ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 06 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03551 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4NE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 06 JUIN 2023
PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS
N° RG 23/00141
APPELANTE :
Madame [O] [L]
née le 09 Mai 1965 à [Localité 10] ([Localité 10])
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Virginie ALCINA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [F] [Z]
né le 10 Février 1954 à [Localité 4] ([Localité 4])
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 5]
et
Madame [D] [W] [J] [R] épouse [V]
née le 29 Décembre 1955 à [Localité 8] ([Localité 8])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par Me Isabelle VIVIEN LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER et par Me Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant substitué par Me Isabelle VIVIEN LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 07 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fanny COTTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre
Mme Nelly CARLIER, conseillère
Mme Fanny COTTE, vice-présidente placée
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, greffier.
*
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat en date du 18 juillet 2013, Madame [K] [B] veuve [Z] a donné à bail à Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C], son fils, un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 6] (1er étage) à [Localité 9] pour un loyer initial mensuel de 600 euros, outre 30 euros de provision sur charges.
Suite au décès de Madame [K] [B] veuve [Z] le 2 mars 2017, Monsieur [F] [A] et Madame [D] [V] sont venus aux droits et obligations de cette dernière.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V], selon acte d'huissier en date du 1er décembre 2022, ont fait signifier à Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1359.98 euros.
Par acte d'huissier en date du 13 février 2023, Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] ont assigné Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C];
condamner à titre provisionnel solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] au paiement de la somme de 2 651.27 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens.
Par ordonnance du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2013 entre Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] et Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 6] (1er étage) à [Localité 9] sont réunies à la date du 2 février 2023 ;
ordonné, en conséquence, à Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
dit qu'à défaut pour Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
condamné à titre provisionnel Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 février 2023 et jusqu`à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
condamné à titre provisionnel Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] à verser à Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 2.651,27 euros arrêtée au mois de février 2023 (mensualité de février 2023 incluse)
condamné Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] à verser à Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
condamné Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture
rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire par décision
Le 10 juillet 2023, Madame [O] [L] a fait appel de l'ordonnance précitée.
Par ordonnance du 1er septembre 2023, Madame la présidente de la 2e chambre civile a fixé l'audience de plaidoirie au 6 février 2024. La date d'audience a été modifiée ensuite pour être finalement fixée au 14 mars 2024.
Vu les conclusions récapitulatives et responsives de la partie appelante notifiées le 4 mars 2024 et le 7 mars 2024,
Vu les conclusions récapitulatives et aux fins d'incident de rejet des parties intimées notifiées le 27 février 2024 et le 7 mars 2024,
Vu l'ordonnance de clôture du 7 mars 2024,
PRETENTIONS DES PARTIES
Madame [O] [L] sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions et demande à la cour de :
juger que Madame [O] [L] a payé les causes du commandement du 1er décembre 2022 dans le délai de deux mois,
juger qu'il n'y avait pas lieu de constater que « que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2013 entre Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] et Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 6] (1er étage) à [Localité 9] sont réunies à la date du 2 février 2023 »,
débouter Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
juger en toutes hypothèses que Madame [O] [L] a, dans le cadre de l'exécution spontanée de la décision de première instance, quitté les lieux,
juger que Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] ne justifient pas par les pièces produites 1 à 12 de la régularisation des charges et de la justesse des décomptes établis par leur gestionnaire,
juger ainsi que Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] ne rapportent pas la preuve de leurs prétentions notamment au titre d'un prétendu congé avec respect d'un préavis de trois mois et de leurs demandes de condamnation à paiement de Madame [O] [L],
juger en conséquence que le bail a été de fait résilié amiablement entre les parties à la date du 30 novembre 2023, Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] ont repris les lieux et réalisé des travaux,
juger que le dépôt de garantie versé par Madame [O] [L] à l'origine d'un montant de 600 euros n'a pas été restitué après le départ des lieux,
juger qu'il a fallu que Madame [O] [L] en demande la restitution pour que Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] le déduise de leur décompte et de leurs demandes,
DEBOUTER Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] de l'ensemble de leurs demandes en paiement,
CONDAMNER Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [O] [L] la somme de 600 euros,
Subsidiairement, si la cour confirmait l'ordonnance en tout ou partie
Juger qu'au plus, Madame [O] [L] est redevable de la somme de 469,19 euros, somme portée aux dernières écritures de Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z],
accorder à Madame [O] [L] un délai de paiement d'un an et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire,
En toutes hypothèses
condamner Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [O] [L] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
condamner Madame [D] [V] et Monsieur [F] [Z] aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elle demande par ailleurs que la demande aux fins de rejet de ses dernières écritures et pièces n°19 et 20 soit rejetée à titre principal, et subsidiairement dans l'hypothèse d'un rejet, qu'il en soit de même des pièces n°10 à 12 notifiées le 27 février 2024 par la partie intimée.
Au soutien de ses prétentions, elle explique qu'elle n'a pas été destinataire du commandement de payer et qu'elle a néanmoins, malgré ce défaut de connaissance, effectué trois versements de 630 euros entre le 2 décembre 2022 et le 10 janvier 2023. Les causes du commandement ont donc été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu'il n'y avait pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire. Elle a en outre payé, par l'émission de deux chèques, la somme de 997,22 euros (500 euros + 497,22 euros) dès qu'elle a eu connaissance de l'assignation qui la touchait. Elle ajoute qu'elle a quitté le logement loué par les intimés le 30 novembre 2023 spontanément et qu'elle a continué à payer le loyer jusqu'à cette date.
A titre subsidiaire, elle demande l'octroi de délais de paiement pour régulariser un éventuel arriéré locatif que la cour constaterait.
En réponse aux écritures adverses, elle se défend d'avoir respecté un délai de trois mois de préavis avant de quitter les lieux tel qu'imposé par les articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 car elle a subi une procédure d'expulsion caractérisée notamment par un commandement aux fins de quitter les lieux d'une part et a bénéficié ensuite d'un logement social entraînant la réduction du délai de préavis à un mois d'autre part.
En réponse aux conclusions d'incident des intimés, elle explique qu'elle s'est cantonnée à répondre à leurs dernières conclusions, notifiées également à quelques jours de la clôture et que les pièces nouvelles qu'elle a transmises ne sont que les actes d'exécution forcée émanant des bailleurs.
Monsieur [Z] et Madame [V] sollicitent la confirmation de l'ordonnance sauf en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] à verser à Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 2.651,27 euros arrêtée au mois de février 2023. Ils demandent à la cour de :
constater qu'ils étaient en fait redevables d'une somme de 1.702,37 euros compte tenu des versements effectués par les locataires
Condamner Madame [L] et Monsieur [C] au paiement de la somme de 469,19 € à la date du 01/12/2023 date de leur départ des lieux loués en deniers ou quittance compte tenu des mesures d'exécution entreprises
Condamner Madame [L] et Monsieur [C] au paiement de la somme de 1921,98 € correspondant à trois mois de préavis
Juger que les demandes tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoires sont irrecevables,
condamner Madame [L] et Monsieur [C] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
condamner Madame [L] et Monsieur [C] aux entiers dépens.
Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision
Au terme de conclusions d'incident notifiées le 7 mars 2024, ils demandent également le rejet des dernières écritures de l'appelante considérant le caractère tardif du dépôt des pièces n°19 et 20 et de ses conclusions qui les mettaient dans l'impossibilité de répliquer utilement. Ils estiment qu'il s'agit d'une atteinte au principe du contradictoire.
Sur le fond, ils soutiennent que les causes du commandement n'ont pas été réglées car les trois règlements de 630 euros ont été décomptés sur les loyers courants postérieurs comme le démontre le décompte actualisé au 27 février 2024.
Ils estiment que les locataires auraient dû quitter les lieux en respectant un délai de préavis de trois mois ce qu'ils n'ont pas fait. Ils sont donc redevables de la somme correspondant à trois mois de loyers soit 1.921,98 euros.
Ils demandent que la demande d'octroi de délais de paiement soit déclarée irrecevable au motif qu'elle est formée pour la première fois en cause d'appel. Ils ajoutent que Madame [L] fait preuve d'irrégularité dans le paiement des loyers depuis de nombreuses années.
MOTIFS
Sur la demande de rejet des conclusions de l'appelante notifiées le 4 mars 2024 :
L'article 802 du code de procédure civile prévoit qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
En l'espèce, les dernières écritures et pièces de Madame [L] ont été communiquées le 4 mars 2024 soit trois jours avant l'ordonnance de clôture. Il y a lieu de relever qu'elles l'ont été le premier jour ouvré de la semaine de sorte que les intimés étaient tout à fait en mesure de répondre en temps utile aux observations de leur adversaire.
Il convient en conséquence de rejeter leur demande aux fins de rejet des écritures et pièces n°19 et 20 de Madame [L] notifiées le 4 mars 2024.
Sur la résiliation du bail :
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Le locataire est obligé :
De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (')
L'article 24 de la même loi dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Selon l'article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 18 juillet 2013 qui prévoit : « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie de deux mois après un commandement demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et si, dans ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance rendue par Monsieur le juge des référés, non susceptible d'appel ».
Un commandement aux fins de saisie-vente visant la clause résolutoire a été signifié le 1er décembre 2022 à l'appelante afin qu'elle régularise dans le délai de deux mois l'arriéré locatif fixé à 1359.98 euros.
Madame [L] estime qu'elle s'est libérée de sa dette par l'émission de trois virements de 630 euros effectués le 2 décembre 2022, le 9 janvier 2023 et le 10 janvier 2023 puis par l'émission de deux chèques de 500 et 497,22 euros le 23 mars et le 21 avril 2023. Les bailleurs considèrent qu'elle a seulement réglé les loyers échus depuis le commandement.
Il ressort de l'examen du relevé bancaire de Madame [L] établi le 6 février 2023 que le virement de 630 euros effectué le 9 janvier 2023 a pour libellé « VIR SEPA LOYER 12/2022 » de sorte qu'il a vocation à régler le loyer échu en décembre 2022 et non à réduire l'arriéré locatif rappelé dans le commandement de payer.
En revanche, les deux autres virements effectués dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer ne comportent pas de précision sur leur affectation. A ce titre, en vertu de l'article 1342-2 alinéa 2 du code civil, l'imputation des paiements se fait sur les dettes échues les plus anciennes et de préférence, sur celles qu'elle a le plus intérêt à acquitter. Le paiement de la somme de 1.260 euros effectué par deux virements du 2 décembre 2022 et du 10 janvier 2023 a donc vocation à apurer l'arriéré locatif exigé dans le commandement aux fins de saisie-vente.
Il ressort toutefois que ce commandement est demeuré partiellement infructueux en ce que l'appelante restait redevable de la somme de de 99,98 euros à l'expiration du délai de deux mois.
En conséquence, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail soit acquise au 2 février 2023, soit deux mois après la signification du commandement de payer, comme l'a justement relevé le premier juge.
Sur la demande de délais de paiement
Selon le V de l'article 24 précité, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
Madame [O] [L] fait à cet égard une demande de délais de paiement afin d'apurer sa dette.
A titre liminaire, il convient de déclarer la demande de délai de paiement recevable en ce qu'il est de jurisprudence constante que les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause.
Il y a lieu de relever en revanche qu'elle forme une demande de délai de paiement d'un an ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire alors qu'elle a quitté le logement et demande à la cour de constater que le contrat de bail a été résilié amiablement le 30 novembre 2023.
En l'espèce, nonobstant le contexte ayant entouré le départ des lieux par Madame [O] [L], il est constant que le contrat de bail a effectivement cessé de s'exécuter lorsqu'elle est partie. Cette dernière a arrêté de verser les loyers tandis que les bailleurs n'ont plus mis à sa disposition leur logement.
En conséquence, la demande de délais de paiement visant in fine à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ne paraît pas cohérente en ce que l'appelante n'a plus la qualité de locataire et sa demande ne vise pas à maintenir le contrat de bail.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement formée par l'appelante.
Considérant l'arriéré locatif arrêté par le bailleur au 1er décembre 2023, il convient de réformer la décision querellée et de condamner Madame [L] à verser la somme réactualisée de 469,19 euros arrêtée au 1er décembre 2023.
Sur les conséquences du départ de la locataire
Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] forment une demande reconventionnelle de condamnation de la partie appelante au paiement de la somme de 1.921,98 euros compte tenu du départ sans préavis de cette dernière.
Il ressort cependant que les intimés ont engagé une procédure d'expulsion dès le mois de septembre 2023 en faisant signifier un commandement de quitter les lieux le 13 septembre 2023 enjoignant Madame [O] [L] à quitter les lieux au plus tard le 13 novembre 2023. Un commandement aux fins de saisie-vente a été dénoncé le 15 septembre 2023. Le 15 novembre 2023, elle a reçu un courrier de l'étude des commissaires de justice instrumentaires indiquant qu'un commissaire de justice s'était présenté le jour-même à son domicile pour procéder à la remise volontaire des clés, sans succès et que le concours de la force publique était requis.
Les intimés ne peuvent en conséquence prétendre que leur locataire devait leur donner congé conformément aux prescriptions de l'article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu du commandement qui lui avait été dénoncé et du recours à la force publique imminent dont elle venait d'être informée. Le contrat de bail était en outre résilié depuis le 2 février 2023 par l'effet de la clause résolutoire.
Il convient en conséquence de rejeter la demande formée par les intimés.
Sur les frais irrépétibles
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné les locataires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'équité commande de condamner Madame [O] [L] qui succombe au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [H] [C], qui n'est pas partie en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Rejette la demande de rejet des dernières écritures et des pièces n° 19 et 20 produites par Madame [O] [L]
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Madame [O] [L] et Monsieur [H] [C] à verser à Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 2.651,27 euros arrêtée au mois de février 2023
Statuant à nouveau,
Condamne Madame [O] [L] à verser Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 469,19 euros arrêtée au 1er décembre 2023,
Confirme le surplus des dispositions non contraires de l'ordonnance,
Y ajoutant,
Condamne Madame [O] [L] à verser Monsieur [F] [Z] et Madame [D] [V] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
Rejette les autres demandes.
Le greffier La présidente