de ces éléments, apprécier l'exacte application par le demandeur de la clause contractuelle d'indexation des loyers, ce qui caractérise contestation sérieuse qui relève du juge du fond.
Aussi, il convient d'accueillir la demande de provision au titre des indemnités d'occupation impayées à hauteur de 5.348 euros par mois, soit, pour août 2023 à avril 2024 (9 échéances), après déduction du règlement de 5.348 euros du 15 décembre 2023, la somme de 42.784 euros TTC.
La société YOUHAR sera donc condamnée par provision à régler la somme de 42.784 euros TTC au titre des indemnités d'occupation impayées, pour la période d'août 2023 à avril 2024.
S'agissant en troisième lieu de la somme réclamée au titre des rappels d'indexation, il y a lieu de relever que pour les mêmes motifs que ceux précédemment énoncés, le débat doit être porté devant le juge du fond.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
D'après l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la société YOUHAR fait notamment valoir qu'elle a pris à sa charge d'importants travaux d'aménagement qui auraient dû être assumés par le bailleur ou à tout le moins entraîner une suspension du loyer, ainsi qu'un trouble de jouissance qu'elle aurait subi suite à un dégât des eaux survenu dans le local, et plus globalement, invoque la mauvaise foi du bailleur.
Ces éléments, qui relèvent d'un débat devant le juge du fond, ne sauraient fonder l'octroi de délais, alors qu'au demeurant, le preneur ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière et économique et qu'il n'a réglé qu'une seule échéance mensuelle depuis août 2023. En conséquence, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Sa demande de délais sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
S'agissant des demandes accessoires, la société YOUHAR supportera la charge des dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [C] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Condamnons la société YOUHAR à payer à M. [H] [C] la somme provisionnelle de 18.205 euros au titre de la taxe foncière relative au local situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour les années 2019 à 2023.
Condamnons la société YOUHAR à payer à M. [H] [C] la somme provisionnelle de 42.784 euros TTC euros au titre des échéances impayées d'août 2023 à avril 2024 ;
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative aux sommes dues en application de la clause d'échelle mobile prévue au contrat ;
Rejetons la demande de délais de paiement.
Déboutons pour le surplus ;
Condamnons la société YOUHAR à payer à M. [H] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société YOUHAR à supporter la charge des dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 MAI 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT