Conseil d'État, 9ème chambre, 10/05/2019, 411035, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Évaluation foncière : Concernant la taxe foncière, le tribunal a rejeté les termes de comparaison proposés par la société, jugeant qu'ils ne correspondaient pas aux spécificités de l'hôtel. La Cour a validé cette approche en restant dans les limites de ce que la loi permet en matière d'analyse économique locale.

3. Inexactitude de l'évaluation : La Cour a relevé qu'en se basant sur des transactions de 1999 sans rechercher une évaluation plus pertinente plus proche de la date de référence de 1970, l'administration fiscale n'avait pas appliqué correctement les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts. De plus, la soumission de termes de comparaison postérieure à la clôture de l'instruction n'était pas requise en tant qu’obligation pour le tribunal.

Interprétations et citations légales

2. Article 1498 du Code Général des Impôts : La détermination de la valeur locative s'effectue selon plusieurs méthodes. Le 2° établit les conditions à suivre pour les biens sous différentes modalités d'occupation, en précisant que "pour les biens loués à des conditions de prix anormales, la valeur locative est déterminée par comparaison".

3. Articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au Code Général des Impôts : La détermination de la valeur vénale des immeubles par voie d'appréciation directe doit s'appuyer sur les données les plus récentes possibles. L'article 324 AC précise que l'administration doit privilégier des transactions "plus proches de la date de référence du 1er janvier 1970", ceci en respect des méthodes d'évaluation appropriées.

Cette série d'arguments et d'interprétations met en lumière l'importance d'une évaluation précise des propriétés et la rigueur nécessaire dans l'application des textes fiscaux, garantissant ainsi la protection des droits des contribuables.

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Cécile Viton, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de Mme Emilie Bokdam-Tognetti, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, au Cabinet Briard, avocat de la société Roissy Invest Hôtels ;
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la société Roissy Invest Hotels a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe spéciale d'équipement au titre de l'année 2014 à raison de l'hôtel-restaurant dont elle est propriétaire au 9002, allée du Verger à Roissy-en-France (Val-d'Oise) et qu'elle exploite sous l'enseigne Kyriad. La société Roissy Invest Hotels a demandé la réduction des cotisations mises à sa charge en proposant à titre principal une évaluation de la valeur locative de son hôtel selon la méthode par comparaison. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 29 mars 2017 par lequel le magistrat désigné par le président du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.

Sur la taxe spéciale d'équipement :

2. Selon le 4° de l'article R. 811-1 du code de justice administrative, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les litiges relatifs aux impôts locaux et à la contribution à l'audiovisuel public, à l'exception des litiges relatifs à la contribution économique territoriale.

3. La taxe spéciale d'équipement en litige mise à la charge de la société Roissy Invest Hôtels a été perçue au profit de la société du Grand Paris et de l'établissement public foncier du Val-d'Oise. Ces deux établissements publics sont des établissements publics de l'Etat. Par suite, ces taxes spéciales d'équipement ne peuvent être regardées comme des impositions locales au sens de l'article R. 811-1 du code de justice administrative. Dès lors, le recours de la société doit être regardé comme un appel relevant de la cour administrative d'appel de Versailles.

Sur la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :

4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :/ 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison./ Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;/ b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement s'agissant de l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts :

5. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la société Roissy Invest Hotels proposait, dans son mémoire introductif d'instance, de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 111 du procès-verbal des opérations de révision foncière du 16ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 5,64 euros à majorer de 25 % puis, dans un mémoire en réplique enregistré le 23 mars 2016, le local-type n° 210 du procès-verbal du 14ème arrondissement de Paris. Pour écarter le premier local-type, le tribunal a relevé qu'il correspondait à un hôtel quatre étoiles traditionnel qui n'était pas comparable à un hôtel de chaîne de conception moderne, et situé au surplus à Paris, localité ne présentant pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Roissy. En statuant ainsi, de manière suffisamment motivée, le tribunal, qui n'était pas tenu de répondre au moyen tiré de l'évaluation par comparaison avec le second local-type invoqué dans un mémoire enregistré postérieurement à la clôture de l'instruction alors que la société requérante pouvait en faire état avant cette clôture, n'a ni dénaturé les faits ni commis d'erreur de droit.

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement s'agissant de l'application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts :

6. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

7. Pour l'évaluation de l'immeuble en litige par la méthode d'appréciation directe, l'administration fiscale a retenu deux transactions qui avaient eu lieu en 1999. En retenant ces deux transactions sans rechercher si une transaction plus proche de la date de référence du 1er janvier 1970 pouvait être prise en compte, alors qu'elles étaient intervenues vingt-neuf ans après la date de référence et qu'elles étaient contestées par la société requérante, le tribunal administratif a fait une inexacte application des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts.

8. Il résulte de ce qui précède que la société Roissy Invest Hotels est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque en tant qu'il se prononce sur l'application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et par voie de conséquence, sur ses conclusions tendant à la réduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la société Roissy Invest Hotels au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement de l'appel de la société Roissy Invest Hotels relatif à la taxe spéciale d'équipement est attribué à la cour administrative d'appel de Versailles.

Article 2 : Le jugement du 29 mars 2017 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé en tant qu'il se prononce sur l'application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et par voie de conséquence, sur les conclusions tendant à la réduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Article 3 : L'affaire est renvoyée dans cette mesure au tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Article 4 : L'Etat versera à la société Roissy Invest Hotels une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la société Roissy Invest Hotels est rejeté.

Article 6 : La présente décision sera notifiée à la société en nom collectif Roissy Invest Hôtels, au ministre de l'action et des comptes publics et au président de la cour administrative d'appel de Versailles.