TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51405
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BHN
N° : 3
Assignation du :
16 février 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 mai 2024
par Maryam MEHRABI, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.R.L. [Localité 4] HANOI
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Eric TURSCHWELL, avocat au barreau de PARIS - #E1825
DEFENDERESSES
Madame [B] [X] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [G] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [K] [J] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentées par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS - #R0099
DÉBATS
A l’audience du 16 avril 2024, tenue publiquement, présidée par Maryam MEHRABI, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2006, [E] [P] a donné à bail commercial à la SARL [Localité 4] HANOI les lots n°3 (boutique et arrière-boutique au rez-de-chaussée du bâtiment A) et 36 (réserve au rez-de-chaussée bâtiment B), dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour neuf ans à compter du 1er novembre 2006, les locaux étant à destination de restauration traditionnelle ou rapide sur place ou à emporter.
À la suite du décès de [E] [P] survenu le 31 décembre 2010, Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] sont venues aux droits de ce dernier.
Le 4 avril 2014, Mme [O] [D] a réalisé une étude de faisabilité dans le cadre de « la remise aux normes » de l'installation d'extraction du restaurant la SARL [Localité 4] HANOI. Une déclaration préalable de travaux a été déposée en mairie par la SARL [Localité 4] HANOI le 7 avril 2014 et un courrier a été adressé à Mme [G] [P] et au syndic pour demander l'organisation d'une assemblée générale extraordinaire.
Le 27 novembre 2014, des écoulements d'eau en provenance de l'appartement propriété de Mme [Y], sis au 1er étage et loué aux époux [U], ont généré des dommages immobiliers et aux agencements locatifs professionnels de la SARL [Localité 4] HANOI.
Saisi par Mme [Y] invoquant des nuisances olfactives subies par son locataire à la suite de travaux réalisés dans le restaurant, l'inspecteur de la salubrité de la préfecture de police de [Localité 4] a émis un compte rendu le 21 avril 2015 constatant que le conduit d'extraction des cheminée était interne et ne disposait pas d'un certificat de conformité. Il a mis en demeure la SARL [Localité 4] HANOI de produire dans un délai de deux mois un certificat de ramonage du conduit, un certificat attestant que les plafonds et parois ne laissaient pas filtrer les odeurs et fumées, ainsi qu'un certificat de conformité de l'installation par un professionnel.
Par acte du 27 mai 2015, Mme [Y] a assigné la SARL [Localité 4] HANOI et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés afin d'obtenir notamment la réalisation des travaux requis par la préfecture de police.
Une ordonnance du 28 octobre 2015 a débouté Mme [Y] de sa demande faute d'un lien de causalité suffisamment évident entre les nuisances et le système d'extraction du restaurant, et a ordonné une expertise. La SARL [Localité 4] HANOI a par ailleurs été déboutée de sa demande tendant à voir les consorts [P]/[T] condamnés sous astreinte à autoriser des travaux de mise en conformité, au motif que de tels travaux nécessitaient l'accord de copropriété, ne présentaient pas le caractère d'évidence nécessaire, et que cette mesure n'était pas de nature à prévenir un trouble manifestement illicite.
Le 7 mars 2016, les consorts [P]/[T] ont saisi le syndic de copropriété pour qu'il soumette une demande d'autorisation de mise en conformité du système d'extraction du local à l'assemblée générale. Lors de l'assemblée générale du 19 avril 2016, les copropriétaires n'ont pas autorisé les travaux sur les bases proposées mais ne se sont pas opposés à étudier tout nouveau projet.
Dans son rapport déposé le 5 octobre 2017, l'expert judiciaire désigné a notamment indiqué que le système d'évacuation n'était pas conforme à la réglementation ; que plusieurs études de faisabilité réalisables lui avaient été présentées et que la solution consistant à passer une gaine d'extraction de la cuisine le long de la gaine d'extraction de la laverie voisine lui paraissait techniquement viable.
Le 12 avril 2019, les consorts [P]/[T] ont de nouveau demandé au syndic d'inscrire les travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété en présentant quatre projets différents. Toutes ces propositions ont été rejetées par l'assemblée générale réunie le 23 septembre 2020.
Par actes des 17 et 18 juin 2020, la SARL [Localité 4] HANOI a assigné les consorts [P]/[T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Suivant ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des référés a, notamment :
- ordonné à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T], de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'autorisation d'effectuer les travaux de mise aux normes de l'installation d'extraction à l'origine des nuisances olfactives dans les termes de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, à savoir :
- Que la demande fasse figurer dans les résolutions proposées, le projet établi par Mme [D], intitulé « Etude de Faisabilité avant-projet n°4 »
- Que le projet soit actualisé
- Qu'un représentant des consorts [P]/[T] s'engage dans cette demande à assister à l'assemblée Générale afin de répondre aux questions des copropriétaires en Assemblée Générale,
et ce, sous astreinte de 100 € pas jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois.
- dit que Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] devront délivrer spontanément les quittances des loyers effectivement payés à compter du mois de mai 2021 inclus au plus tard dans le mois de la signification de la présente ordonnance.
Lors de l'assemblée générale du 9 février 2023, la résolution relative auxdits travaux a été rejetée.
Faisant état, d'une part, d'une situation de blocage du fait des instructions données à leur conseil par les consorts [P]/[T] et, d'autre part, de l'absence de réponse de leur part à ses demandes de communication des décomptes de charges de copropriété et de leur abstention de lui délivrer les quittances de loyer, la SARL [Localité 4] HANOI a fait citer celles-ci devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, et sollicite de :
- ordonner à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] de solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] de l’autorisation d’effectuer les travaux de mise aux normes de l’installation d’extraction à l’origine des nuisances olfactives dans les termes de l’assemblée générale du 23 septembre 2020, à savoir :
- Que la demande fasse figurer dans les résolutions le projet établi par Mme [D], intitulé « Etude de Faisabilité avant-projet n° 4 »
-Que le projet soit actualisé
- Qu’un représentant des consorts [P]/[T] s’engage dans cette demande à assister à l’assemblée Générale afin de répondre aux questions des copropriétaires en Assemblée Générale
Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- ordonner à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] d’établir un mandat permettant à un représentant de la SARL [Localité 4] HANOI, assisté d’un technicien, de participer à cette assemblée,
Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- ordonner à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] de communiquer à la SARL [Localité 4] HANOI le décompte des charges de copropriété pour les périodes octobre 2020/ septembre 2021 et octobre 2021/septembre 2022,
et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
- ordonner à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] de communiquer à la SARL [Localité 4] HANOI les quittances de loyer à compter du mois de mai 2023,
Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
- condamner in solidum Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] aux dépens,
- condamner in solidum Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] à verser à la SARL la SARL [Localité 4] HANOI la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »
Suivant conclusions soutenues à l'audience, les consorts [P]/[T] demandent de :
- juger irrecevables les demandes de la SARL [Localité 4] HANOI se heurtant à l’autorité de la chose jugée,
- juger non fondée et non motivée la demande de communication des comptes de la copropriété,
- condamner la SARL [Localité 4] HANOI à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur la recevabilité
En vertu de l’article 488, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.
L'ordonnance de référé du 26 janvier 2022 dont se prévalent les défenderesses avait pour objet de statuer sur l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'autorisation d'effectuer les travaux de mise aux normes de l'installation d'extraction à l'origine des nuisances olfactives dans les termes de l'assemblée générale du 23 septembre 2020.
Il est d'abord relevé que la résolution relative à ces travaux a été rejetée lors de l'assemblée générale du 9 février 2023, ce qui caractérise une circonstance nouvelle. Par ailleurs, la SARL [Localité 4] HANOI sollicite en outre qu'il soit ordonné aux consorts [P]/[T] d'établir un mandat permettant à l'un de ses représentants, assisté d'un technicien, de participer à l'assemblée générale, ce qui constitue une demande nouvelle.
Au regard de ces nouvelles circonstances, l'ordonnance de référé du 26 janvier 2022 ne saurait faire obstacle aux demandes de la SARL [Localité 4] HANOI lesquelles seront déclarées recevables.
Sur la demande d'inscription sous astreinte d'une résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale
L'article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soir besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
En l'espèce, le bail commercial régularisé le 15 novembre 2006 porte sur une activité de « restauration traditionnelle ou rapide, sur place ou à emporter. »
Les obligations du bailleur sont définies à l'article IX et prévoient notamment qu'il doit prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et assurer au preneur une jouissance paisible des locaux.
En conséquence, l'obligation des consorts [P]/[T] de délivrance du bien dans des conditions permettant l'exercice de l'activité de restauration, c'est à dire incluant un système d'extraction d'air vicié conforme à la réglementation, n'apparaît pas sérieusement contestable et n'est d'ailleurs pas contestée.
La réalisation des travaux précités implique l'autorisation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont s'agit.
Il est constant que le système d'extraction actuel passe par le conduit de cheminée de l'immeuble et n'est pas aux normes.
Cette situation est contraire aux dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), qui prévoit que tout commerce de restauration doit disposer en cuisine d'un système d'extraction d'air vicié, de buées et de graisse utilisable en cas d'incendie pour assurer le désenfumage, et à celles de l'article 2 de l'ordonnance de la Préfecture de police de [Localité 4] N° 75-16329.
Dès lors, le trouble manifestement illicite dénoncé par la SARL [Localité 4] HANOI est caractérisé, compte tenu de la défaillance des bailleurs dans leur obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination contractuelle des lieux loués.
La résolution n°33 du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 intitulée « A la demande des consorts [P], copropriétaires des lots N°3, 36, 39 et 61 dans la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] suivant courrier RAR du 12.04.2019 joint » indique :
« L'assemblée générale prend connaissance des résolutions proposées par les consorts [P].
L'assemblée générale précise qu'elle est disposée à valider l'un des projets, et notamment celui établi par Mme [D] intitulée « avant-projet N°4 » mais, ne figurant pas dans les différentes résolutions demandées par les consorts [P], l'assemblée générale ne peut statuer.
En conséquence, il est demandé aux consorts [P]:
- Que la demande soit reformulée
- Que le projet soit actualisé
- Qu'un représentant des consorts [P] assiste à l'assemblée générale afin de répondre aux questions des copropriétaires en Assemblée Générale.
- Qu'il soit précisé que le coût lié à cette future autorisation soit intégralement pris en charge par les consorts [P].»
L'avant-projet n°4 prévoyant la pose d'une gaine le long de la gaine d'extraction de la laverie mitoyenne avait été présenté à l'expert judiciaire qui l'avait déclarée réalisable.
Ce projet, lors de l'assemblée générale du 9 février 2023, a été rejeté. Il est en outre établi que les consorts [P]/[T] n'ont pas donné mandat à leur conseil pour qu'un représentant le la SARL [Localité 4] HANOI puisse être présent lors de l'assemblée générale et défendre le projet. De même, il est établi que le conseil des défenderesse avait reçu pour instruction de s'abstenir et non de voter pour la demande d'autorisation de travaux.
Dès lors, l'injonction faite aux consorts [P]/[T] d'avoir à présenter ce projet lors d'une prochaine assemblée, et ce en présence d'un représentant de la SARL [Localité 4] HANOI, assisté d'un technicien, apparaît comme une mesure de nature à faire cesser ce trouble manifestement illicite et sera ordonnée dans les termes de la demande.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 21 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »
En l'espèce, il n'est pas contesté que depuis le mois de mai 2023, les consorts [P]/[T] se sont abstenues de délivrer les quittances de loyer et ce en dépit d'une demande formulée par le conseil de la SARL [Localité 4] HANOI le 14 septembre 2023.
Il est en outre relevé que cette abstention demeure inexpliquée par les consorts [P]/[T] alors même que suivant ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des référés a dit qu'elles devaient délivrer spontanément les quittances de loyers effectivement payés à compter du mois de mai 2021.
Dès lors, cette communication sera assortie d'une astreinte dans les termes précisés au dispositif.
Par ailleurs, aux termes de l'article R145-36 du code de commerce, « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »
Il n'est pas contesté par les consorts [P]/[T], d'une part, qu'elles sont en possession des documents sollicités par la SARL [Localité 4] HANOI et, d'autre part, qu'elles se sont abstenues de les communiquer à cette dernière et ce malgré les demandes. Elles se bornent à indiquer qu'elle n'ont effectué aucune demande de régularisation des charges.
Cette circonstance étant indifférente quant à l'obligation qui découle des dispositions précitées, il sera fait droit à la demande formée de ce chef par la SARL [Localité 4] HANOI.
Compte tenu des demandes adressées par la SARL [Localité 4] HANOI à les consorts [P]/[T] les 27 janvier, 21 mars, 11 avril et 22 avril 2022, cette communication sera également assortie d'une astreinte dans les termes du dispositif ci-après.
Sur les demandes accessoires
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner les défenderesses à verser in solidum à la requérante la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant à l’instance, les défenderesse seront condamnées in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Disons recevables les demandes de la SARL [Localité 4] HANOI ;
Ordonnons à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T], de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'autorisation d'effectuer les travaux de mise aux normes de l'installation d'extraction à l'origine des nuisances olfactives dans les termes de l'assemblée générale du 23 septembre 2020, à savoir :
-Que la demande fasse figurer dans les résolutions proposées, le projet établi par Mme [O] [D], intitulé « Etude de Faisabilité avant-projet n°4 »
-Que le projet soit actualisé
-Qu'un représentant des consorts [P]/[T] s'engage dans cette demande à assister à l'assemblée générale afin de répondre aux questions des copropriétaires en assemblée générale,
et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
Ordonnons à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] d’établir un mandat permettant à un représentant de la SARL [Localité 4] HANOI, assisté d’un technicien, de participer à cette assemblée,
et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision ;
Ordonnons à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] de communiquer à la SARL [Localité 4] HANOI le décompte des charges de copropriété pour les périodes octobre 2020 à septembre 2021 et octobre 2021 à septembre 2022,
et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision ;
Ordonnons à Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] de communiquer à la SARL [Localité 4] HANOI les quittances de loyer à compter du mois de mai 2023,
et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision pour les échéances passées et de 50 € par jour de retard à compter du 7e jour suivant la réception du paiement complet du loyer pour les échéances à venir ;
Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation des astreintes ;
Condamnons in solidum Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] à payer à la SARL [Localité 4] Hanoï la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Mme [B] [X] [P], Mme [G] [P] et Mme [K] [J] [T] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 30 mai 2024.
Le Greffier,Le Président,
Arnaud FUZATMaryam MEHRABI