Grosse + copie
délivrée le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 03 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01316 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PK4H
ARRET n°
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 MARS 2022
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG21/00691
APPELANTE :
S.A.R.L. 110 SERVICES représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
C/O MME [K]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SCI FLORAZI Représentée en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité au dit siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS
En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er février 2018, la société civile immobilière Florazi a donné à bail commercial à la société 110 Services des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6 000 euros.
Le 21 octobre 2021, la société Florazi a fait délivrer à la société 110 Services un commandement de payer la somme de 3 600 euros visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier en date du 18 novembre 2021, la société 110 Services a fait assigner la société Florazi devant le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé afin qu'il dise nul et de nul effet le commandement de payer qui lui avait été délivré, qu'il accueille sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, qu'il ordonne la restitution des loyers indûment perçus depuis le mois de janvier 2021, d'un montant de 2 400 euros, et qu'il condamne la société Florazi à lui verser la somme de 6 380 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 1er mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a :
- débouté la société 110 Services de l'ensemble de ses demandes,
- constaté la résolution du bail commercial conclu entre la société Florazi et la société 110 Services,
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la société 110 Services à payer la société Florazi la somme de 4 200 euros, correspondant aux loyers impayés du mois de mai au mois de novembre 2021,
- condamné la société 110 Services au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement,
- condamné la société 110 Services à payer à la société Florazi la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration en date du 8 mars 2022, la société 110 Services a relevé appel de ce jugement en critiquant chacune de ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 13 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société 110 Services demande à la cour de :
- réformer les chefs de jugements critiqués et infirmer la décision du premier juge
A titre principal,
- constater que la résiliation du bail est intervenue le 25 janvier 2021,
- juger le commandement de payer nul et de nul effet et ordonner la restitution des sommes indûment perçues par la société Florazi,
A titre subsidiaire,
- condamner la société Florazi à restituer les sommes indument perçues à compter du 1er mai 2021,
- fixer la date de résiliation au 1er mai 2021,
- juger infondé le commandement de payer,
A titre très subsidiaire,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse sur la date de résiliation du bail,
- constater la mauvaise foi du bailleur,
- juger que le juge des référés est incompétent et renvoyer les parties sur le fond,
A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner toute compensation entre les sommes qui pourraient être éventuellement dues,
- condamner la société Florazi à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société 110 Services fait valoir que la société Florazi a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués. Elle précise qu'ainsi, les locaux qui lui ont été loués ont été également donnés en location à une autre société, la société Ad'Auxi, suivant un bail en date du 1er février 2018, et que le titulaire de ce second bail lui a interdit l'accès aux locaux à compter du 25 janvier 2021.
Elle ajoute que n'ayant plus eu accès aux locaux à compter du 25 janvier 2021, le bail s'est trouvé résilié à cette date et que le commandement de payer vise des sommes qui n'étaient pas dues.
Elle précise que c'est indûment que les loyers ont été par elle réglés jusqu'en mai 2021.
Du reste, elle souligne que le bailleur est de mauvaise foi, puisque celui-ci savait qu'elle ne pouvait plus accéder aux locaux et qu'il a même favorisé cette situation en autorisant le changement des serrures du local, sans l'en informer.
Elle en déduit qu'il existe une contestation sérieuse, justifiant la compétence du juge du fond au détriment de celle du juge des référés.
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 12 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Florazi demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 1er mars 2022,
- débouter la société 110 Services de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société 110 Services à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société Florazi indique que si elle a conclu simultanément deux contrats de location, les locataires étaient d'accord pour occuper les lieux ensemble et que si la société Ad'Auxi a été contrainte de changer les serrures, elle en a avisé la société 110 Services en lui proposant de lui remettre les nouvelles clés.
La société Florazi fait également valoir qu'aucun manquement de sa part à son obligation de délivrance et à son obligation de procurer au preneur une jouissance paisible des locaux loués n'est caractérisé.
Elle en déduit que c'est donc à juste titre que les demandes de la société 110 Services relatives au prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur, au paiement de l'indu et à l'octroi de dommages et intérêts ont été rejetées.
Elle ajoute qu'en l'espèce, aucune garantie d'éviction ne saurait être due de sa part, puisqu'une telle garantie est due en cas de troubles de droit causés par les tiers et que tel n'est pas le cas en l'espèce.
Du reste, elle souligne que la société 110 Services n'a pas justifié précisément de sa situation financière au soutien de sa demande de délais de paiement.
Au surplus, elle mentionne que la société 110 Services ne saurait prétendre que le bail était déjà résolu à la date du commandement de payer, alors que le preneur n'avait pas pris soin de donner congé antérieurement à la délivrance de ce commandement et n'est pas venu récupérer les clés qu'elle lui a indiqué mettre à sa disposition. Elle en déduit que le commandement de payer était justifié et valable.
Au demeurant, elle soutient que la société 110 Services ne démontre pas que son bailleur serait de mauvaise foi.
Elle précise également que la demande de restitution de l'indu formée par par la société 110 Services ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable, puique le bail n'était pas résolu et que les loyers étaient dus.
Enfin, elle indique que le commandement de payer a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce et que le bail s'est trouvé résilié de plein droit, un mois après sa délivrance.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'appel
L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.
Sur la nullité du commandement de payer
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il s'ensuit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer.
En revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société 110 Services tendant à l'annulation du commandement de payer.
Sur les demandes relatives à la résiliation du bail aux torts du bailleur
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le prononcé de la résiliation d'un bail suppose l'appréciation du caractère de gravité des manquements aux obligations contractuelles des parties, qui relève des seuls pouvoirs du juge du fond.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société 110 Services tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Sur la demande de la société 110 Services tendant à la restitution des loyers versés à compter du mois de janvier 2021
En application des dispositions de l'article 1302 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
C'est au demandeur en restitution des sommes qu'il prétend avoir indûment payées qu'il incombe de prouver le caractère indu du paiement.
Certes, il est établi par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 25 janvier 2021 par Maître [H], huissier de justice, qu'à cette date un changement des serrures du local loué par la société 110 Services, situé [Adresse 2], était intervenu et que le gérant de la société Florazi a reconnu les faits et indiqué que le remplacement des verrous faisait suite à des faits de vol.
Toutefois, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible des lieux est sérieusement contestable.
En effet, il n'est pas établi que la bailleresse serait à l'origine du changement de serrures.
De plus, aucune pièce ne démontre que la bailleresse aurait refusé de donner les nouvelles clés du local à la société 110 Services.
Au contraire, il ressort des pièces produites que suite au courrier adressé le 20 janvier 2021 par la société 110 Services, dans lequel elle indiquait qu'elle n'avait pu pénétrer dans le local suite à un changement de serrures, la bailleresse a invité sa locataire à se rapprocher de la société Ad'Auxi et que par la suite, dans un courrier daté du 7 avril 2021, la société Florazi a proposé à sa locataire de lui remettre les nouvelles clés.
Du reste, il convient d'observer que la signature par la société 110 Services d'un nouveau bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] n'est pas consécutive mais antérieure au changement de serrures, ce bail ayant été signé le 22 décembre 2020.
Ces éléments caractérisent l'existence de contestations sérieuses sur l'exception d'inexécution invoquée à l'encontre de la société Florazi. La demande de restitution des loyers par la bailleresse ne relève donc pas du juge des référés.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société 110 Services tendant à la condamnation de la société Florazi à la restitution de la somme de 2 400 euros.
Sur la demande de la société 110 Services tendant à l'octroi de dommages et intérêts
Aucune des parties ne conteste les dispositions de la décision déférée aux termes desquelles a été rejetée la demande de dommages et intérêts formée par la société 110 Services, qui ne pourra donc qu'être confirmée de ce chef.
Sur la demande de la société Florazi tendant au constat de la résiliation du bail
Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 21 octobre 2021 a été délivré à la société 110 Services un commandement de payer la somme de 3 600 euros au titre des loyers dus entre le 1er mai 2021 et le 31 octobre 2021, reproduisant la clause résolutoire visée au contrat de location conclu entre les parties.
Or, la société 110 Services ne justifie pas d'une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
En effet, aucune pièce ne démontre que le bail aurait été résilié avant à cette période, puisque d'une part, la société 110 Services ne justifie pas avoir régulièrement donné son congé pour une date antérieure et que d'autre part, elle n'établit pas avoir résolu le contrat selon les modalités prévues aux articles 1224 et suivants du code civil.
De plus, si en application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, la société 110 Services ne rapporte pas la preuve de ce que la société Florazi aurait gravement manqué à son obligation de lui délivrer la chose louée ou à son obligation de l'en faire jouir paisiblement.
Au contraire, il est établi qu'antérieurement à la période visée au commandement de payer, le bailleur avait proposé à sa locataire de lui remettre les nouvelles clés du local donné en location.
Enfin, il est constant que les causes du commandement de payer régulièrement délivré à la société 110 Services le 21 octobre 2021 n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.
Il s'ensuit qu'aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire.
La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point également.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
En application des dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier.
En l'espèce, au vu du contrat de bail et des décomptes établis, en l'absence d'une résiliation antérieure du contrat de location et à défaut de preuve d'un manquement grave du bailleur à ses obligations, il n'est pas sérieusement contestable que la société 110 Services est redevable de la somme de 4 200 euros au titre des loyers dus pour la période allant du mois de mai 2021 au mois de novembre 2021 inclus.
La société Florazi est donc fondée à solliciter la condamnation de la locataire au paiement d'une provision de ce montant. La décision déférée sera donc également confirmée à ce titre.
Sur la demande de délais de paiement
Il convient d'observer qu'aucune des parties ne conteste les dispositions de la décision déférée aux termes desquelles a été rejetée la demande de délais de paiement formée par la société 110 Services. Elle ne pourra qu'être confirmée de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Au vu des éléments ci-dessus mentionnés, il convient de confirmer la condamnation en première instance de la société 110 Services aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société 110 Services qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité complémentaire de 800 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Reçoit la société 110 Services en son appel,
Confirme l'ordonnance rendue le 1er mars 2022 par le président du tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à une indemnité complémentaire sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société 110 Services aux dépens d'appel.
Le greffier Le président