TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 3]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00074 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PX5V
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
Société SEQENS
C/
M. [J] [E] [P]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
Société SEQENS
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEUR:
Monsieur [J] [E] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me BENOIT GUYOD
+ 1CCC à M. [P]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 7 janvier 2021, la société SEQENS a donné en location à Monsieur [J] [E] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 502,05 €, outre provisions sur charges de 139,00 €.
Le 12 juillet 2023, la société SEQENS a fait délivrer à Monsieur [J] [E] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 641,27 € selon décompte arrêté au 11 juillet 2023.
La société SEQENS a, par courrier électronique reçu le 30 mai 2022, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 6 décembre 2023, la société SEQENS a attrait Monsieur [J] [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la société SEQENS sollicite de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée les baux pour défaut de paiement du loyer et des charges ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour le même motif ;
ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] [P] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;
condamner Monsieur [J] [E] [P] à lui payer les sommes suivantes :
3 997,66 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 sur la somme de 3 641,27 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité qu’il aurait payé si les baux n’avaient pas été résiliés jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
aux entiers dépens.
Le 7 décembre 2023, la société SEQENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 883,00 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris.
Monsieur [J] [E] [P], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 60,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [J] [E] [P] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
avoir rencontré des difficultés financières à la suite de graves problèmes de santé ;
percevoir des revenus mensuels d'un montant de 1 243 € au titre d’indemnités de chômage ;
qu’il va déposer un dossier FSL.
La demanderesse déclare s’en rapporter quant aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités.
Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Il en résulte que Monsieur [J] [E] [P] est divorcé depuis 4 ans environ, qu’il accueille son fils pendant les week-ends et les vacances scolaires et qu’il lui verse une pension alimentaire de 100 € par mois. Concernant sa situation professionnelle, il bénéficie d’une RQTH valide jusqu’en décembre 2024. Monsieur [J] [E] [P] est invité à se rapprocher de la CAF pour mettre à jour sa situation et faire une demande d’APL.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 883,00 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
En outre, il résulte de l'analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société SEQENS sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d'une cotisation mensuelle au titre de l'assurance. Faute pour le bailleur de justifier d'avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à Monsieur [J] [E] [P] une mise en demeure d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l'article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d'assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu'un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d'assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif (5,28 €).
Les frais SLS facturés en janvier 2022 seront également déduits faute de justificatif (25,00 €).
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais évoqués d’un montant total de 30,28 € au 1 mars 2024.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [E] [P] à payer à la société SEQENS la somme de 3 852,72 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Monsieur [J] [E] [P] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60,00 € par mois, en plus du loyer courant. La société SEQENS s’en rapporte à la décision du tribunal.
Il ressort des débats que Monsieur [J] [E] [P] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [J] [E] [P] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, des paiements de 800,00 € le 30 janvier 2024 et de 780,00 € le 1er février 2024 ayant été effectués.
Compte tenu de son engagement et de l’absence d’opposition de la société SEQENS, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [J] [E] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 60,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mai 2022 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 12 juillet 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
En outre, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [E] [P] le 12 juillet 2023, pour un montant principal de 3 641,27 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Monsieur [J] [E] [P] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [J] [E] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [J] [E] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [J] [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société SEQENS sera en droit d’exiger de Monsieur [J] [E] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [E] [P], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société SEQENS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société SEQENS ;
CONSTATE que le contrat signé le 7 janvier 2021 entre la société SEQENS et Monsieur [J] [E] [P] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Monsieur [J] [E] [P] à payer à société SEQENS la somme de 3 852,72 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [J] [E] [P] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 60,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Monsieur [J] [E] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 septembre 2023;
Monsieur [J] [E] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [J] [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
en cas de maintien dans les lieux, la société SEQENS sera en droit d’exiger de Monsieur [J] [E] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [E] [P] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Monsieur [J] [E] [P] à payer à la société SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [J] [E] [P] au paiement des dépens ;
DEBOUTE la société SEQENS de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERELA JUGE