REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 06 JUIN 2024
(n° 149/2024, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/04770 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDIW7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 février 2021 - tribunal judiciaire de Paris (7ème chambre, 1ère section) RG n° 18/06709
APPELANTE
S.C. SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 7]
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 327 062 014
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Marcel BOUHENIC de l'ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de Paris, toque : R080
Assistée de Me Francesco DE CAPUA du cabinet BOUHENIC, avocat au barreau de Paris, toque : R080
INTIMEES
S.A.R.L. DERMOK UP
Immatriculée au R.C.S. d'Agen sous le n° 750 453 706
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 3]
Défaillante, non constituée, déclaration d'appel signifiée le 25 juin 2020 à personne morale
Syndic. de copro. SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES EITMM, représenté par son syndic, FONCIA INSTITUTIONAL PROPERTY MANAGEMENT sis [Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Défaillante, non constitué, déclaration d'appel déclarée caduque par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 avril 2022
INTERVENANTES
S.A.S.U. ESSET en sa qualité de liquidateur amiable représentant le Syndicat Principal des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier [Adresse 10] en cours de liquidation, désignée à ces fonctions le 1er avril 2021
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 484 882 642
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Syndic. de copro. DE LA [Adresse 9] venant aux droits du syndicat principal des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier [Adresse 10],
Représenté par son syndic la S.A.S.U. ESSET prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentés par Me Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocat au barreau de Paris, toque : P0008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2016, la SCI Le [Adresse 7] a consenti, en qualité de propriétaire, à la société Dermok up un bail dérogatoire commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 11ème étage d'un immeuble dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] à [Localité 8] et dépendant de l'ensemble immobilier « [Adresse 10] ».
Ce bail a été consenti pour une durée de 24 mois commençant à courir le 15 mai 2016 pour se terminer le 14 mai 2018, moyennant un loyer annuel de 12.500 euros, charges comprises, payable trimestriellement et d'avance, révisable annuellement et pour la première fois le 15 mai 2017.
Courant novembre 2016, la société Dermok up a fait procéder à des travaux au sein de son bureau n°1111.
Des dégradations de l'enduit amianté de ce local ayant été signalées, le syndic de l'immeuble a pris des mesures d'urgence comprenant la fermeture de l'étage, la condamnation du bureau 1111 loué par la société Dermok up et la réalisation de prélèvements d'air.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2017, la bailleresse a transmis pour accord à la société Dermok up un devis de dépollution et remise en état du bureau 1111 d'une valeur de 8.940 euros TTC et l'a informée de ce que les frais afférents aux mesures d'urgences réalisées lui seraient facturés. Elle a par ailleurs indiqué à la société Dermok up que les travaux devaient impérativement intervenir courant mars 2017 pour mettre fin aux frais liés aux mesures d'air.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 avril 2017, la société Dermok up a informé la SCI de son souhait de résilier son bail à compter de cette date en tenant compte d'un mois de préavis, fixant la restitution des clés au 31 mai 2017.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mai 2017, la SCI Le [Adresse 7] a pris acte de la demande de congé, invoqué une durée de préavis de 3 mois entraînant une remise des clés le 3 juillet 2017 et rappelé que les frais afférents à la sécurisation des locaux du fait de ses travaux lui seraient intégralement facturés. Elle l'a par ailleurs informée de ce que la taxe foncière 2017 lui serait prochainement refacturée au prorata.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2017, la bailleresse a invité la société Dermok up à ne pas reproduire son « comportement excessif » lors de la remise des clés de la veille et rappelé à cette dernière que la société EDD devait intervenir pour réaliser les travaux de dépollution du bureau 1111 le 13 juillet 2017, les clés pouvant être restituées au terme de ces travaux. Elle lui a adressé son avis d'échéance pour le mois de juillet 2017 au motif que tout mois commencé est dû. Elle a également rappelé la facturation à venir des frais liés aux mesures d'urgence et de la taxe foncière.
Par courriel en date du 13 juillet 2017, la SCI Le [Adresse 7] a été informée de ce que la société Dermok up n'était pas en mesure de régler son loyer du mois de juillet 2017 ni la facture des travaux de désamiantage, en conséquence déprogrammés.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2017, la société Foncia IPM, en sa qualité de syndic du Syndicat Principal des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier [Adresse 10] (SPDC de l'EITMM, ci -après le SPDC) a adressé à la SCI Le [Adresse 7] l'avis n°49 de Monsieur [S] [H], expert amiante de l'EITMM, concernant le bureau 1111 et souligné la nécessité de réalisation de l'assainissement du local dans un délai d'un mois sous peine de signalement à la préfecture. La société Foncia a par conséquent mis en demeure la SCI Le [Adresse 7] d'intervenir directement ou par l'intermédiaire de son locataire à cette fin.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2017, la SCI Le [Adresse 7] a répercuté cette mise en demeure auprès de sa locataire Dermok up.
Par courrier en date du 16 octobre 2017 adressé à la SCI Le [Adresse 7], la société Dermok up a :
- évoqué l'existence d'un accord pour la réalisation de travaux d'embellissement du bureau 1111 ;
- considéré être elle-même victime d'une manipulation imprévue des plafonds par l'entreprise mandatée ;
- demandé la prise en considération du paiement des loyers depuis le mois de novembre 2016 malgré l'impossibilité d'usage du local ;
- souligné le refus opposé par la SCI à la remise des clés le 3 juillet 2017 ;
- rappelé son incapacité à financer les travaux de dépollution ;
- fait valoir le versement d'un acompte de 5.000 euros à l'entreprise ainsi qu'à divers organismes et sollicité que la SCI procède à la réalisation des travaux ;
- précisé que sa banque lui avait refusé tout prêt.
Par acte d'huissier en date du 19 avril 2018, la SCI Le [Adresse 7] a fait assigner la société Dermok up et le SPDC aux fins de condamnation de la première à lui verser les sommes de 14.103 euros TTC au titre des travaux de dépollution, 785 euros au titre de la taxe foncière 2017, 9.375 euros à titre de dommages-intérêts pour l'inexploitation du local n° 1111 du 4 juillet 2017 au 31 mars 2018, 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la garantir de toutes sommes mises à sa charge par le syndic au titre des travaux de sécurisation du bureau 1111 et aux dépens de l'instance.
Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la SCI Le [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné la SCI Le [Adresse 7] à payer au Syndicat Principal des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier de la [Adresse 10] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Le [Adresse 7] aux dépens.
Par déclaration du 11 mars 2021, la SCI Le [Adresse 7] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 16 juin 2021, la société Esset, en sa qualité de liquidateur amiable représentant le Syndicat Principal des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier [Adresse 10] en cours de liquidation, sis [Adresse 10], et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Esset sont intervenus volontairement à l'instance.
Malgré déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées par acte d'huissier du 25 juin 2021, la société Dermok up n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance en date du 20 avril 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel du 11 mars 2021 formée contre le jugement querellé à l'égard du syndicat principal EITMM.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 juin 2021, la SCI Le [Adresse 7], appelante, demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire en date du 9 février 2021 en toutes ses dispositions ;
En conséquence :
- condamner la société Dermok up à payer à la SCI Le [Adresse 7] les sommes de :
- 14.103 euros TTC au titre des travaux de dépollution selon devis accepté ;
- 9.375 euros au titre de dommages et intérêts pour l'inexploitation du local n° 1111 pour une durée de 9 mois du 4 juillet 2017 au 31 mars 2018 ;
- 785 euros au titre de la taxe foncière 2017 au prorata ;
- condamner la société Dermok up à relever indemne et garantir la SCI Le [Adresse 7] de toutes sommes mise à sa charge par le syndic, ès qualités, au titre des travaux de sécurisation du bureau 1111, notamment, des frais liés aux mesures de prévention d'urgence et la surveillance environnementale spécifique mise en place par la cellule de Management Amiante ;
- condamner la société Dermok up à payer à la SCI Le [Adresse 7] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Dermok up aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Le [Adresse 7] expose :
- sur la responsabilité de Dermok up au titre des travaux exécutés dans son local,
- sur le manquement contractuel, qu'aux termes du bail, la société Dermok up a violé les stipulations contractuelles en faisant faire des travaux d'embellissement sans obtenir l'accord express du bailleur ; que le lien entre lesdits travaux commandés par la société Dermok up et la dégradation de l'enduit amiante du bureau 1111 est établi ;
- sur le préjudice, que le préjudice est caractérisé par le devis de désamiantage signée 16 janvier 2018 et le procès-verbal de constat en date du 26 juillet 2018 ayant été effectué après les travaux de dépollution, faisant état des désordres existant après lesdits travaux de dépollution lequel ne fait plus référence à un bureau pollué par l'amiante ; qu'entre les travaux effectués par la société Dermok up en date du 14 novembre 2016 et les travaux de dépollution, le local est resté vacant.
- sur la taxe foncière 2017, que, concernant l'avis d'échéance de la taxe foncière 2017 au prorata pour un montant de 785 euros, il est versé aux débats l'avis d'imposition relatif à la taxe foncière 2017 d'un montant total de 1.068 euros.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
L'article 1240 du même code prévoit que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
- sur la responsabilité du preneur au titre des travaux exécutés dans le local
En l'espèce, aux termes du point 4 relatif aux « Travaux ' Améliorations » de l'article VIII du bail dérogatoire signé le 17 mai 2016 entre la SCI Le [Adresse 7] et la société Dermok Up, portant sur le local n° 1111 situé au sein de l'immeuble C. I. T appartenant à l'ensemble immobilier de la [Adresse 10], il est stipulé que « le preneur ne pourra faire dans les lieux aucune démolition ou construction sans le consentement écrit du bailleur. Il ne pourra faire aucune modification et manipulation des faux plafond et des luminaires.
[']
Le bailleur autorise toutefois d'ores et déjà le preneur à effectuer des travaux de rafraîchissement (peintures, sols (type parquet flottant), et ce à la charge exclusive du preneur. »
Il ressort d'un devis n° 311016/A établi par M. [I] [J] le 31/10/2016 adressé à la société Dermok Up que divers travaux étaient proposés, dont notamment la « dépose sol adhésif existant, nettoyage + fourniture et pose de linteau, peinture plafond en 2 couches mono couleurs avec fourniture de peinture, fourniture blanc satin spécial Alu + mise en peinture blocs clim, enduit + impression + mise en peinture des murs du local avec la fourniture d'une peinture laquée + pose du logo[...]. »
Par courrier recommandé en date du 6 octobre 2017, la bailleresse rappelait au preneur qu'il avait « exécuté des travaux impliquant la manipulation des faux plafonds en date du 14 novembre 2016, qui ont occasionné la condamnation du bureau pour non-respect des procédures de travaux de l'EITMM et l'arrêté préfectoral [...] », le mettait en demeure d'assainir le local dans un délai d'un mois et lui rappelait que les frais liés aux mesures de prévention d'urgence et la surveillance environnementale spécifique seraient à sa charge.
Par courrier recommandé en date du 16 octobre 2017, la société Dermok Up rappelait à son bailleur que les parties avaient un accord pour la réalisation des travaux d'embellissement du bureau n° 1111 et qu'elle avait elle-même été « victime de l'entreprise qui a touché les plafonds sans notre autorisation [...]. Pour les travaux de dépollution, nous ne pouvons pas faire face financièrement. »
Il s'infère de ces éléments que, contrairement à ce que soutient le bailleur, les travaux d'embellissement envisagés par le preneur avaient été contractuellement autorisés dès lors qu'ils n'impliquaient aucune « démolition ou construction, » ni « modification et manipulation des faux plafonds ».
Le preneur ne conteste pas que ces travaux ont été effectués. Dès lors, peu importe que l'entreprise intervenante ait manipulé les faux plafonds sans son autorisation, allégation au demeurant non étayée, en ce qu'il incombait au preneur, en sa qualité de commanditaire des travaux, de s'assurer, au regard des conditions de sécurité particulières à la tour Montparnasse en raison de la présence d'amiante au sein de l'ensemble immobilier dont il avait connaissance, que l'entreprise intervenante ne serait pas amenée à toucher aux faux-plafonds et, à défaut, de solliciter l'autorisation préalable du bailleur.
Par son manque de vigilance et de prudence, la société Dermok Up a commis une faute ayant entraîné la dégradation de l'enduit amianté du local, attestée aux termes d'un courrier en date du 12 septembre 2017 de M. [S] [H], ingénieur spécialiste des problématiques d'amiante près de la Tour Montparnasse, dont elle est responsable.
La SCI Le [Adresse 7] justifie, par la production d'un tableau récapitulatif des mesures prises et dépenses engagées consécutivement à la pollution du bureau n° 1111, accompagné des différents bons de commande et devis acceptés associés, de l'existence d'un préjudice à hauteur de la somme de 14.103 euros, au paiement de laquelle la société Dermok Up sera condamnée.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
- sur la taxe foncière
Le point 5 du bail relatif aux « Impôts et taxes » prévoit que le preneur devra s'acquitter notamment de l'impôt foncier.
Il est établi que la société Dermok Up a pris possession des locaux loués le 15 mai 2016 et les a quittés le 3 juillet 2017.
Cependant, l'avis de taxe foncière versé aux débats par la bailleresse ne permet pas d'identifier le local auquel s'applique l'impôt appelé de sorte que la demande à ce titre sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
- sur la perte de loyer
Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [N] le 26 juillet 2018 avant les travaux de dépollution que les locaux sont inoccupés et présentent de nombreuses dégradations.
Nonobstant, le préjudice subi par le bailleur ne peut être évalué à la perte de loyer mais à la perte de chance de relouer les locaux litigieux laquelle, compte-tenu de l'absence de réalisation des travaux de dépollution que le bailleur n'a pas fait au départ de son locataire à ses frais avancés, n'est pas établie.
Le jugement sera confirmé de ce chef par motifs substitués.
- sur la demande de garantie
La SCI Le [Adresse 7] ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, laquelle sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Le [Adresse 7], les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Dermok Up sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 février 2021 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Le [Adresse 7] de sa demande au titre des travaux de dépollution ;
Statuant de nouveau,
Condamne la société Dermok Up à payer à SCI Le [Adresse 7] la somme de 14.103 euros ;
Y ajoutant,
Condamne la société Dermok Up à payer à SCI Le [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Dermok Up à supporter la charge des dépens d'appel.
La greffière, La présidente,