Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 18 mars 2019, la société civile de construction-vente Attiques, représentée par Me C..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 17 janvier 2019 ;
2°) subsidiairement de lui accorder un délai pour présenter un permis de construire modificatif permettant la régularisation du projet de construction par rapport à la définition de l'attique et de la hauteur du projet selon le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Colmar ;
3°) de mettre à la charge de Mme E..., de Mme D... et de M. G... le versement d'une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- Mme E..., Mme D... et M. G... n'ont pas d'intérêt à agir à l'encontre du permis de construire en litige du 25 octobre 2017 ;
- à l'appui de leurs recours gracieux, Mme E..., Mme D... et M. G... n'ont soulevé aucun moyen relevant de la légalité externe et sont, par suite, irrecevables après l'expiration du délai de recours contentieux à soulever des moyens relevant de cette cause juridique ;
- la décision du 25 octobre 2017 n'a pas été prise par une autorité incompétente ;
- les avis du 31 août 2017 de la direction de l'environnement et du développement durable de la communauté d'agglomération de Colmar et du 2 octobre 2017 du service départemental d'incendie et de secours du Haut-Rhin n'ont pas été rendus sur la base d'un dossier incomplet et, en tout état de cause, il ne s'agit pas d'un vice substantiel de nature à rendre illégal le permis de construire ;
- l'absence d'indication relative à la date de construction de l'immeuble à démolir dans le dossier du pétitionnaire n'est pas un vice substantiel de nature à rendre illégal le permis de construire ;
- le projet de construction respecte les prescriptions de l'article 10 UC du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Colmar ;
- il respecte les prescriptions de l'article 12 UC de ce règlement.
Par ordonnance du 10 septembre 2019, la clôture d'instruction a été fixée au 12 août 2019.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Michel, premier conseiller,
- les conclusions de M. Louis, rapporteur public,
- et les observations de Me C... pour la société civile de construction-vente Attiques.
Des notes en délibéré, enregistrées le 13 novembre 2019, ont été présentées pour Mme E..., Mme D... et M. G....
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 25 octobre 2017, le maire de la commune de Colmar a accordé un permis de construire à la société civile de construction-vente (SCCV) Attiques pour la démolition d'une maison individuelle et la création de deux immeubles, comprenant en tout dix-huit logements. Par un jugement du 17 janvier 2019, dont la SCCV Attiques fait appel, le tribunal administratif de Strasbourg, à la demande de Mmes E... et D... et de M. G..., a annulé cette décision du 25 octobre 2017 ainsi que la décision du 22 janvier 2018 du maire de Colmar portant rejet de leur recours gracieux.
Sur la fin de non-recevoir opposée en première instance par la SCCV Attiques :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Il ressort des pièces du dossier que Mme E..., Mme D... et M. G... ont la qualité de voisins immédiats du projet de construction. En faisant valoir que ce projet, qui a pour objet de démolir une maison individuelle et de créer deux immeubles comprenant dix-huit logements, est susceptible de porter atteinte aux conditions de jouissance de leurs biens, notamment par la création de vues sur leurs propriétés, ils justifient d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision du 25 octobre 2017 accordant un permis de construire à la SCCV Attiques.
5. Il résulte de ce qui précède que la SCCV Attiques n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a écarté sa fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir de Mme E..., Mme D... et de M. G....
Sur le moyen d'annulation retenu par le tribunal :
6. Aux termes de l'article 10 UC du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Colmar : " Hauteur maximal des constructions : 1. Les modalités de calcul de la hauteur sont précisées aux dispositions générales du présent règlement. 2. la hauteur maximale des constructions est limitée à : 9 mètres à l'égout du toit ou au brisis, 11 mètres au sommet de l'acrotère, 13 mètres au point le plus haut de l'attique, 15 mètres au faitage (...) ". Selon l'article 3 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme définissant la hauteur : " La hauteur des constructions est mesurée par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux éventuels d'affouillement ou d'exhaussement du sol nécessaires à la réalisation du projet. Elle est calculée par différence entre le niveau moyen du terrain d'assiette de la construction et le point le plus haut du plan de toiture (faitage ou sommet de l'acrotère). Les cotes définies par le Plan de Prévention du Risque d'Inondation sont sans incidence sur le mode de calcul défini ". Aux termes de cet article 3 définissant l'attique : " Un niveau en attique correspond au dernier niveau d'une construction à toiture plate dont une ou plusieurs façades sont implantées en recul par rapport à celle des niveaux inférieurs de la construction / Pour être considéré comme un attique, la toiture devra respecter les dispositions cumulatives suivantes, à l'exception des éléments techniques : / retrait minimal de l'étage en attique de 1,80 m par rapport au plan de façade. Ce retrait pourra être ramené à 1 mètre sur un linéaire de 30 % de la façade, / retrait minima de la casquette de 1 mètre par rapport au plan de façade ".
7. Selon les dispositions précitées de l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme, un attique est le dernier niveau d'une construction à toiture plate. Il ressort des plans versés au dossier que le dernier niveau de la construction projetée est surmonté d'une toiture à pans et ne saurait dès lors être qualifié d'étage en attique. Le projet prévoit une hauteur à l'égout de toit de 11,20 mètres qui excède la hauteur maximale de 9 mètres prescrite par les dispositions précitées de l'article 10 UC du règlement du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, et quand bien même le faitage est inférieur à 15 mètres, le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article 10 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
8. Il résulte de ce qui précède que la SCCV Attiques n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a retenu que le permis de construire en litige était, pour ce motif, entaché d'illégalité.
Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
9. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".
10. Lorsque le juge d'appel estime qu'un moyen ayant fondé l'annulation du permis litigieux par le juge de première instance est tiré d'un vice susceptible d'être régularisé par un permis modificatif et qu'il décide de faire usage de la faculté qui lui est ouverte par les dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, il lui appartient, avant de prononcer une annulation partielle sur le fondement de ces dispositions, de constater préalablement qu'aucun des autres moyens ayant, le cas échéant, fondé le jugement d'annulation, ni aucun de ceux qui ont été écartés en première instance, ni aucun des moyens nouveaux et recevables présentés en appel, ne justifierait l'annulation totale du permis de construire, et d'indiquer dans sa décision pour quels motifs ces moyens doivent être écartés.
En ce qui concerne les autres moyens soulevés contre le permis de construire en litige :
11. En premier lieu, sauf disposition expresse contraire, un recours gracieux formé contre une décision administrative dans le délai de recours contentieux prolonge ce délai, sans limiter aux moyens soulevés dans le recours gracieux ceux qui pourront ensuite être soulevés devant le juge. Le recours gracieux formé, le 18 décembre 2017, par Mme E..., Mme D... et M. G... à l'encontre de la décision du maire de la commune de Colmar du 25 octobre 2017 accordant un permis de construire à la SCCV Attiques, dans le délai de recours contentieux, a prolongé ce délai sans limiter le débat contentieux aux moyens soulevés dans leur recours gracieux. Par suite, la circonstance que les recours gracieux en cause ne comportaient aucun moyen de légalité externe ne rend pas irrecevables les moyens de même nature soulevés devant le juge.
12. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale avant cette date, le maire est compétent, au nom de la commune, après délibération du conseil municipal. En l'absence de décision du conseil municipal, le maire est compétent, au nom de la commune, à compter du 1er janvier 2017. Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif ".
13. Par un arrêté du 16 février 2015, le maire de la commune de Colmar a donné délégation à M. H..., premier adjoint au maire en charge des projets urbains, de l'urbanisme, de la communication et de la sécurité concernant les questions concernant notamment " les projets urbains " et " les applications du droit des sols ". Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de M. H..., signataire du permis contesté, doit être écarté.
14. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que si les avis de la direction de l'environnement et du développement durable de la communauté d'agglomération de Colmar et du service départemental d'incendie et de secours du Haut-Rhin émis respectivement les 31 août et 2 octobre 2017, sur la demande de permis de construire présentée par la société SCCV Attiques, l'ont été sur la base d'un dossier incomplet, les éléments déposés par la société pétitionnaire postérieurement à leurs avis relatifs aux plans de masse, au plan de la toiture, aux façades et aux perspectives d'insertion, sont sans influence sur le sens des avis donnés.
15. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : / (...) c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits (...) ". Aux termes de l'article R. 451-2 du même code : " Le dossier joint à la demande comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ; c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ".
16. Si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire valant permis de démolir requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés, notamment par les dispositions des articles R. 451-1 et R. 451-2 du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard de ces dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées. Si la demande de permis de construire valant permis de démolir présentée par la SCCV Attiques n'indiquait pas la date de construction du bâtiment à démolir, il ressort des pièces versées en première instance que le dossier du permis de démolir comportait six photographies représentant l'habitation à démolir ainsi que deux plans de masse. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'omission de la date approximative de construction de ce bâtiment aurait, dans ces circonstances, été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur les règles d'urbanisme applicables. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu'être écarté.
17. En cinquième lieu, selon l'article 12 UC du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif aux obligations imposées en matière de réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules, le nombre de places requis pour des constructions destinées au logement est fixé par taille de logements. Il ressort des pièces du dossier que le projet comprend vingt-trois emplacements en sous-sol, ainsi que trois aires de stationnement extérieur, respectant compte tenu de la taille des dix-huit logements du projet les exigences posées par les dispositions de l'article 12 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
18. Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 12 UC du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux obligations imposées en matière de réalisation d'aires de stationnement de cycles, le nombre de places ou la surface requise pour des constructions destinées au logement est fixé par taille de logement. Selon le point 15 de cet article : " Dans tous les cas, l'emplacement ou le local devra avoir, au minimum, une surface de 3m2 ". Il ressort des plans versés à l'instance que le projet prévoit un espace de 2m2 pour les cycles dans chacun des vingt-trois box de garage dont la taille standard est de 12,5 m2, ainsi que quatre arceaux situés à l'extérieur d'une superficie de 5m2 respectant, compte tenu de la taille des dix-huit logements du projet, les prescriptions de l'article 12 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
19. En dernier lieu, il ressort des plans versés à l'instance que, contrairement à ce que Mme E..., Mme D... et M. G... ont soutenu en première instance, le dernier niveau de la construction projetée comporte deux façades implantées en recul par rapport à celles des niveaux inférieurs de la construction conformément aux dispositions précitées de l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme et respecte les exigences de retrait de la toiture prévues par les mêmes dispositions.
20. Il résulte de ce qui précède que, pour l'application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, aucun des moyens soulevés par Mme E..., Mme D... et M. G... autre que celui examiné au point 7 ci-dessus n'est fondé et justifierait l'annulation totale du permis de construire contesté.
En ce qui concerne les conséquences de l'illégalité du permis de construire contesté :
21. Lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. Les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme lui permettent en outre de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif. Il en résulte que, si l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif. Un tel permis ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés - sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d'instruction en ce sens - et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif.
22. Il ressort des pièces du dossier qu'une toiture plate se substituant à la toiture à pans, respectant la hauteur de 13 mètres au point le plus haut de l'attique prévue par les dispositions précitées de l'article 10 UC du règlement du plan local d'urbanisme peut être réalisée afin de remédier au vice relevé au point 7 ci-dessus. Il y a lieu, dès lors, en application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler le permis de construire en litige en tant seulement que le projet prévoit une toiture à pans avec une hauteur à l'égout de toit de 11,20 mètres et d'impartir à la SCCV Attiques, pétitionnaire, un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt pour solliciter une régularisation sur ce point.
23. Il résulte de ce qui précède que la SCCV Attiques est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif a prononcé l'annulation totale des décisions en litige.
Sur les frais liés à l'instance :
24. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire de droit aux conclusions de la SCCV Attiques tendant à ce qu'une somme soit mise à la charge de Mme E..., de Mme D... et de M. G... sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La décision du 25 octobre 2017 par laquelle le maire de la commune de Colmar a accordé à la société civile de construction-vente Attiques un permis de construire pour la démolition d'une maison individuelle et la création de deux immeubles comprenant en tout dix-huit logements, ainsi que la décision du 22 janvier 2018 portant rejet du recours gracieux de Mme E..., de Mme D... et de M. G..., sont annulées en tant seulement que ce permis de construire prévoit une toiture à pans avec une hauteur à l'égout de toit de 11,20 mètres.
Article 2 : Le délai accordé à la société civile de construction-vente Attiques, bénéficiaire du permis, pour solliciter la régularisation du projet sur le point mentionné à l'article 1er est fixé à trois mois.
Article 3 : Le jugement du 17 janvier 2019 du tribunal administratif de Strasbourg est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile de construction-vente Attiques, à Mme B... E..., à Mme F... D..., à M. A... G... et à la commune de Colmar.
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N° 19NC00817