2° de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises mises à sa charge au titre des années 2011 et 2012 ;
3° et de mettre à la charge de l'État la somme de 7 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les dispositions du 1 du I de l'article 1586 sexies du code général des impôts ont été méconnues, dès lors que les cessions d'immeubles sont marginales par rapport à son patrimoine immobilier, que l'option pour le régime des SIIC ne présume pas du caractère normal et courant de ces cessions, que, nouvellement créée, elle devait se constituer un patrimoine performant, que ses acquisitions étaient dépourvues d'intention spéculative, et que le classement comptable des cessions confirmait leur caractère exceptionnel ;
- l'administration méconnaît également son interprétation de la loi fiscale, exprimée dans le bulletin officiel des impôts CVAE-BASE-20-20140923.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A...,
- et les conclusions de M. Chayvialle, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SA FONCIERE INEA relève appel du jugement n° 1604976 du 18 décembre 2017, par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises mises à sa charge au titre des années 2011 et 2012.
Sur l'application de la loi fiscale :
2. Aux termes de l'article 1586 ter du code général des impôts : " I. - Les personnes physiques ou morales ainsi que les sociétés non dotées de la personnalité morale et les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent une activité dans les conditions fixées aux articles 1447 et 1447 bis et dont le chiffre d'affaires est supérieur à 152 500 sont soumises à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. / II. - 1. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est égale à une fraction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise, telle que définie à l'article 1586 sexies (...) ". Aux termes de l'article 1586 sexies de ce code : " I. - Pour la généralité des entreprises, à l'exception des entreprises visées aux II à VI : 1. Le chiffre d'affaires est égal à la somme : (...) - des plus-values de cession d'immobilisations corporelles et incorporelles, lorsqu'elles se rapportent à une activité normale et courante (...)4. La valeur ajoutée est égale à la différence entre : a) D'une part, le chiffre d'affaires tel qu'il est défini au 1 (...) b) Et, d'autre part : - les achats stockés de matières premières et autres approvisionnements (...) ". En application des prescriptions du plan comptable général applicable aux années d'imposition en litige, le chiffre d'affaires s'entend du montant des produits réalisés par l'entité avec les tiers dans le cadre de son activité professionnelle normale et courante. En particulier, des cessions d'immobilisations corporelles ou incorporelles peuvent constituer des ventes à comptabiliser en produits de l'exercice lorsque ces cessions revêtent, compte tenu de la spécificité de l'activité de l'entreprise, un caractère habituel.
3. Pour établir que les cessions d'immeubles ne participent pas de son activité normale, la SA FONCIERE INEA qui a pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location, fait valoir qu'entre 2005, date de sa création, et 2015, elle a acquis 96 immeubles, que, dans la même période, ses cessions ne représentaient que 2,09 % de la valeur de son patrimoine brut, et qu'elle n'a cédé en moyenne qu'environ un immeuble par an. Elle relève que le résultat de ces cessions ne représente que 1,25 % en 2011 et 4,6 % en 2012 des loyers nets qu'elle a perçus. Elle conteste que les obligations légales découlant du régime pour lequel elle a opté en 2007 de société d'investissement immobilier cotée aient pu avoir, contrairement à ce que prétend l'administration, une incidence sur l'importance et la fréquence de ces cessions. Toutefois, il ressort des rapports financiers annuels de 2011 et 2012 publiés sur le site Internet de cette société qu'elle se concentre " sur des actifs neufs et de qualité ", qu'elle suit, depuis le début des années 2010, une politique structurelle de rotation régulière de ses immeubles, afin de mieux s'adapter à la demande des locataires, particuliers ou professionnels. Elle a d'ailleurs eu recours à des prestations d'agents immobiliers notamment pour la cession d'immeubles de bureaux. Ainsi, alors même que les plus-values de cession réalisées seraient enregistrées dans des comptes sans rapport avec le résultat opérationnel de l'entreprise, que ces produits, dont le montant varie, entre 2008 et 2012, de 590 000 à plus 2 500 000 euros, ne représenteraient qu'une part modique de son résultat, et que ses acquisitions seraient faites sans intention spéculative, ces cessions d'immeubles présentent, dans cette entreprise, un caractère habituel. Elles font partie depuis le début des années 2010 de son cycle d'exploitation, et constituent une activité indissociable de son activité principale, en raison de sa politique de maintien d'un parc immobilier récent et adapté aux évolutions de la demande de ses locataires. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1586 sexies du code général des impôts doit être écarté.
Sur l'interprétation de la loi fiscale :
4. La SA FONCIERE INEA se prévaut, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du paragraphe 50 du BOFIP CVAE - Base-20-20140923, selon lequel, d'une part, " les cessions d'immobilisations qui ne sont plus utilisées pour produire compte tenu des caractéristiques de l'entreprise, n'entrent pas dans l'activité normale et courante ", d'autre part, l'importance des plus-values n'est pas déterminante pour apprécier le caractère d'une activité. Pour autant, cette interprétation de la loi fiscale, qui recommande d'apprécier le caractère normal et courant d'une cession en fonction de la situation de fait de l'entreprise, ne comporte aucune contradiction avec la qualification des cessions d'immeubles opérées par la requérante. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance par l'administration de ses propres instructions, ne peut qu'être écarté.
5. Il résulte de tout ce qui précède que la SA FONCIERE INEA n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être également rejetées ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SA FONCIERE INEA est rejetée.
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N° 18VE00647