N° RG 21/00868 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IWK4
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 2 JUIN 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/00671
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 19 Janvier 2021
APPELANTE :
S.C.I. SCI REGINE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée et assistée par Me Florence DROUIN, avocat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
S.A.S.U. REMIPLAST
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assistée par Me Marie-odile DE MILLEVILLE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 Février 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Madame FOUCHER-GROS, Présidente
M. URBANO, Conseiller
M. MANHES, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme DEVELET, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 10 Février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2022, prorogé au 19 mai 2022, prorogé au 2 juin 2022
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Rendu publiquement le 2 juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme DEVELET, Greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte du 19 mars 1999, la SCI Régine a donné à bail à la SAS Remiplast, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1999, des locaux à usage industriel et commercial situé [Adresse 1] comprenant deux ateliers, des bureaux, un magasin, deux cours dont une avec droit de parking, pour un loyer annuel de 174.000 Francs (26'526,13 €), payable mensuellement et d'avance.
Par avenant du 22 septembre 2003, les surfaces louées ont été réduites, entraînant un nouveau loyer annuel fixé à 12.000 € HT à compter du 1er juin 2003, les autres conditions du bail restant inchangées.
Par acte du 28 février 2018, la SAS Remiplast a fait délivrer à son bailleur une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf années entières à compter du 1er mars 2018, les termes et conditions du bail initial demeurant inchangés à l'exception des clauses devenues illégales depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, en particulier celles concernant les charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux, en application des dispositions des articles R 145-35 à R 145-37 du code de commerce.
Par acte du 29 mai 2018, la SCI Régine a accepté le principe du renouvellement du bail, en proposant de porter le loyer annuel à 86.000 € HT.
Par des échanges ultérieurs de courriers, le locataire a refusé la modification du loyer, puis le bailleur a rapporté sa proposition à 43.848,36 € HT par an par paliers de 10 % chaque année, proposition de nouveau refusée par le locataire.
Le 10 décembre 2018, le bailleur a saisi la commission départementale de conciliation qui, le 14 avril 2019, a rendu un avis proposant un montant de loyer annuel de 30.000 € HT, avec une augmentation de 10 % par an à compter du 1er mars 2018, conformément aux dispositions de la loi Pinel.
Accepté par la SCI Régine, cet avis a été refusé par la SAS Remiplast, absente lors de la tentative de conciliation.
C'est dans ces conditions qu'après avoir adressé le 14 octobre 2019 à son locataire un mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé, resté sans réponse, la SCI Régine a, par assignation du 3 février 2020, saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rouen.
Par ordonnance du 19 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rouen a :
-rejeté la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé formée par la SCI Régine contre la SAS Remiplast,
-dit que le loyer renouvelé dû par la SAS Remiplast à la SCI Régine au titre des locaux à usage industriels et commerciaux situés au [Adresse 1] s'élève à la somme annuelle de 17.045,28 € HT payable mensuellement à compter du 1er mars 2018, date de renouvellement du bail commercial liant les parties,
-condamné la SCI Régine à payer à la SAS Remiplast la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
-rejeté toute autre demande,
-condamné la SCI Régine aux entiers dépens.
La SCI Régine a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 26 février 2021.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS :
Vu les conclusions du 3 février 2022, de la SCI Régine qui demande à la cour de :
-réformer l'ordonnance de loyer rendue le 19 janvier 2021 par le juge des loyers commerciaux,
Par conséquent :
-fixer à compter du 1er mars 2018 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 € HT en principal, l'augmentation sera effectuée par paliers de 10% chaque année de la façon suivante (en ce non compris l'indexation annuelle)':
-au 01.03.2018 montant du loyer annuel HT': 18.749,83 €,
-au 01.03.2019 montant du loyer annuel HT : 20.624,81 €,
-au 01.03.2020 montant du loyer annuel HT':'22.687,29 €,
-au 01.03.2021 montant du loyer annuel HT : 24.956,01 €,
-au 01.03.2022 montant du loyer annuel HT': 27.451,61 €,
-au 01.03.2023 montant du loyer annuel HT': 30.000,00 €,
-au 01.03.2024 montant du loyer annuel HT': 30.000,00 €,
-au 01.03.2025 montant du loyer annuel HT': 30.000,00 €,
-condamner la SAS Remiplast au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés, en vertu de l'article 1155 du code civil et ce à compter du 1er mars 2018 et jusqu'à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,
Subsidiairement,
-désigner tel expert qu'il plaira à la cour, et lui donner, notamment, mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachant, et plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er mars 2018,
-condamner la SAS Remiplast à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais et honoraires d'une éventuelle mesure d'instruction.
La SCI Régine soutient que :
le bail d'origine du 19 mars 1999, renouvelé le 30 novembre 2008, mettait à la charge du locataire les réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que des contributions personnelles mobilières, taxe professionnelle et tous impôts. Depui a loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, ne peuvent plus être imputés au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations et la taxe professionnelle, renommée 'Taxe économique territoriale'.
les locaux loués présentent une surface globale de 2.150 m2, avec une toiture avoisinant 1.000 m2, et un devis de reprise partielle de toiture, établi le 20 juillet 2021 par une SARL Lereffait, couvreur, retient un montant de 20.644 € TTC pour une surface de 150 m2 environ, soit une somme supérieure au loyer annuel, désormais à la charge du bailleur. Au mois de mars 2019, elle a pris en charge une réparation du dallage pour un montant de 1 545,60 € TTC.
Vu les conclusions du 21 octobre 2021, de la SAS Remiplast qui demande à la cour de :
-débouter en son appel la SCI Régine,
-débouter la SCI Régine de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-confirmer le jugement en date du 19 janvier 2021 en toutes ses dispositions,
En conséquence et de plus fort,
-fixer et à tout le moins dire le loyer renouvelé dû par la SAS Remiplast à la SCI Régine au titre des locaux à usage industriels et commerciaux situés [Adresse 1] à la somme annuelle de 17.045,28 € HT payable mensuellement à compter du 1er mars 2018, date de renouvellement du bail commercial liant les parties,
Y ajoutant,
-condamner la SCI Régine à verser à la société Remiplast la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Régine sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la SELARL Gray-Scolan.
La SAS Remiplast soutient que :
le bailleur ne justifie pas qu'il aurait été confronté à la charge de grosses réparations, le devis de refection de toiture ne concerne pas les lieux loués.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.
MOTIVATION DE LA DECISION :
Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce: 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré
2° la destination des lieux
3° les obligations respectives des parties
4° les facteurs locaux de commercialité
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage'
Aux termes de l'article L 145-34 du même code : 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (...)En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente'
Il résulte de ces dispositions que, sauf à ce que la preuve d'un changement notable des éléments de détermination de la valeur locative soit rapportée, la variation du loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publiée à l'INSEE.
Aux termes de l'article R145-35 du code de commerce, en vigueur depuis le 6 novembre 2014: 'Ne peuvent être imputés au locataire :
1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
(....)
3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement'
Aux termes de l'article R 145-8 de ce code « (...) les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer (....) »
Aux termes de l'article 606 du code civil : 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.'
Le bail initial du 19 mars 1999 fixe à la charge du preneur les réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, ainsi que des contributions personnelles mobilières, taxe professionnelle et tous impôts à la charge des locataires. Par voie de conséquence, la nécessité pour le bailleur de supporter désormais la charge de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil est de nature à entrainer un déplafonnement du bail.
Outre les deux factures d'interventions, l'une du 12 mars 2021 pour 382,80 € (réfection de murs), l'autre du 25 mars 2019 pour 1.545,60 € (remblai d'un dallage sur cour), la SCI Régine verse aux débats un devis de reprise partielle de toiture, établi le 20 juillet 2021par la SARL Lereffait, pour 20.644 € TTC. Le devis mentionne comme adresse de l'intervention : [Adresse 1], qui est l'adresse sociale du locataire. Sur une photo aérienne, le bailleur a entouré en jaune la partie de toiture concernée.
Le preneur conteste ce dernier devis au motif qu'il ne concerne pas une toiture du bâtiment donné à bail. De même, il conteste l'existence de tous travaux à caractère effectif ou imminent dans les lieux loués. La comparaison de la photo aérienne et du plan annexé à l'avenant du 22 septembre 2003 ne permet pas de déterminer avec précision si une partie ou la totalité de la toiture fait partie du bâtiment loué. Du fait du bail, la SCI Régine n'a pas la possibilité de faire procéder à une mesure d'investigation en dehors de l'accord du locataire qui occupe les lieux.
Il convient en conséquence, avant dire droit d'ordonner une expertise judiciaire, confiée à M. [R] [V], expert, dont la mission et les conditions sont précisées dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt avant dire droit,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [R] [V], expert, demeurant [Adresse 3], qui pourra s'adjoindre tout sachant et qui aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, de :
en présence des parties dûment convoquées ou de leurs mandataires, visiter les lieux situés à Saint-Aubin-les-Elbeuf (76), objets du bail commercial entre la SCI Régine et la SAS Remiplast,
donner les caractéristiques propres des locaux au regard des différents éléments énumérés à l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953,
rappeler les obligations des parties telles que prévues au bail,
donner son avis sur les points spécifiques de l'inclusion totale ou partielle de la toiture visée dans le devis du 20 juillet 2021de la SARL Lereffait, dans les locaux donnés à bail, ainsi que sur l'état général des lieux pouvant notamment nécessiter de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil,
décrire le marché locatif, énumérer les termes de comparaison,
donner au terme de son rapport une estimation motivée du prix du loyer du bail renouvelé après discussion des prix des loyers respectivement proposés par l'une et l'autre des parties,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au Greffe dans le délai de 7 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu'il ne refuse la mission ou qu'il doive solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant,
Charge Mme Foucher-Gros, Présidente de Chambre, du contrôle de cette expertise,
Dit que la SCI Régine devra consigner au greffe de la cour dans le délai d'un mois à compter de la présente décision la somme de 3.000 € destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de caducité,
Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,
Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties où elles seront dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires,
Dit qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera, à la fin de ses opérations, "un accedit de clôture" où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise,
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original,
Dit qu'en application de l'article 153 du code de procédure civile, l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 15 novembre 2022 pour examen contradictoire du déroulement des opérations de l'expert, qui devra rendre compte de l'état de ses opérations 15 jours avant la date de cette audience par production d'une note adressée au greffe de la cour,
Sursoit à statuer sur les demandes et les dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE