Conseil d'État, 9ème chambre, 27/11/2019, 425574, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Application de l'article 1498 du Code général des impôts : La valeur locative d'un immeuble peut être déterminée par plusieurs méthodes, mais la méthode d'appréciation directe ne peut être utilisée que si les méthodes de comparaison sont impossibles. La société a affirmé que l'administration aurait dû rechercher d'autres locaux similaires pour procéder à la comparaison.

> "Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble ne peut légalement être déterminée par voie d'appréciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison."

2. Erreur de droit : Le tribunal administratif de Nice a commis une erreur en écartant la proposition de la société sans avoir cherché d'autres termes de comparaison dans des communes avec des caractéristiques économiques analogues. Ainsi, la Cour a souligné que le tribunal n’a pas respecté l’obligation de rechercher de manière approfondie les termes de comparaison requis par la loi.

3. Renvoi de l'affaire : La Cour a décidé de renvoyer l'affaire au tribunal administratif de Nice pour qu'il examine correctement la situation, ce qui traduit l'importance d'une évaluation juste et fondée sur des comparaisons adéquates.

Interprétations et citations légales

- Code général des impôts - Article 1498 : Cet article précise les méthodes pour évaluer la valeur locative des biens immobiliers. Il souligne explicitement la nécessité d'utiliser la méthode par comparaison avant de se tourner vers l'appréciation directe. Cela a des implications directes pour la juste évaluation des taxes foncières et assure que les contribuables ne soient pas pénalisés sans justification suffisante.

> "La valeur locative [...] est déterminée par comparaison [...] A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."

Cette décision souligne ainsi l'obligation pour l'administration fiscale de justifier l'évaluation de la valeur locative par des méthodes appropriées et équitables, renforçant le principe de légalité en matière fiscale. En conclusion, cette analyse juridique révèle l'importance de respecter les protocoles d'évaluation des taxes, assurant ainsi la protection des droits des contribuables face à une administration fiscale.

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit dans cette mesure à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Céline Guibé, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la société Jesta Fontainebleau ;
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Jesta Fontainebleau, qui est propriétaire de l'immeuble, situé boulevard de la Croisette à Cannes, où est exploité un hôtel sous l'enseigne JW Marriott classé 5 étoiles luxe depuis sa création en 2009, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2013 et 2014. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 septembre 2018 en tant qu'il a rejeté sa demande de réduction de ces impositions.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble ne peut légalement être déterminée par voie d'appréciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison.

3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, contestant l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en litige que l'administration fiscale avait déterminée par voie d'appréciation directe, la société a proposé le recours à la méthode par comparaison avec comme local de référence un autre hôtel situé dans la commune de Cannes et soutenu que, dans le cas où ce terme de comparaison ne serait pas retenu, il incombait à l'administration de procéder à la recherche d'autres locaux-types similaires dans des communes présentant des caractéristiques économiques analogues. Après avoir écarté le local-type proposé par la société, qui ne pouvait être regardé comme similaire à l'immeuble en litige eu égard à leurs caractéristiques respectives, le tribunal a relevé que la commune de Cannes abritait d'autres établissements de catégorie 5 étoiles luxe qui avaient tous été évalués selon la méthode de l'appréciation directe, pour en déduire que l'administration fiscale avait pu légalement recourir à cette méthode pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige. En statuant ainsi, sans rechercher, au besoin en procédant à une mesure d'instruction, s'il existait des termes de comparaison dans d'autres communes présentant une situation économique analogue à celle de la commune de Cannes, ainsi que l'y invitait la société, le tribunal administratif de Nice a commis une erreur de droit. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la société est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à la société Jesta Fontainebleau au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

--------------

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 septembre 2018 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Nice.

Article 3 : L'Etat versera à la société Jesta Fontainebleau la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Jesta Fontainebleau et au ministre de l'action et des comptes publics.