République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 06/06/2024
N° de MINUTE :
N° RG 22/00930 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UD52
Jugement (N° 20/03559)
rendu le 06 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
La SCI [C]'s
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Haciali Doller, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, avocat plaidant
INTIMÉE
La S.A.S. Poly Immo
[Adresse 5]
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 15 février 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Samuel Vitse, président de chambre
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024 après prorogation du délibéré en date du 23 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 janvier 2024
Par acte authentique du 29 janvier 2019, la SAS Poly Immo a promis de vendre à la SCI'[C]'s un immeuble à usage industriel et un ensemble immobilier à usage commercial situés à Roubaix moyennant 750 000 euros hors honoraires de négociation.
Cet acte stipulait notamment un délai de levée d'option expirant le 15 mai 2019 à 18'heures, pouvant néanmoins être prorogé, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 37'500'euros.
A la suite de plusieurs prorogations, Me [K], notaire, a dressé le 18 juillet 2019 un procès-verbal constatant la carence de la société [C]'s et la délivrance de la société Poly'Immo de sa promesse de vente, à la suite de quoi le notaire a versé à cette dernière le montant de l'indemnité d'immobilisation.
Après avoir vainement mis en demeure la société Poly Immo de lui restituer cette indemnité dans un délai de huit jours, la société [C]'s l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 16 juin 2020 afin d'obtenir sa condamnation à procéder à ce remboursement.
Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal a :
- débouté la société [C]'s de sa demande de remboursement et de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,
- débouté la société Poly Immo de sa demande d'indemnité pour procédure abusive,
- condamné la société [C]'s aux dépens et à verser à la société Poly Immo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [C]'s a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 20 mai 2022, demande à la cour, au visa des articles 1304-6 et 1240 du code civil, d'infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- débouter la société intimée de l'ensemble de ses demandes,
- condamner celle-ci à lui verser les sommes de :
- 37 500 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Me Laurent.
Par conclusions remises le 13 juillet 2022, la société Poly Immo demande pour sa part à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1124 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire pour procédure abusive,
- condamner la société appelante à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,
- débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner en outre aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.
Selon l'article l 124 alinéa 1er du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Le consentement du promettant est irrévocable de sorte que, avant la levée d'option du bénéficiaire, le promettant, bien que toujours propriétaire de son bien, ne peut en disposer librement et le céder à un tiers.
Les parties peuvent ainsi stipuler une indemnité d'immobilisation qui constitue non pas une clause pénale susceptible de révision au sens des dispositions de l'article l 152 du code civil mais le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse durant le délai d'option.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2019 stipule que :
« - en considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de trente sept mille cinq cents euros ;
- elle sera versée au promettant, sous réserve que toutes les conditions suspensives soient levées dans le délai convenu, et lui restera acquise de plein droit faute pour le bénéficiaire d'avoir exercé sa faculté de levée d'option dans les délais et conditions ci-dessus, ou en cas de levée d'option pour le cas où le bénéficiaire n'aurait pas signé la vente dans les conditions ci-dessus ».
Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 mai 2019 à 18 heures.
Ce délai a été prorogé :
- au 17 juin 2019 à 18 heures par avenant notarié du 15 mai 2019,
- au 18 juillet 2019 à 18 heures par avenant notarié du 17 juin 2019.
Elle stipule en outre une condition suspensive consistant en l'obtention d'un prêt, avec les précisions suivantes :
- le bénéficiaire s'oblige à déposer, auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, une demande de prêt d'un montant maximum de 650'000 euros dans le délai d'un mois à compter de la signature des présentes ; [il] déclare à cet effet qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités ;
- Réalisation de la condition suspensive
«'Cette condition sera considérée comme réalisée :
a) si le bénéficiaire obtient au moins une offre de prêt définitive entrant dans le champ d'application de l'article L 313-1 du code de la Consommation aux conditions cumulatives suivantes : montant : 650'000 euros, durée': 15 ans, conditions financières hors assurance : 2 % l'an maximum,
b) si le bénéficiaire renonce au bénéfice de la condition suspensive ('),
c) si le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de ladite condition ('),
d) si le bénéficiaire ne justifie pas de la non-réalisation de la condition suspensive dans les conditions ci-dessous'».
- Non réalisation de la condition suspensive
«'Cette condition sera considérée comme non réalisée si le bénéficiaire se prévaut au plus tard le 2 avril
2019 de cette non-réalisation en adressant au promettant ou à son notaire un courrier recommandé avec demande d'avis de réception, ou une télécopie ou encore un courrier électronique accompagné :
du justificatif du dépôt de ses demandes de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents pour le montant indiqué ci-dessus,
et de deux refus de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents pour le montant indiqué ci-dessus (').
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, la condition
suspensive sera considérée comme réalisée ».
Pour prétendre au remboursement de l'indemnité d'occupation, l'appelante fait valoir':
- que lorsque la condition suspensive prévue à l'article L 313-41 alinéa 1er du code de la consommation n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; que la clause subordonnant la restitution de l'indemnité d'immobilisation à la justification par le bénéficiaire d'un refus de prêt délivré pendant la durée de validité de la condition suspensive doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 313-41 ;
- qu'elle a justifié de deux attestations de refus de prêt, de sorte que la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance de la condition suspensive susvisée et que dès lors et en application des termes de la promesse, l'indemnité d'immobilisation doit être restituée.
Cependant, d'une part, l'article L 313-41 du code de la consommation, invoqué, ne concerne, par renvois à d'autres articles du même code, que la vente d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation alors qu'en l'espèce, la promesse porte sur la vente d'un immeuble à usage industriel et d'un ensemble immobilier à usage commercial.
D'autre part et en toute hypothèse, c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu'aucune modification du délai accordé au bénéficiaire pour se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un financement, expirant le 2 avril 2019, n'avait été stipulée par les parties à l'occasion des prorogations des 14 mai et 17'juin 2019, seul le délai d'option et de signature ayant fait l'objet d'une prorogation d'un commun accord.
Or, la société [C]'s ne s'est pas prévalue de la défaillance de la condition suspensive avant cette date et selon les modalités définies par la clause «'non-réalisation de la condition suspensive'» reproduite ci-dessus.
Il est établi au contraire que le notaire a reçu :
- le 3 avril 2019, une attestation du Crédit Agricole, évoquant une demande de financement présentée par la SCI [C]'s le 1er mars précédent pour un montant de 600 000 euros, par laquelle la banque précisait que la faisabilité lui en paraissait avérée compte tenu de sa connaissance du client et qu'elle était dans l'attente des derniers éléments comptables des sociétés du groupe [C]'s afin de pouvoir statuer sur la demande de financement et y donner une suite,
- le 13 juin 2019, un courriel de l'agence immobilière Arrow assorti de la copie d'un mel du Crédit Agricole qui indiquait qu'il avait pu finaliser le montage du prêt tout récemment, l'agence ajoutant «'le financement de l'opération est favorable ; M. [C] se porte acquéreur de votre bâtiment avec un apport supérieur à 300'000 € ; je vous demande alors de croire en la parfaite réalisation du dossier en acceptant un décalage dans le temps ».
En outre, comme l'a également noté le tribunal, 1'acte de prorogation dressé le l4 mai 2019 indique que la SCI. [C]'s «'confirme expressément qu'elle considère que l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente sont réalisées, suffisamment justifiées au moyen des documents ci-annexés, lui permettant, dès disponibilité de son financement, de signer l'acte de vente définitif'».
Ce n'est qu'au mois de juillet 2019 et pour tenter de justifier une impossibilité de régulariser l'acte de vente que la SCI [C]'s a produit :
- une attestation établie le 28 juin 2019 par la caisse régionale de Crédit Agricole Nord de France, laquelle indique ne pas apporter de suite favorable à la demande de financement déposée par la SCI [C]'s,
- un courrier établi le 1er juillet 2019 par le Crédit du Nord, faisant suite à une demande formulée le 25 juin 2019, aux termes duquel l'étab1issement « regrette être dans l'impossibilité'» d'accompagner la société [C]'s dans son projet, la banque sollicitant un apport plus important que celui proposé au plan de financement soumis par ladite société, attestation et courrier qui ne peuvent que laisser perplexe au regard de ce qui précède.
Par conséquent, la SCI [C]'s n'ayant pas justifié de la non-réalisation de la condition suspensive selon les modalités et dans le délai stipulés par la promesse, cette condition est réputée réalisée conformément au «'d'» de la clause «'réalisation de la condition suspensive'» et, le défaut de réalisation de la vente étant le fait du bénéficiaire de la promesse, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, la société Poly Immo.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société [C]'s de toutes ses demandes.
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Il incombe à l'appelante, partie perdante, de supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, elle indemnise l'intimée des frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts.
Si la mauvaise foi de la société [C]'s, qui ressort de son argumentation au regard des éléments de fait développés ci-dessus, permet de considérer la procédure qu'elle a engagée comme téméraire et même abusive, l'intimée ne caractérise pas le préjudice dont elle demande réparation, nécessairement distinct des frais qu'elle a exposés et dont elle est indemnisée par l'accueil de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure et la prise en charge des dépens par l'appelante, de sorte que le jugement sera également confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour
confirme le jugement entrepris,
condamne la SCI [C]'s aux dépens et au paiement à la société Poly Immo d'une indemnité de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet