TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00209 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P4D6
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
S.A. LES RESIDENCES
C/
Mme [R] [J]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DEFENDERESSE:
Madame [R] [J]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me HALIMI
+ 1CCC à la Préfecture
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 22 septembre 2011, l’office public de l’habitat OPIEVOY, aux droits duquel vient la société LES RESIDENCES, a donné en location à Madame [R] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 279,88 €, outre provisions sur charges de 64,33 €.
Le 26 janvier 2023, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Madame [R] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 980,82 € selon décompte arrêté au 21 janvier 2023.
La société LES RESIDENCES a, par courrier électronique reçu le 21 janvier 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par assignation délivrée à étude le 5 décembre 2023, la société LES RESIDENCES a attrait Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
dire que faute par Madame [R] [J] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;
condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 1 724,21 € correspondant aux loyers et charges impayés au 8 juillet 2023, avec intérêts à compter du commandement de payer ;
condamner Madame [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
autoriser la société LES RESIDENCES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [R] [J] ;
condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts ;
condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner Madame [R] [J] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 26 janvier 2023 et de l’assignation ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
Le 6 décembre 2023, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024.
Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 423,88 €. Elle précise que Madame [R] [J] n’a pas justifié être titulaire d’un contrat d’assurance habitation, même si cela n’a pas été visé par le commandement délivré.
La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [R] [J].
Madame [R] [J] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
La demanderesse déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement d’office.
Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 423,88 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 209,86 €, soit une somme totale de 3 214,02 € € hors dépens.
Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement d’un montant de 209,86 € au 26 février 2024.
Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [J] à verser à la société LES RESIDENCES la somme de 3 214,02 € actualisée au 26 février 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 980,82 € à compter du 26 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 26 janvier 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
En outre, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 13, b) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [R] [J] le 26 janvier 2023, pour un montant principal de 980,82 € selon décompte arrêté au 21 janvier 2023 . Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [R] [J] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [R] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société LES RESIDENCES qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la société LES RESIDENCES.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [J], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [R] [J] sera condamné à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société LES RESIDENCES ;
CONSTATE que le contrat signé le 22 septembre 2011 entre l’office public de l’habitat OPIEVOY, aux droits duquel vient la société LES RESIDENCES, et Madame [R] [J] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 mars 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [R] [J] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 3 214,02 € (trois mille deux cent quatorze euros et deux centimes) actualisée au 26 février 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 sur la somme de 980,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [R] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [J] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [R] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et de l’assignation du 5 décembre 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIÈRELA JUGE