COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 06 Juin 2024
N° RG 22/01710 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HC4T
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 02 Mars 2022, RG 21/01135
Appelante
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - prise en la personne de son représentant légal
Représentée par la SELARL CONNILLE - POZZALLO AVOCATS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON
Intimé
M. [Y] [W]
né le 28 Février 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
sans avocat constitué
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 19 mars 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail sous-seing privé du 26 février 2020, Mme [U] [M] a donné en location à M. [Y] [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, charges en sus.
Par acte du 24 février 2020, la SAS Action Logement Services, dans le cadre de la garantie Visale, s'est portée caution.
A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l'engagement de caution. La SAS Action Logement Services a réglé à Mme [M] les sommes dues par M. [W], soit 1 200 euros.
En conséquence, par acte du 29 septembre 2020, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer.
Faute de paiement spontané, par acte du 29 octobre 2021, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville, notamment aux fins de voir constater la clause résolutoire du bail, ordonner l'expulsion du défendeur et le condamner au paiement des loyers et charges impayées.
Par jugement contradictoire du 2 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :
- déclaré la SAS Action Logement Services irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d'occupation autres que celles qu'elle a déjà acquittées,
- constaté la résiliation du bail en date du 26 février 2020 consenti par Mme [M] à M. [W], portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], à la date du 29 novembre 2020,
- condamné M. [W] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 786,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation acquittées par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2020 sur la somme de 1 200 euros,
- débouté M. [W] de sa demande de délais de paiement,
- condamné M. [W] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'état dans le département.
Par acte du 28 septembre 2022, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déclaré irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d'occupation autres que celles qu'elle a déjà acquittées,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail en date du 26 février 2020 consenti par Mme [M] à M. [W] portant sur un logement situé [Adresse 1], à la date du 29 novembre 2020,
- condamné M. [W] à lui la somme de 1 786,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation acquittée par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2020 sur la somme de 1 200 euros,
- débouté M. [W] de sa demande de délais de paiement,
- condamné M. [W] à lui payer la somme de 300 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] aux dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer du 22 septembre 2020, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'état dans le département,
A titre subsidiaire, en cas d'appel incident et d'infirmation du jugement,
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [W],
En statuant à nouveau,
- ordonner l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner M. [W] à lui payer lesdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
En réactualisant la créance,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 6 560,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 septembre 2020,
Y ajoutant,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [W] en tous les dépens d'appel.
La déclaration d'appel a été signifiée à M. [W] le 7 décembre 2022 (remise à personne), lequel n'a pas constitué avocat. Les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées le 6 janvier 2023 (remise à personne).
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services
La SAS Action Logement Services est liée avec Mme [U] [M] par un contrat de cautionnement type 'Visale' en date du 24 février 2020. Selon une quittance subrogative en date du 14 septembre 2020, la SAS Action Logement Services est intervenue, à la suite d'un défaut de paiement de ses loyers par M. [Y] [W], à hauteur de 1 200 euros.
Il convient de rappeler que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.
Aux termes de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale (pièce n°1), 'la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)'.
L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ord. n°2021-1192 du 15.09.2021, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur, et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
Il résulte de la généralité des termes de ce dernier texte, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.
Il en résulte que la SAS Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Or la procédure d'expulsion n'est qu'une conséquence du prononcé d'une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
2. Sur la résiliation du bail
En l'espèce, comme l'a relevé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 29 septembre 2020 par la SAS Action Logement Services. M. [Y] [W] ne démontre pas s'être acquitté du montant des sommes visées dans le délai qui lui était imparti. C'est donc à bon droit qu'a été constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [Y] [W] à Mme [U] [M] et portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (74) à compter du 29 novembre 2020. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
En conséquence, M. [Y] [W] devra libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision. A défaut pour M. [Y] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. Il convient encore de fixer l'indemnité d'occupation due à de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.
3. Sur les sommes dues à la SAS Action Logement Services
Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse du fait des impayés du locataire, dispose encore d'un recours personnel sur le fondement de l'article 2305 du code civil. Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s'est acquittée entre les mains de la bailleresse et lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.
Aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par la bailleresse le 22 décembre 2022 (pièce n°13), la SAS Action Logement Services est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois d'août 2020, à hauteur d'une somme totale de 6 610,04 euros. La SAS Action Logement Services ne réclame toutefois de paiement qu'à hauteur de 6 560,04 euros. Par conséquent, M. [Y] [W] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 6 560,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 1 200 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus.
En revanche, la cour ne peut pas condamner M. [Y] [W] in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu'à la libération effective des lieux. Il appartiendra à la SAS Action Logement Services , sur quittance subrogatoire, de solliciter le paiement auprès de M. [Y] [W]. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
4. Sur les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [W] qui succombe sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de l'assignation et de la notification au représentant de l'Etat dans le département.
Il n'est pas inéquitable de faire supporter par M. [Y] [W] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la SAS Action Logement Services en première instance et en appel. M. [Y] [W] sera donc condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,
Réforme partiellement le jugement déféré,
Dit recevable l'action de la SAS Action Logement Services en acquisition de la clause résolutoire, en fixation des indemnités d'occupation et en expulsion,
Constate la résiliation du bail en date du 26 février 2020 consenti par Mme [M] à M. [W], portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], à la date du 29 novembre 2020,
Ordonne à M. [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
Dit qu'à défaut pour M. [Y] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
Fixe l'indemnité d'occupation due à de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,
Condamne M. [Y] [W] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 6 560,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2020 sur la somme de 1 200 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus, au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation,
Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation pour l'avenir des indemnités d'occupation dont elle aurait à s'acquitter en lieu et place du locataire,
Condamne M. [Y] [W] aux dépens de première instance et d'appel, ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de l'assignation et de la notification au représentant de l'Etat dans le département,
Condamne M. [Y] [W] à payer à la SAS Action Logement Services la somme globale de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel.
Ainsi prononcé publiquement le 06 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.
La Greffière La Présidente