Procédure devant la cour
Par une requête enregistrée le 29 avril 2020, et un mémoire en réplique enregistré le 14 décembre 2020, la SARL Sanéo, représentée par la SCP Coblence Avocats, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 3 mars 2020 ;
2°) de rejeter la demande présentée par les intimés devant le tribunal administratif ;
3°) de mettre à la charge solidaire des intimés la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance était irrecevable, dès lors qu'il n'est pas justifié de la qualité de propriétaires de M. et Mme L..., de la SCI Rochejean et de M. G... à la date d'affichage du permis de construire ; ces derniers ne justifient pas non plus que le projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leurs biens ; les intimés ont adopté une attitude dilatoire en attaquant l'ensemble des projets s'implantant à proximité ;
- la demande de première instance était irrecevable en ce qu'elle émanait des syndicats des copropriétaires de la résidence l'Illaz et du chalet de l'Illaz, les syndics de copropriété ne justifiant pas d'une habilitation régulière des assemblées générales pour agir en justice ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le permis méconnaît l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le vice tiré de la méconnaissance de l'article UC 7 du règlement du PLU n'était pas régularisable et refusé de faire usage de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le respect des règles de distance ne nécessitant que des aménagements mineurs du projet ;
- c'est à tort que les premiers juges ont mis à sa charge une somme à verser aux intimés au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
- aucun des autres moyens soulevés par les intimés n'est fondé.
Par un mémoire en défense enregistré le 5 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Illaz, le syndicat des copropriétaires du chalet de l'Illaz, M. D... L... et Mme B... L..., M. E... G... et la SCI Rochejean, représentés par la SELARL LVI, concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 000 euros soit mise à la charge de la commune de Val d'Isère, à verser à chacun d'eux, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les copropriétaires des résidences l'Illaz et le chalet de l'Illaz vont subir des nuisances sonores et de circulation en raison de la réalisation du projet, qui risque également d'être à l'origine d'éboulements ;
- M. et Mme L..., M. G... et la SCI Rochejean sont propriétaires de biens situés à proximité du projet et justifient de préjudices de vue, s'agissant des époux L... et de la SCI Rochejean, ainsi que de troubles liés aux nuisances sonores, aux difficultés de circulation et aux risques d'éboulement que doit engendrer le projet ;
- c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le permis méconnaît les dispositions de l'article UC 7 du règlement du PLU et que ce vice n'était pas régularisable ;
- le permis de construire méconnaît l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, la commune de Val d'Isère n'ayant pas autorisé le pétitionnaire à occuper la parcelle cadastrée B n° 842 lui appartenant ; le permis est illégal en l'absence de déclassement préalable de cette parcelle ;
- le projet, qui prend appui sur un bâtiment existant, méconnaît les dispositions de l'article UC 2 du règlement du PLU ;
- le permis méconnaît les dispositions de l'article UC 3 du règlement du PLU relatives aux accès ;
- le permis méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, en raison de l'insuffisance et de la dangerosité de l'accès ;
- le permis méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, au regard du risque d'avalanche.
Par un mémoire enregistré le 15 décembre 2020, la commune de Val d'Isère, représentée par la SELAS Adamas Affaires Publiques, conclut à l'annulation du jugement du 3 mars 2020, au rejet des conclusions de la demande présentée par les intimés devant le tribunal à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de ces derniers au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance était irrecevable, en ce qu'elle émanait des époux L..., qui ne justifient pas d'un intérêt à agir ; au demeurant, leur recours contentieux est tardif, les intéressés n'ayant pas présenté de recours gracieux susceptible de préserver les délais de recours ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le permis méconnaît l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le vice tiré de la méconnaissance de l'article UC 7 du règlement du PLU n'était pas régularisable et refusé de faire usage de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le respect des règles de distance ne nécessitant que des aménagements mineurs du projet ;
- aucun des autres moyens soulevés par les intimés n'est fondé.
La clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 15 janvier 2021, par une ordonnance en date du 16 décembre 2020.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Thierry Besse, président-assesseur,
- les conclusions de M. Jean-Simon Laval, rapporteur public,
- les observations de Me F..., substituant Me J..., pour la SARL Sanéo, celles de Me K..., substituant Me A..., pour le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Illaz, le syndicat des copropriétaires du chalet de l'Illaz, M. et Mme L..., M. G... et la SCI Rochejean, ainsi que celles de Me M..., substituant Me C..., pour la commune de Val d'Isère ;
Et après avoir pris connaissance de la note en délibéré présentée pour la société Sanéo, enregistrée le 15 mars 2021.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 26 octobre 2017, le maire de Val d'Isère a délivré à la société Sanéo un permis de construire un parc de stationnement de cent soixante-cinq places. Par jugement du 3 mars 2020, le tribunal administratif de Grenoble a annulé cet arrêté. La SARL Sanéo relève appel de ce jugement.
Sur les conclusions de la commune de Val d'Isère :
2. La commune de Val d'Isère, qui n'a pas interjeté appel du jugement, a été appelée à l'instance par la cour en qualité d'observateur. Par suite, le mémoire qu'elle a produit ne constitue pas une intervention en demande, assortie de moyens propres, mais de simples observations. En sa qualité d'observateur, la commune n'est pas recevable à présenter des conclusions ni à soulever des fins de non-recevoir, lesquelles ne peuvent qu'être écartées.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire (...) que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente (...) ". L'article L. 600-1-3 du même code dispose : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire (...) s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. " Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Il ressort des pièces du dossier que les époux L... sont propriétaires dans la résidence l'Illaz, située sur une parcelle contiguë au terrain d'assiette du projet, d'un bien acquis le 27 janvier 2017, dont ils étaient ainsi propriétaires à la date d'affichage de la demande de permis. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que l'appartement des époux L... dispose d'une vue directe sur le terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, en faisant valoir un préjudice de vue, ainsi que les troubles sonores dont le projet peut être à l'origine, les intéressés justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire, sans qu'ait d'incidence à cet égard le fait qu'ils aient présenté d'autres recours contentieux. De même, M. G... justifie être propriétaire de deux biens au sein de la même résidence, et quand bien même ces biens n'ont pas de vue directe sur le projet, il justifie de son intérêt pour agir en faisant état de l'importance du projet et des troubles de jouissance liés aux difficultés de circulation ou aux nuisances sonores dont le parc de stationnement est susceptible d'être à l'origine.
5. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Rochejean était propriétaire, à la date d'affichage de la demande de permis de construire, d'un chalet situé sur une parcelle non contiguë au projet. En faisant état de ce que la voie d'accès au parc de stationnement, étroite, est celle qu'empruntent les occupants du chalet et des vues directes sur cet ouvrage depuis le chalet, qu'elle établit, elle justifie suffisamment d'un intérêt à demander l'annulation du permis de construire en litige.
6. Il ressort enfin des pièces du dossier que la résidence l'Illaz, et celle des chalets de l'Illaz sont situées sur des terrains contigus au projet. En faisant état de l'importance du projet, du préjudice de vue et des troubles sonores qu'il peut occasionner, ainsi que, s'agissant de la résidence chalets de l'Illaz du fait que la voie d'accès au parc de stationnement, étroite, est celle qu'empruntent les occupants du chalet, les syndicats de copropriétaires justifient de leur intérêt à agir. Par ailleurs, les syndics des copropriétés ont été autorisés à introduire la demande devant le tribunal administratif par des résolutions des assemblées générales en date respectivement des 29 avril 2017 et 23 février 2018, dont la société Sanéo ne conteste pas utilement la régularité.
Sur la légalité de l'arrêté du 26 octobre 2017 :
En ce qui concerne le motif d'annulation retenu par les premiers juges :
7. Aux termes de l'article Uc7 du règlement du plan local d'urbanisme : " 1 -La distance comptée horizontalement entre tout point d'un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres./ 2 - Les constructions peuvent être édifiées en limite séparative : - si elles sont réalisées en sous-sol, la cote de référence étant prise au terrain naturel ; - sur le mur en surélévation d'une construction existante, édifiée sur la parcelle du pétitionnaire, en limite de propriété ; - contre le mur d'une construction existante édifiée en limite de propriété, sur la propriété voisine (...) 4 - Les parties entièrement enterrées des constructions ne sont pas soumises aux règles de recul prévues par le règlement, sauf dispositions particulières. "
8. Il ressort des pièces du dossier que la façade est du projet est encastrée dans la paroi rocheuse qui surplombe le rocher et, étant ainsi enterrée et sous le terrain naturel, entre dans le champ des exceptions à la règle de distance minimale aux limites séparatives fixées au 1 de l'article cité au point précédent. Il en est de même de la façade ouest du projet, qui s'accole au mur existant du garage couvert de la résidence Val d'Illaz, situé en limite parcellaire. Il ressort en revanche des pièces du dossier que les murs des façades nord et sud du projet, qui ne sont que partiellement enterrés sur ces parties, dépassent le sol naturel et ne s'accolent à aucune construction. Par suite, et ainsi que l'a jugé le tribunal, ces deux façades ne respectent pas les règles fixées à l'article Uc7 du règlement du plan local d'urbanisme.
9. Le vice affectant le permis de construire, relevé au point précédent, s'il nécessite une modification importante du projet, est susceptible d'être régularisé sans en changer la nature même. Une telle régularisation n'est toutefois envisageable que si aucun des autres moyens soulevés par les intimés, en première instance ou en appel, qu'il y a lieu d'examiner au titre de l'effet dévolutif, n'y fait obstacle.
En ce qui concerne les autres moyens soulevés par les intimés :
10. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. "
11. Il ressort des pièces du dossier qu'une partie du projet empiète sur la parcelle cadastrée B n° 842, qui appartient à la commune, et que celle-ci envisage de céder à la SARL Sanéo en cas d'obtention du permis de construire, ainsi qu'il ressort de la délibération du conseil municipal du 9 octobre 2017. Toutefois, cette partie de terrain, qui n'est pas aménagée, n'est pas affectée à l'usage direct du public, ni à un service public et fait ainsi partie du domaine privé de la commune. Par suite, le pétitionnaire n'avait pas à joindre à son dossier la pièce prévue par les dispositions citées au point précédent de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, et la commune n'avait pas à procéder au déclassement préalable de ce terrain.
12. En deuxième lieu, aux termes de l'article Uc2 du règlement du plan local d'urbanisme : " 2. Sont admis sous conditions : (...) Les travaux sur les bâtiments existants non conformes au règlement applicable à la zone, à condition qu'ils aient pour objet la mise en oeuvre des prescriptions du PPRN, sans création de nouveaux espaces d'accueil (habitation) ; (...) ".
13. Il ressort des pièces du dossier que le parc de stationnement projeté, s'il s'accole sur le garage couvert de la résidence Val d'Illaz, est indépendant de ce dernier, dont il ne constitue pas une extension. Dans ces conditions, les travaux autorisés par le permis en litige ne peuvent être regardés comme portant sur un bâtiment existant. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent ne peut qu'être écarté.
14. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / Les accès directs à la route départementale devront être conçus de manière à ne pas porter atteinte à la sécurité publique ou détériorer les conditions de circulation. " Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "
15. Il ressort des pièces du dossier que pour accéder au parc de stationnement depuis l'avenue Olympique, voie publique bordant le terrain d'assiette du projet, les véhicules doivent emprunter un accès d'une largeur inférieure à quatre mètres puis une voie interne existante, laquelle empiète au demeurant en partie sur la parcelle voisine, propriété de la résidence le Portillo, sans qu'une servitude de passage ait été consentie. Cette voie interne longe le bâtiment du Val d'Illaz sur une cinquantaine de mètres et, étant étroite, d'une largeur parfois inférieure à quatre mètres, selon les plans produits, ne permet pas le croisement sécurisé des véhicules. Dans ces conditions, compte tenu de la configuration de l'accès, le projet implique nécessairement qu'un ou plusieurs véhicules souhaitant emprunter la voie interne d'accès au parc de stationnement manoeuvrent sur le trottoir ou la voie publique, très fréquentée, ou y demeurent le temps que des véhicules empruntant la voie en sens inverse puissent sortir du parc de stationnement. Dès lors, et ainsi que le font valoir les intimés, l'accès au terrain d'assiette du projet n'est pas adapté à l'opération compte tenu de l'importance du trafic automobile lié à la construction d'un parc de stationnement de cent soixante-cinq places. Par ailleurs, le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes empruntant les trottoirs ou la voie publique, ainsi que celle des personnes souhaitant pénétrer dans le parc de stationnement. Par suite, le projet méconnaît les dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme, et est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
16. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que la voie interne existante desservant plusieurs propriétés, rectiligne et d'une largeur supérieure à trois mètres de large ne permettrait pas le passage des véhicules d'incendie et de secours susceptibles d'intervenir en cas d'incendie. Par ailleurs, le projet prévoit la pose de deux bornes incendie à proximité du parc de stationnement. Enfin, si les intimés font valoir que les parcelles sont soumises à un risque d'avalanche faible, il ressort des pièces du dossier que le terrain est identifié comme constructible sous réserve de prescriptions dans le plan de prévention des risques naturels, et que le pétitionnaire a joint à son dossier un plan de prise en compte de ces risques. Dans ces conditions, et alors que les intimés n'assortissent leur moyen relatif au risque d'avalanche d'aucune précision supplémentaire permettant d'en apprécier le bien-fondé, le maire de Val d'Isère, en délivrant le permis en litige, n'a pas entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation, dans l'application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme citées au point 14, au regard des risques d'incendie et d'avalanche auxquels serait soumis ce projet.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative :
17. Aux termes de l'article L. 60051 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. "
18. Les vices affectant le permis de construire, relevés aux points 8 et 15 du présent arrêt, apparaissent susceptibles d'être régularisés, sans que la nature même du projet ne soit modifiée. Il y a lieu, en conséquence, de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer et de fixer à quatre mois à compter de la notification du présent arrêt le délai imparti à la requérante pour justifier de l'intervention d'une mesure de régularisation du projet en litige.
DÉCIDE :
Article 1er : En application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il est sursis à statuer sur la requête jusqu'à l'expiration du délai de quatre mois fixé au point 18.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties dans cette instance sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Sanéo et au syndicat des copropriétaires de la résidence l'Illaz, pour les intimés.
Copie en sera adressée à la commune de Val d'Isère.
Délibéré après l'audience du 9 mars 2021 à laquelle siégeaient :
Mme Danièle Déal, président de chambre,
M. Thierry Besse, président-assesseur,
Mme I... H..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 mars 2021.
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N° 20LY01413