COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-11 référés
ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Mars 2024
N° 2024/65
Rôle N° RG 23/06261 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMEA4
SAS AEI PROMOTION
C/
Société S.C.C.V. [Adresse 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laura CUERVO
Me Pierre MORELON
Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 24 Octobre 2023.
DEMANDERESSE
SAS AEI PROMOTION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
Société S.C.C.V. [Adresse 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marion PASQUET de la SELARL ASTERIA AVOCAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS
DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2023 en audience publique devant
Véronique NOCLAIN, Président,
déléguée par ordonnance du premier président.
En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile
Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2024.
ORDONNANCE
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2024.
Signée par Véronique NOCLAIN, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte notarié du 19 décembre 2018, la SCI [7] et la SCI [6] ont consenti à la SAS A2JVL une promesse unilatérale de vente expirant le 24 juin 2019 à 16 heures.
L'avant-contrat portait sur deux biens immobiliers sis [Adresse 5] à [Localité 8], l'un propriété de la SCI [6] cadastré parcelle AW [Cadastre 2], l'autre propriété de la SCI [7] cadastré parcelle AW [Cadastre 1].
En contre-partie de l'immobilisation du bien, la SAS A2JVL a consigné auprès du notaire séquestre la somme de 85.000 euros à titre d'indemnité.
La promesse de vente comportait engagement du promettant à produire au plus tard le 24 octobre 2019 l'arrêté de transfert d'un permis de construire en date du 24 mai 2017 au profit du bénéficiaire ou d le'un de ses substitués.
Un arrêté de transfert du permis a été délivré le 11 mars 2019 au profit de la SCCV [Adresse 5] porteuse du projet de construction de la SAS A2JVL. Cette dernière n'a finalement pas levé l'option dans le délai imparti et ce, au motif que l'étude du sol faite le 31 mars 2015 n'était pas conforme au permis de construire transféré à la SCCV [Adresse 5], et qu'une nouvelle étude réalisée après signature de la promesse de vente aurait révélé la nécessité de faire éraliser des fondations spéciales représentant un surcoût de 350.000 euros.
Par actes des 13 et 20 février 2023, la SAS A2JVL et la SCCV [Adresse 5] ont fait assigner la SCI [7] et la SCI [6] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente conclue le 19 décembre 2018 et restitution de la somme séquestrée de 85.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.
Par acte du 24 septembre 2020, la SCI [7] et la SCI [6] ont consenti à la SAS AEI PROMOTION une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2] [Adresse 5]. Suivant protocole du 15 février 2021, la SSCV [Adresse 5] s'est engagée à accepter le transfert à la SAS AEI PROMOTION du permis de construire du 24 octobre 2017 et des permis modificatifs afférents, en contre-partie du versement de la somme de 156.000 euros. Ce protocole a été conclu sous condition suspensive de réalisation de la vente projetée entre la SAS AEI PROMOTION et les propriétaires des biens objets des permis de construire avant le 30 septembre 2021 sauf renonciation expresse de la société bénéficiaire à se prévaloir de cette condition.
Le 16 juin 2021, le bénéfice de l'arrêté du 24 octobre 2017 modifié a été transféré au nom de la SAS AEI PROMOTION; le 22 mars 2022, les sociétés [7] et [6] ont vendu les terrains à la SCCV LOFTANA, filiale de la société AEI PROMOTION, venant aux droits de cette dernière.
Par acte du 7 décembre 2021, la SAS A2JVL et la SCCV [Adresse 5] ont fait délivrer à la SAS AEI PROMOTION une assignation en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Grasse.
Les deux procédures sus-dites ont été jointes le 28 mars 2022.
Par jugement contradictoire du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de GRASSE a principalement:
-débouté la SAS A2JVL et la SCCV [Adresse 5] de leurs demandes de nullité de la promesse de vente du 19 décembre 2018, sur le fondement du dol ou de l'erreur;
-débouté la SAS A2JVL et la SCCV [Adresse 5] de leur demande de restitution de l'indemnité de 85.000 euros séquestrée chez le notaire;
-condamné la SAS A2JVL à payer à la SCI [7] et à la SCI [6] la somme de 85.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation à concurrence de 41.000 euros au bénéfice de la SCI [6] et de 44.000 euros au bénéfice de la SCI [7], avec intérêts légaux à compter du 29 janvier 2020;
-débouté la SAS A2JVL et SCCV [Adresse 5] de leur demande au titre d'indemnisation de leurs préjudices;
-condamné la SAS AEI PROMOTION à payer à la SCCV [Adresse 5] la somme de 156.000 euros en exécution du protocole du 15 février 2021, avec intérêts légaux;
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision.
Par déclaration du 6 octobre 2023, la SAS AEI PROMOTION a interjeté appel du jugement sus-dit.
Par acte d'huissier du 24 octobre 2023 reçu et enregistré le 5 décembre 2023, l'appelante a fait assigner la SCCV [Adresse 5] devant le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile aux fins d'ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement déféré, à titre subsidiaire, d'être autorisée à consigner la somme de 156.000 euros sur le compte CARPA de maître Laura CUERVO ou sur tout autre compte séquestre, et en tout état, condamner la SCCV [Adresse 5] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Par dernières écritures signifiées le 5 décembre 2023 et maintenues à l'audience, la demanderesse a confirmé ses prétentions initiales et sollicité le rejet des demandes adverses.
Par écritures précédemment notifiées à la demanderesse le 14 décembre 2023 et maintenues lors des débats, la SCCV [Adresse 5] a demandé de rejeter les prétentions de la société AEI PROMOTION, à titre reconventionnel, de condamner cette dernière à lui verser la somme de 130.000 euros à titre d'indemnisation pour procédure abusive et dilatoire, et en tout état, de condamner la société AEI PROMOTION à lui verser la somme de 7.250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en écartant toutes les demandes et moyens de la demanderesse.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen complet des moyens soutenus.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de droit de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.
La recevabilité de la demande
Pour la recevabilité de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire, la demanderesse doit faire la preuve qu'elle a présenté en 1ère instance des observations sur l'exécution provisoire ou que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.
En l'espèce, il n'est pas contesté et est établi que la société AEI PROMOTION a demandé en 1ère instance à ce que l'exécution provisoire du jugement soit écartée.
Sa demande au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile est donc recevable.
Le bien-fondé de la demande
La société AEI PROMOTION doit, pour le bien-fondé de sa demande d'arrêter l'exécution provisoire de droit de la décision , établir qu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives, ces deux conditions étant cumulatives.
Au titre de l'existence d'un risque de conséquences manifestement excessives, la société AEI PROMOTION, qui a été condamnée à verser à la SCCV [Adresse 5] la somme de 156.000 euros outre intérêts légaux en exécution du protocole du 15 février 2021, expose que:
- la SCCV [Adresse 5] a été créée uniquement pour la seule opération de construction sur [Localité 8] et n'exerce aucune autre activité;
-cette société n'a pas de rentrée d'argent et est 'une coquille vide' sans patrimoine et au faible capital social; elle reconnaît elle-même rencontrer des difficultés et devoir rembourser un prêt important en exécution d'une condamnation judiciaire;
-il existe donc un risque de non-remboursement en cas d'infirmation; la somme de 156.000 euros pourrait être utilisée par la société pour régler son emprunt;
-au surplus, la SCCV LOFTANA qui a acquis le terrain et réalisé l'opération immobilière a réalisé une très faible marge compte-tenu de la crise implantant le secteur immobilier.
En réplique, la SCCV [Adresse 5] expose que:
-la société AEI PROMOTION aura toujours la possibilité de recouvrer la somme de 156.000 euros en cas de réformation puisque la personnalité morale de la SCCV [Adresse 5] subsistera même en cas de liquidation;
-la société AEI PROMOTION n'apporte pas la preuve que l'exécution du jugement risque de compromettre sa survie financière; elle a au surplus déjà commercialisé les appartements sur le programme [Localité 8] et les livraisons sont prévues pour le 1er trimestre 2024;
-la société AEI PROMOTION produit une pièce n° 8 qui ne concerne que la société LOFTANA et non sa propre situation comptable; au surplus, si la société AEI PROMOTION propose une consignation des sommes dues, cela démontre en réalité ses capacités de paiement;
-la société AEI PROMOTION a réalisé un chiffre d'affaires de 1.865.395 euros en 2019, de 1.737.477 euros en 2020 et de 1.658.494 euros en 2021; la livraison des appartements dans 4 gros programmes immobiliers au 1er trimestre 2024 au prix minimum de 361.300 euros par appartement va générer pour elle d'importantes rentrées d'argent.
La notion de 'risque de conséquences manifestement excessives' s'apprécie au regard des facultés de paiement du débiteur et de la partie adverse; elle suppose l'existence d'un risque d'une certaine gravité en lien avec l'exécution immédiate de la décision frappée d'appel et demande que soient démontrés un possible préjudice irréparable et une situation irreversible.
Or, en l'espèce, la SAS AEI PROMOTION se contente de faire état d'un risque de non-recouvrement de la somme due en cas d'infirmation sans aucunement indiquer en quoi ce risque créerait pour elle une mise en péril de sa situation financière et ce, alors qu'elle ne conteste par ailleurs pas les importants chiffres d'affaires par elle réalisées en 2019, 2020 et 2021 tels que précisés par la défenderesse, la réalité d'importantes rentrées d'argent à son bénéfice suite à la commercialisation de nombreux appartements en 2024 et formule même à titre subsidiaire une demande de consignation de la somme de 156.000 euros.
L'existence d'un risque que l'exécution immédiate du jugement déféré créé des conséquences manifestement excessives n'est donc pas rapportée.
Cette condition du bien-fondé de la demande n'étant pas remplie, cette demande ne peut prospérer et sera donc rejetée.
La demande de consignation
Aux termes de l'article 521 du code de procédure civile, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires des provisions peut éviter que l'exécution provisoire soit poursuivie en consignant sur autorisation du juge les espèces où les valeurs suffisantes pour garantir en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.
L'application de ce texte n'exige pas que soit démontrée l'existence de conséquences manifestement excessives à l'exécution de la décision . La demande de consignation correspond le plus souvent à des craintes quant au recouvrement des sommes dues en cas d'infirmation de la décision. Elle relève du pouvoir discrétionnaire du premier président.
Pour motiver sa demande de consignation de la somme de156.000 euros, la société AEI PROMOTION affirme qu'il s'agit de ' se prémunir du risque d'insolvabilité sérieux de la société [Adresse 5]'.
La partie défenderesse réplique que la somme due n'est pas limitée à 156.000 euros mais doit être augmentée des intérêts légaux à compter du 6 novembre 2023; elle ajoute que, en tout état de cause, cette consignation ne pourrait se faire sur le compte CARPA de maître Laura CUERVO, eu égard à la mission légale de la CARPA, non concernée par le présent référé.
Eu égard aux faits de l'espèce, à la situation respective des parties, et notamment de la situation financière stable et positive de la société AEI PROMOTION, eu égard à la date des faits (protocole signé le 15 février 2021) et à l'absence de démonstration de l'existence d'un impératif sérieux soutenant la demande, il y a lieu d'écarter cette dernière.
La demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive
La SCCV [Adresse 5] affirme que la société AEI PROMOTION a profité d'une période difficile pour elle, puisqu'elle n'a pu réaliser l'opération immobilière prévue et a été condamnée à rembourser l'emprunt souscrit auprès de la société WISEED, pour initier le présent référé sans faire la démonstration de l'existence d'un risque de conséquences manifestement excessives ni même de moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement; elle évalue son préjudice financier à la somme de 130.000 euros.
En réplique, la société AEI PROMOTION expose qu'elle a initié le référé par simple exercice d'un droit, sans abus aucun et sans mauvaise foi.
S'il apparaît que la société AEI PROMOTION a initié le référé avec une certaine légèreté puisqu'elle n'a pas justifié l'existence d'un risque de conséquences manifestement excessives en lien avec l'exécution immédiate du jugement frappé d'appel, la démonstration d'un préjudice subi du fait de l'engagement de ce référé n'est pour autant pas faite par la partie défenderesse. La demande de dommages et intérêts présentée par cette dernière sera donc rejetée.
L'équité commande de faire application au cas d'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS AEI PROMOTION sera condamnée à verser à ce titre à la partie défenderesse une indemnité de 7.000 euros à ce titre.
La SAS AEI PROMOTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référés, après débats en audience publique, par décision contradictoire
-Disons recevable mais non-fondée la demande d'arrêt de l'exécution provisoire;
-Ecartons cette demande;
-Ecartons la demande de la SCCV [Adresse 5] au titre de la procédure abusive;
-Condamnons la SAS AEI PROMOTION à payer à la SCCV [Adresse 5] la somme de 7.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile;
-Condamnons la SAS AEI PROMOTION aux dépens du référé.
Ainsi prononcé par la mise à disposition de la présente décision au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 4 mars 2024, date dont les parties comparantes ont été avisées à l'issue des débats.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE