ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 06 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03630 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4R2
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 28 JUIN 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE RODEZ
N° RG 23/00108
APPELANTS :
Madame [M] [T]
née le 13 Juin 1986 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Mélody VAILLANT, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-008996 du 20/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Monsieur [K] [O]
né le 12 Mars 1990 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Mélody VAILLANT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SCI A2C [D],immatriculée au RCS deMontauban sous le n° 901936534 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocat au barreau de MONTPELLIER
Révocation de l'ordonnance de clôture du 07 Mars 2024 et nouvelle clôture le 14 mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fanny COTTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre
Mme Nelly CARLIER, conseillère
Mme Fanny COTTE, vice-présidente placée
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, greffier.
*
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2020, Monsieur [E] [R] a donné en location à Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3]).
La SCI A2C [D] a acquis le bien, objet du contrat de bail, le 13 septembre 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2023, la SCI A2C [D] a assigné en référé Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de RODEZ a'n d'obtenir, sous le béné'ce de 1'exécution provisoire :
- Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 22 janvier 2023,
Par conséquent :
- La résiliation du bail signé le 16 novembre 2020,
- L'expulsion de Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 969,10 euros arrêtée au 23 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 novembre 2022,
- La 'xation de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 580,00 euros par mois,
-Leur condamnation solidaire au paiement desdites indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
- L'autorisation à la SCI AZC [D] en cas d'abandon du logement par les locataires à faire effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais des expulsés, et à défaut de leur destruction,
- Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Leur condamnation solidaire aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 341,62 euros.
Bien que régulièrement assignés, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] ne se sont pas présentés, ni ne se sont fait représenter à l'audience devant le juge des contentieux de la protection.
Par ordonnance du 23 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :
Au principal les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais vu l'urgence
constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 janvier 2023, du bail daté du 16 novembre 2020, consenti par Monsieur [E] [R] à Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] sis, [Adresse 3] (12) ;
constaté que la SCI A2C [D] a acquis le bien, objet du contrat de bail, le 13 septembre 2021.
ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;
dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] à payer à la SCI A2C [D] une somme provisionnelle de 4 995,19 euros (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET DIX NEUF CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation (échéance du mois de mai 2023 comprise) arrêtée au 03 mai 2023 ;
dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de l'assignation ;
condamné solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter du 22 janvier 2023 (soit actuellement 580,00 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, oit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI.A2C [D];
condamné solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] à payer à la SCI A2C [D] une somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l'État dans le Département ;
rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;
rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
condamné solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l'assignation et de sa dénonciation au Préfet.
Le 12 juillet 2023, Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 1er septembre 2023, Madame la Présidente de la 2e chambre civile a fixé l'examen du dossier à l'audience du 6 février 2024. L'audience a finalement été fixée au 14 mars 2024.
Vu les conclusions des parties appelantes notifiées le 4 mars 2024,
Vu les conclusions de la partie intimée notifiées le 11 mars 2024,
Vu l'ordonnance de révocation de clôture et prononçant une nouvelle clôture en date du 14 mars 2024,
PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] sollicitent l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle les a condamnés au paiement de la somme de 4995,19 euros au titre du solde locatif et statuant à nouveau, de :
constater que la SCI A2C [D] engage sa responsabilité en raison de l'indécence du logement loué
juger que la SCI A2C [D] a manqué à ses obligations en tant que bailleur
En conséquence :
A titre principal :
condamner la SCI A2C [D] à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [T] et Monsieur [O] du fait de l'indécence du logement loué par eux.
Juger que cette somme se compensera avec la somme due par Madame [T] et Monsieur [O] au titre du solde locatif.
A titre subsidiaire et reconventionnellement
condamner à titre reconventionnel la SCI A2C [D] à la somme de 3 596 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les concluants (correspondant à 20% du loyer entre le mois de janvier 2021 et le mois d'août 2023), somme qui se compensera à celle due au titre du solde locatif.
A titre infiniment subsidaire :
juger que c'est à bon droit que Madame [T] et Monsieur [O] n'ont pas réglé leurs loyers
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu'ils ont cessé de régler leurs loyers en raison du manquement de leur bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du logement. Ils affirment qu'ils rencontrent depuis leur entrée dans les lieux des problèmes d'humidité importants qu'ils ont signalés à leur précédent bailleur comme à la société intimée lorsqu'elle a acquis l'immeuble. Ils ont cessé de régler les loyers face à l'inertie de leur propriétaire et ont aujourd'hui quitté les lieux. Ils réclament à ce titre et façon principale une indemnisation de 5.000 euros à titre de préjudice moral à compenser sur l'arriéré locatif sollicité par la SCI A2C [D].
La SCI A2C [D] sollicite la confirmation en tous points de l'ordonnance déférée et demande à la cour de :
déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par les appelants par conclusions signifiées le 04 mars 2024, avant-veille de la clôture,
débouter l'intégralité des demandes des consorts [T] et [O]
confirmer en tous points l'ordonnance rendue le 28 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de RODEZ,
condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais occasionnés en cause d'appel,
condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [K] [O] aux entiers dépens.
Constater l'exécution provisoire de droit.
Elle affirme que les appelants ont cessé de régler leurs loyers à compter du mois de septembre 2022, n'ont pas régularisé leur arriéré locatif dans les deux mois suivant le commandement de payer signifié le 22 novembre 2022 et ont quitté les lieux sans le payer davantage.
Elle conteste la demande de condamnation formée par la partie adverse au titre d'un préjudice moral établi de façon forfaitaire, sans démonstration dudit préjudice et indique que l'indécence du logement dont les appelants se prévalent n'a jamais été portée à sa connaissance. Elle indique que le dégât des eaux rapporté par Monsieur [O] [K] et Madame [T] [M] est le fait d'une fuite dont la réparation est à la charge du preneur.
Elle soulève l'irrecevabilité de la demande de condamnation formée au titre d'un préjudice de jouissance en raison de son caractère nouveau en cause d'appel.
Enfin elle s'oppose à la demande subsidiaire tirée d'une exception d'inexécution rappelant que la jurisprudence l'exclut en matière de baux d'habitation.
Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de constater que les appelants ne critiquent pas l'ordonnance en ce qu'elle a constaté que la clause résolutoire avait pris effet au 22 janvier 2023, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux.
Il y a lieu d'ajouter que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'dire et juger', 'juger' et 'constater' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur l'irrecevabilité des nouvelles demandes formées la veille de l'ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 910-4 du même code impose un principe de concentration des moyens en disposant qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, les appelants forment dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024 une demande à titre subsidiaire de réparation d'un préjudice de jouissance.
Il convient de considérer que cette demande est nouvelle au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile comme formée après le délai d'un mois suivant la déclaration d'appel. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.
Sur la demande de réparation au titre du préjudice moral
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
[']
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
L'article 7 prévoit par ailleurs que « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ».
En l'espèce, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] sollicitent la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation d'un préjudice moral tiré de l'état d'indécence du logement loué.
Il est acquis que des désordres liés à des fuites d'eau sont survenus en cours d'exécution du contrat de bail. Contrairement à ce qu'avancent les appelants, les désordres n'existaient manifestement pas lors de leur entrée dans les lieux puisque l'état des lieux d'entrée, communiqué par la SCI A2C [D] et établi contradictoirement entre les locataires et le précédent propriétaire mentionne le bon état des éléments voire leur état neuf sauf concernant la douche, la baignoire et le lavabo de salle de bain qui présentaient un état d'usage.
Une intervention visant à établir un diagnostic des réseaux humides de l'habitation a eu lieu à la demande de Monsieur [D] le 18 janvier 2021 compte tenu de la présence de traces d'humidité au rez-de-chaussée du logement proche du toilette. Il était constaté une fuite sur le réseau d'évacuation du toilette amplifiée par une fuite d'eau potable permanente dans l'évacuation du toilette, une fuite sur le mitigeur de la baignoire ainsi qu'une potentielle fuite des deux robinets encastrés du rez-de-chaussée.
Les appelants produisent également un procès-verbal de commissaire de justice en date du 7 août 2023 ' soit après la résiliation du bail survenu par le jeu de la clause résolutoire ' dans lequel sont énumérés différents désordres parmi lesquels :
Des infiltrations d'eaux importantes dans les caves manifestées par la présence de ruissellement d'eaux sur les pierres des voûtes des caves
Ces mêmes eaux viennent se répandre sur le sol de la terrasse
Par temps d'orage, la locataire exhibe une vidéo qui démontre l'inondation générale des sols jusque dans les communs du rez-de-chaussée de l'immeuble
Une étanchéité défaillante sur la terrasse
Des tâches de moisissures sont présentes sur les murs d'une pièce attenante dans laquelle le testeur d'hygrométrie révèle un taux d'humidité supérieur à 80%.
Il résulte cependant de l'examen des pièces produites par les deux parties que de nombreux échanges ont eu lieu courant 2022 à propos d'un dégât des eaux dans la cave du logement déclaré par l'intimée propriétaire qui a manifestement cherché à résoudre les désordres en sollicitant l'intervention d'artisans plombiers.
Les appelants ne démontrent pas que les désordres et leur maintien sont clairement imputables à la SCI A2C [D] qui, au vu des courriers électroniques et messages téléphoniques n'a pas ignoré l'existence de désordres potentiels et a cherché à les résoudre.
Ils n'établissent pas non plus de façon incontestable que les travaux de remise en état étaient à la charge de leur propriétaire, faute d'avoir sollicité les services administratifs compétents pour dresser un diagnostic et un constat d'habitabilité technique.
Bien que des désordres existaient indubitablement, ils ne prouvent pas non plus que les désordres rendaient le logement indécent. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le logement était manifestement décent lors de leur entrée dans les lieux comme il résulte de la lecture de l'état d'entrée dans les lieux. Par ailleurs, le constat du commissaire de justice rapportant un taux d'humidité de 80 % a été établi plusieurs mois après la résiliation du contrat de bail et le taux d'humidité de la pièce lors de l'exécution du contrat demeure inconnu. En outre, l'origine des difficultés d'écoulement constatées dans la cour est litigieuse aussi, chaque partie se renvoyant la responsabilité de l'obstruction de la canalisation qui provoquerait des inondations.
En conséquence, l'existence d'une obligation de réparation à la charge de la SCI [D] et d'un manquement à cette obligation par cette dernière apparaissent sérieusement contestables au regard des explications contradictoires de chaque partie et des accusations réciproques. Le juge des référés n'est dès lors pas compétent pour statuer sur la demande de réparation au titre d'un préjudice moral formée par les locataires Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T].
Il convient en conséquence de se déclarer incompétente pour statuer sur la demande et de renvoyer les parties à saisir le juge du fond pour qu'il statue, le cas échéant, sur ce chef.
Sur l'exception d'inexécution
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.
Au vu de ce qui précède, il n'est pas établi de façon incontestable que l'intimée a manqué aux obligations prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment celle d'assurer la jouissance paisible du logement. Dès lors, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] ne sont pas fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution du paiement des loyers de laquelle ils ne tirent en tout état de cause aucune conséquence juridique par ailleurs, devant le juge des référés.
Il résulte de l'ensemble des développements précédents que le premier juge a fait une juste appréciation de la cause de sorte que l'ordonnance querellée sera confirmée dans toutes ses dispositions
Sur les frais irrépétibles
L'équité commande de condamner les parties appelantes qui succombent au paiement de la somme de 1.000 euros ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Déclare irrecevable la demande de condamnation de la SCI A2C [D] en réparation d'un préjudice de jouissance
Confirme l'ordonnance déférée
Rejette les demandes de Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T]
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] aux dépens
Le greffier La présidente