TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/02178 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YO2L
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 MAI 2024
MINUTE N° 24/01475
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Madame [Y] [M] épouse [X]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Amélie VATIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R280
Monsieur [Y] [X]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître Amélie VATIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R280
ET :
La société CITYA COGIM
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Eléonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :P399
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EXPOSE DU LITIGE
M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 6] au [Adresse 1] à [Localité 7], dont ils ont confié la gestion à la société GESTRIMONNIA par contrat de mandat du 15 février 2018.
Par acte sous seing privé du 16 juin 2018, ils ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, consenti un bail d'habitation à Mme [T] [C] et M. [U] [L], moyennant un loyer mensuel de 865 euros hors charges.
La société CITYA COGIM est par la suite venue aux droits de la société GESTRIMONNIA.
Par acte du 8 décembre 2023, M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] ont assigné la société CITYA COGIM en référé devant le président de ce tribunal au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1231-1 et 1991 du code civil, aux fins de :
•Condamner par provision la société CITYA COGIM à leur régler les sommes suivantes :
▸10.521,06 euros au titre des loyers et charges non recouvrés depuis décembre 2022 ;
▸3.286,07 euros arrêtée au mois d'octobre 2023, au titre de la cotisation annuelle garantie loyers impayés versée depuis juin 2018 ;
▸4.724,30 euros arrêtée au mois d'octobre 2023 au titre des honoraires de gestion courante perçus par le mandataire depuis juin 2018 ;
•Ordonner à la société CITYA COGIM de communiquer tout élément permettant de justifier du montant du loyer facturé, des mesures entreprises pour obtenir le paiement de l'arriéré des loyers ainsi que de l'expulsion des locataires défaillants et de justifier de la mobilisation de la garantie loyers impayés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;
•Condamner la société CITYA COGIM à leur régler la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 29 mars 2024.
Par conclusions soutenues oralement, M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] ont actualisé leur demande au titre des loyers et charges non recouvrés depuis décembre 2022 à la somme de 15.989,71 euros et maintenu leurs autres demandes dans les termes de l'assignation.
En substance, ils reprochent à la société CITYA COGIM de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour permettre le recouvrement des loyers impayés. Ils soutiennent que le commandement de payer à l'encontre des locataires défaillants a été délivré tardivement, et que leur mandataire n'a fourni aucun justificatif de la mobilisation de la garantie loyers impayés (GLI), qui leur a pourtant été facturée mensuellement.
Par conclusions soutenues oralement, la société CITYA COGIM conclut à l'irrecevabilité des demandes, en l'absence d'urgence et en présence de contestations sérieuses, et en toute hypothèse au rejet des demandes qu'il considère comme infondées, et à la condamnation des demandeurs à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.
Dûment autorisée, la société CITYA COGIM a adressé en délibéré copie de l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en date du 27 mars 2024, qui, notamment, constate la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. et Mme [X] à Mme [T] [C] et M. [U] [L], ordonné leur expulsion, condamné solidairement ceux-ci à régler à M. et Mme [X] la somme provisionnelle de 9.581,06 euros terme de septembre 2023 inclus, ainsi qu'une indemnité d'occupation.
Dûment autorisés, les demandeurs ont adressé leurs observations suite à cette communication, en soulignant qu'ils n'auraient subi aucun préjudice du fait des impayés de loyers si la GLI avait bien été souscrite, et qu'en outre, la procédure à l'encontre des locataires défaillants a été mise en œuvre tardivement.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.
MOTIFS
D'après l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
Par ailleurs, Aux termes de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure sur la perte de chance.
Enfin, l'article 1991 du code civil prévoit que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Sur les demandes de provisions
En l'espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser l'urgence requise par l'article 834 précité.
Par ailleurs, il ressort des pièces produites que l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en date du 27 mars 2024 constitue un titre exécutoire permettant à M. et Mme [X] d'obtenir le recouvrement de leur créance au titre des loyers impayés, à hauteur de 9.581,06 euros, terme de septembre 2023 inclus.
Par ailleurs, concernant la mobilisation de la garantie loyers impayés, il doit être relevé :
•qu'il n'est pas justifié de la souscription par le mandataire pour le compte des demandeurs d'une GLI ;
•que la déclaration de sinistre produite aux débats n'est pas datée, ne comporte pas de références précise et semble incomplète ;
•que néanmoins, le mandat de gérance signé du 15 février 2018 ne comporte ni clause ni annexe prévoyant la souscription d'une prestation supplémentaire d'assurance loyers impayés ;
•que cependant, des frais d'assurance de GLI ont bien été facturés aux demandeurs ;
Sont ainsi caractérisées des contestations sérieuses tant sur l'étendue des obligations des parties, que sur d'éventuels manquements, qui font obstacle à l'octroi des provisions sollicitée.
Au vu de ces éléments, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence, le débat excède les pouvoirs du juge des référés et doit être porté devant le juge du fond.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces chefs de demandes.
Sur la demande de communication de pièces
Il doit être rappelé au préalable qu'une demande de communication de pièces doit être suffisamment précise, et viser des documents déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct d'éléments et ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.
Ainsi, au vu des éléments versés et des débats, il est justifié d'ordonner, sous astreinte, à la société CITYA COGIM de communiquer les justificatifs de la souscription à l'assurance GLI pour le logement situé [Adresse 6] au [Adresse 1] à [Localité 7], des déclarations de sinistre effectuées suite aux impayés locatifs, et des réponses apportées par l'assureur s'agissant de la mobilisation de la garantie, ainsi que le relevé de compte locataire de Mme [T] [C] et M. [U] [L] depuis la date d'effet du bail soit le 16 juin 2018 et arrêté au jour de la présente ordonnance, qui permettra de connaître précisément l'intégralité des sommes appelées et des sommes perçues.
Sur les demandes accessoires
La société CITYA COGIM supportera la charge des dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de provision ;
Condamnons la société CITYA COGIM à communiquer à M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] :
•le justificatif de la souscription à l'assurance Garantie loyers impayés pour le logement situé [Adresse 6] au [Adresse 1] à [Localité 7],
•le justificatif des déclarations de sinistre effectuées,
•les réponses apportées par l'assureur s'agissant de la mobilisation de la garantie,
•le relevé de compte locataire de Mme [T] [C] et M. [U] [L] depuis la date d'effet du bail soit le 16 juin 2018, arrêté au 30 mai 2024 ;
Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 25 euros par type de document et par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, ceci pendant au maximum 60 jours ;
Déboutons pour le surplus ;
Condamnons la société CITYA COGIM à payer à M. [D] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société CITYA COGIM à supporter la charge des dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 MAI 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT