Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 23 avril 2015 et le 12 janvier 2016, MmeA..., représentée par MeC..., demande à la cour :
1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Rennes du 27 février 2015 ;
2°) d'annuler la décision du 6 décembre 2012 ;
3°) de condamner la commune de Sarzeau à lui verser la somme de 108 748, 32 euros, portant intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis ;
4°) de condamner la commune de Sarzeau a lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 751-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en retenant à son encontre une faute de nature à exonérer la commune de Sarzeau de la moitié de sa responsabilité dès lors que la commune a commis une faute en délivrant un certificat d'urbanisme positif pour une parcelle inconstructible du fait de la loi Littoral et en classant cette parcelle en zone UBa jusqu'à la révision du plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 30 septembre 2013, qu'elle a acheté cette parcelle et les droits indivis de M. B...sur la base de ce certificat, que la circonstance qu'elle n'a pas demandé d'autres renseignements d'urbanisme lors de l'achat de sa part à M. B...est sans incidence sur la responsabilité de la commune car la parcelle n'a jamais été constructible, qu'il n'est pas établi que la commune de Sarzeau aurait fait état du caractère inconstructible de la parcelle dont le classement, inchangé de février 2000 à octobre 2005, n'a été modifié que dans le cadre de l'élaboration du PLU, que la commune a été à plusieurs reprises condamnée à indemniser des propriétaires dans des situations identiques, qu'elle a obtenu un permis de construire le 12 mars 2008 et qu'elle n'est pas une professionnelle de l'immobilier ;
- le préjudice lié à l'acquisition du terrain s'élève à 62 985, 46 euros ;
- le préjudice à raison des frais de notaire s'élève à 6 618, 99 euros, soit les frais de l'acquisition initiale plus les frais lors du rachat de la part de M.B... moins les frais d'acquisition de la parcelle à sa valeur actuelle ;
- le préjudice à raison des frais d'agence s'élève à 2 286,73 euros dès lors qu'elle a payé seule ces frais, ce dont elle justifie ;
- le préjudice à raison des frais financiers s'élève à 23 215, 24 dès lors qu'elle a assumé seule le coût financier de l'emprunt souscrit pour l'acquisition initiale et qu'elle a dû souscrire un second emprunt pour acquérir les droits de M.B... ;
- le préjudice à raison des frais d'architecte, dont elle justifie le paiement, et d'étude de sol s'élève à 2 091, 34 euros, dès lors qu'elle n'a pu commencer à concrétiser le projet initial qu'une fois devenue propriétaire de la totalité de la propriété ;
- le préjudice à raison de la taxe foncière au titre des années 2006 à 2012 s'élève à 999 euros ;
- le préjudice à raison des frais de bornage s'élève à 551, 56 euros dès lors qu'elle n'aurait jamais fait borner un terrain non constructible ;
- son préjudice moral s'élève à 10 000 euros.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 septembre 2015 et le 14 mars 2016, la commune de Sarzeau, représentée par Me E...demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de MmeA... ;
2°) par la voie de l'appel incident, d'annuler le jugement du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a partiellement accueilli la demande d'indemnisation des préjudices liés à l'acquisition par la requérante, en 2005, des droits indivis de M.B... ;
3°) de condamner Mme A...à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'imprudence grossière de Mme A...est de nature à exonérer partiellement la commune de sa responsabilité dès lors que la requérante n'a pas sollicité de nouveau certificat d'urbanisme lors de l'acquisition de la totalité de la parcelle en 2005, que le lien de causalité entre la faute et le préjudice n'est pas établi s'agissant de la parcelle 1532, que la requérante ne saurait se prévaloir du certificat d'urbanisme du 7 février 2000 dont la validité était expirée depuis plus de 4 ans, alors que le notaire a attiré son attention sur le risque encouru qu'elle a pris en toute connaissance de cause et sans pouvoir présumer de ce que la commune aurait délivré un certificat d'urbanisme positif ;
- elle ne peut être tenue de réparer les préjudices allégués nés de l'acquisition de la moitié indivise en 2005 ;
- l'évaluation de la valeur réelle du bien n'est pas objective et l'estimation de la valeur du terrain inconstructible doit tenir compte de ce qu'une partie de la parcelle 3015 n'était classée en zone constructible qu'à hauteur de 625 m² ;
- les frais d'acte de vente pour un terrain inconstructible sont surévalués ;
- l'appréciation des frais financiers est surévaluée dès lors que le second prêt est de 50 000 euros pour une acquisition au prix de 46 000 euros.
Par ordonnance du 12 mai 2016, la clôture d'instruction a été fixée au même jour.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Piltant, premier conseiller,
- les conclusions de M. Durup de Baleine, rapporteur public,
- et les observations de MeC..., représentant Mme G...A..., et de MeF..., substituant MeD..., représentant la commune de Sarzeau.
1. Considérant que, par acte notarié du 18 mars 2000, Mme A...et M. B...ont acquis en indivision, pour la somme de 35 215, 72 euros, une parcelle cadastrée section C 3015, issue de la division de la parcelle C 1532, et la moitié indivise de la parcelle C 3013, sises au lieu-dit Kervocen à Sarzeau (Morbihan), après que le notaire chargé de la vente a obtenu, sur le fondement du b de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, le 7 février 2000 un certificat d'urbanisme positif pour la réalisation d'une construction à usage d'habitation ; que, le 17 octobre 2005, M. B...a cédé ses droits indivis sur les parcelles en cause à MmeA..., pour la somme de 46 000 euros ; que, le 29 janvier 2008, le maire de Sarzeau a refusé de délivrer à Mme A...le permis de construire qu'elle avait sollicité le 5 décembre 2007 au motif du non-respect de l'article UBa11 du plan d'occupation des sols et du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; que, le 30 janvier 2008, Mme A...a déposé une nouvelle demande de permis de construire ; que, le 12 mars 2008, le maire de la commune de Sarzeau a retiré la décision de refus de permis de construire et accordé le permis de construire sollicité ; que, par arrêté du 10 juin 2008, à la demande du préfet du Morbihan, le maire de la commune de Sarzeau a retiré le permis de construire accordé le 12 mars 2008 ; que, par jugement du 27 février 2015, le tribunal administratif de Rennes a condamné la commune de Sarzeau à verser la somme de 57 044,94 euros à Mme A...en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré le 7 février 2000 ; que Mme A...relève appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas fait intégralement droit à sa demande ; que la commune de Sarzeau, par la voie de l'appel incident, demande l'annulation du jugement en ce qu'il a accueilli partiellement la demande d'indemnisation des préjudices liés à l'acquisition par Mme A...en 2005 des droits indivis de M.B... ;
Sur la responsabilité de la commune de Sarzeau :
2. Considérant qu'aux termes du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme : " I - L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement " ; qu'il résulte de ces dispositions, applicables à tout terrain situé sur le territoire d'une commune littorale, que ce terrain soit ou non situé à proximité du rivage, que les constructions peuvent être autorisées en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions, mais qu'aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d'autres constructions, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations ;
3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le terrain acquis par Mme A...est situé au lieu-dit Kervocen, qui comporte trois constructions sur des parcelles voisines et trois constructions dispersées, au milieu d'un vaste espace naturel, et que ce lieu-dit constitue une zones d'habitat diffus ; que le terrain en cause se situe ainsi en dehors de tout village ou agglomération au sens des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que la construction projetée constitue une extension de l'urbanisation, laquelle ne peut pas être autorisée sans méconnaitre les dispositions précitées du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; que Mme A...est ainsi fondée à soutenir qu'en délivrant un certificat d'urbanisme positif pour la construction d'une habitation sur ce terrain, la commune de Sarzeau a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;
4. Considérant, toutefois, qu'il ressort de l'acte notarié de licitation du 17 octobre 2005, signé entre M.B..., cédant, et MmeA..., cessionnaire, dans un paragraphe intitulé " Dispense d'urbanisme ", que " le cessionnaire reconnaît que bien qu'averti par le notaire soussigné de la nécessité d'obtenir des renseignements d'urbanisme, il a requis l'établissement de l'acte sans la production de ces pièces. Il déclare être parfaitement informé de la situation de l'immeuble à cet égard et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l'existence de servitudes particulières, renonçant à tous recours contre le cédant ou le notaire " ; que Mme A...a ainsi acquis la moitié de la parcelle C 3015 et de la moitié indivise du chemin d'accès au prix de 46 000 euros en refusant, bien qu'avertie de le faire, de demander auprès de la commune les renseignements relatifs à la constructibilité du terrain ; qu'ainsi, et alors même que ni les dispositions du code de l'urbanisme issues de la loi du 3 janvier 1986 ni celles du document d'urbanisme de la commune n'avaient changé depuis l'acquisition initiale en mars 2000 et que le maire de la commune de Sarzeau, après un premier refus, lui a délivré un permis de construire le 12 mars 2008, permis qu'il a ensuite retiré le 10 juin 2008 à la demande du préfet du Morbihan, MmeA..., en négligeant l'avertissement du notaire, a commis une faute de nature à exonérer partiellement la commune de sa responsabilité dans les conséquences de l'acquisition de la moitié du terrain en octobre 2005 ; qu'il sera fait une juste appréciation des conséquences de la négligence de Mme A...en exonérant la commune de Sarzeau de la moitié de sa responsabilité ;
5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'appel incident de la commune de Sarzeau tendant à ce qu'elle soit exonérée en totalité de la responsabilité lui incombant doit être rejeté ;
Sur les préjudices :
6. Considérant que Mme A...peut seulement prétendre à l'indemnisation des préjudices directs et certains résultants de la faute commise par la commune de Sarzeau lors de la délivrance du certificat d'urbanisme positif délivré le 7 février 2000 ;
7. Considérant que le terrain en cause a été acquis par Mme A...et M. B...au prix de 35 215,72 euros, chacun pour moitié indivise, puis, que Mme A...a acquis la moitié indivise de M. B...au prix de 46 000 euros ; qu'eu égard aux conditions dans lesquelles est intervenu l'achat du terrain par Mme A...le 18 mars 2000, le préjudice correspondant à la différence entre la valeur réelle de cette propriété et les coûts exposés pour son acquisition en vue d'y construire, y compris les frais d'acquisition et les frais financiers y afférents, doit être regardé comme directement lié à l'illégalité fautive commise par la commune de Sarzeau ;
8. Considérant, en premier lieu, que l'acte de vente authentique du terrain du 18 mars 2000 stipule un prix de 35 215,72 euros ; que Mme A...est fondée à être indemnisée du prix qu'elle a payé pour acquérir le terrain de façon indivise avec M.B..., soit 17 607,86 euros, déduction faite de la valeur résiduelle du terrain dont elle reste propriétaire, sans que la circonstance alléguée par la commune que seule une partie du terrain aurait été constructible ait une influence sur la matérialité du préjudice ; que si la commune soutient que l'évaluation du mètre carré non constructible réalisée par l'agence immobilière venderesse n'est pas justifiée, elle ne produit aucune pièce de nature à établir que le prix ainsi évalué à 622, 40 euros serait sans fondement ; que, par suite, la perte de valeur vénale du bien doit être évaluée à la somme de 16 985,46 euros ;
9. Considérant, en deuxième lieu, que Mme A...est fondée à être indemnisée de la moitié du prix d'acquisition, en 2005, des droits indivis de M. B...sur le terrain en cause ; que la circonstance que seule une partie de ce terrain a été classée en zone constructible est sans incidence sur la matérialité du préjudice ; que, par suite, Mme A...est fondée à être indemnisée à hauteur de 23 000 euros ;
10. Considérant, en troisième lieu, que les frais d'acquisition exposés en 2000 par Mme A...et M. B...s'élèvent à 3 201, 43 euros ; qu'il y a lieu de soustraire de la moitié de cette somme, soit 1 600,72 euros, acquittée par MmeA..., le montant de la moitié des frais qui auraient été acquittés pour l'acquisition de la parcelle à sa valeur agricole de 622,40 euros, soit 24,34 euros ; que les frais d'acquisition exposés par Mme A...en 2005 s'élèvent à 3 464, 24 euros dont Mme A...peut être indemnisée, compte tenu du partage de responsabilité, à hauteur de cinquante pour cent soit 1 732,12 euros ; que, par suite, Mme A...est fondée à être indemnisée de ce chef de préjudice à hauteur de 3 308, 50 euros ;
11. Considérant, en quatrième lieu que les frais d'agence exposés par Mme A...lors de l'acquisition initiale du terrain s'élèvent à 2 286, 74 ; que cette somme est directement en lien avec la faute de la commune ; qu'il n'y a pas lieu de déduire de ce montant les frais qui auraient pu être acquittés pour l'achat d'un terrain non constructible, dont il est constant qu'il n'aurait pas nécessité l'intermédiaire d'une agence immobilière ; que, par suite, Mme A...est fondée à être indemnisée à hauteur de la moitié de cette somme, soit 1 143, 37 euros ;
12. Considérant, en cinquième lieu, que Mme A...et M. B...ont souscrit le 24 mars 2000 un emprunt d'un montant de 35 063,27 euros au taux de 6,48 % sur 120 mois ; qu'il ne ressort toutefois pas du document produit, intitulé " plan de remboursement " et dont l'objet est le réaménagement d'un prêt, et alors que l'acte de vente du 18 mars 2000 mentionne que l'acquéreur a payé le prix comptant, que le prêt a eu pour objet l'acquisition en cause ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme A...sur ce chef de préjudice ;
13. Considérant, en sixième lieu, que, pour l'acquisition effectuée en 2005, Mme A...a souscrit un prêt de 50 000 euros ; que, toutefois, le prix de l'acquisition s'élevant à 46 000 euros, soit 92 pour cent du montant du prêt, et compte tenu du partage de responsabilité, Mme A...n'est fondée à être indemnisée de ce chef de préjudice qu'à hauteur de 92 pour cent de la moitié des frais financiers acquittés, soit une somme de 5 199, 54 euros ;
14. Considérant, en septième lieu, que les frais d'architecte et d'étude du sol exposés dès lors que le terrain était regardé comme constructible sont en lien direct avec la faute commise par la commune ; que Mme A...justifie avoir acquitté en 2007 les sommes de 1 703, 40 euros au titre de frais d'architecte et de 387, 04 euros pour l'étude du sol en vue de l'assainissement non collectif, se décomposant en 300 euros à une entreprise et 87, 04 euros au Trésor public pour le " contrôle de conception " de l'assainissement non collectif ; que, toutefois, si ces frais n'ont été exposés qu'après que Mme A...est devenue propriétaire de la totalité du terrain, il résulte de l'instruction que Mme A...avait eu, dès l'acquisition initiale du terrain en cause, le projet d'y faire construire une maison d'habitation ; qu'elle est, par suite, fondée à être indemnisée, compte tenu du partage de responsabilité, de ce chef de préjudice à hauteur de 1045, 22 euros ;
15. Considérant, en huitième lieu, que les frais de bornage du terrain en cause et de division en deux lots engagés le 28 janvier 2000, soit antérieurement à l'acquisition du terrain, sont dépourvus de tout lien avec le certificat d'urbanisme illégal et restent utiles à Mme A...en sa qualité de propriétaire dudit terrain ; que, par suite, cette dernière ne peut prétendre à une indemnisation de ce chef de préjudice ;
16. Considérant, en neuvième lieu, que les taxes foncières acquittées par MmeA... ont été établies en fonction de la valeur cadastrale de la parcelle et qu'elles sont déterminées et actualisées selon les règles fixées par le code général des impôts ; que le montant de ces impositions est en conséquence sans relation avec l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré par la commune de Sarzeau ;
17. Considérant, en dixième et dernier lieu, qu'en évaluant à 1000 euros le préjudice résultant des troubles dans les conditions d'existence de MmeA..., le tribunal administratif de Rennes a fait une exacte appréciation de ce chef de préjudice ;
18. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la commune de Sarzeau à verser à Mme A...la somme globale de 51 682,09 euros en réparation des préjudices subis ;
Sur les intérêts et leur capitalisation :
19. Considérant que Mme A...a droit aux intérêts de la somme de 51 682,09 euros à compter du 8 octobre 2012, date de réception de sa demande préalable par la commune de Sarzeau ;
20. Considérant que la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année ; qu'en ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière ; que la capitalisation des intérêts a été demandée par Mme A...dans le cadre de sa demande devant le tribunal administratif de Rennes ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 8 octobre 2013, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
21. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de MmeA..., qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante pour l'essentiel, le versement de la somme sollicitée par la commune de Sarzeau ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de Sarzeau le versement à Mme A...de la somme qu'elle demande au même titre ;
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune de Sarzeau est condamnée à verser à Mme A...est portée à 51 682,09 euros (cinquante et un mille six cent quatre-vingt deux euros et neuf centimes). Cette somme portera intérêts à compter du 8 octobre 2012.
Article 2 : Les intérêts sur la somme de 51 682,09 euros que la commune de Sarzeau est condamnée à verser à MmeA..., échus à la date du 8 octobre 2013, seront capitalisés à cette date pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 3 : Le jugement du 27 février 2015 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme A...et les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative présentées par la commune de Sarzeau sont rejetés.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G...A...et à la commune de Sarzeau.
Délibéré après l'audience du 10 juin 2016, à laquelle siégeaient :
- M. Lenoir, président de chambre,
- M. Francfort, président-assesseur,
- Mme Piltant, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 1er juillet 2016.
Le rapporteur,
Ch. PILTANTLe président,
H. LENOIR
Le greffier,
Ch. GOY
La République mande et ordonne au ministre du logement et de l'habitat durable en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
8
2
N° 15NT01281