N° RG 23/08704 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PJZB
Décision du Juge de l'exécution du TJ de LYON
du 07 novembre 2023
RG : 23/04277
S.A.S.U. KONEX
C/
S.C.I. OMARENTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
6ème Chambre
ARRET DU 06 Juin 2024
APPELANTE :
LA SOCIETE KONEX
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Alizé VILLEGAS, avocat au barreau de LYON, toque : 624
INTIMEE :
S.C.I. OMARENTE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Gabrielle MAYER, avocat au barreau de LYON, toque : 3439
Date de clôture de l'instruction : 02 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Avril 2024
Date de mise à disposition : 06 Juin 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Joëlle DOAT, présidente
- Evelyne ALLAIS, conseillère
- Stéphanie ROBIN, conseillère
assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par actes des 28 mars, 31 mars et 4 avril 2023, la SCI Omarente a fait signifier au préjudice de la société Konex cinq procès-verbaux de saisie conservatoire de créances entre les mains de la banque [7] et de la banque [6], pour garantie du paiement de la somme de 42 000 euros, au titre des loyers impayés de février 2022 à mars 2023, et de celle de 34 098 euros au titre des intérêts, soit un total de 76 098 euros, en vertu d'un contrat intitulé bail commercial, signé le 9 janvier 2019 entre les parties, portant sur les lots 2 (80 m²) et 3 (90 m²) plus les caves d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros.
Ces saisies conservatoires ont été dénoncées à la société Konex par actes d'huissier des 30 mars et 6 avril 2023.
La saisie pratiquée le 28 mars 2023 entre les mains de la banque [7] a permis de conserver la somme de 43 983,25 euros, disponible sur les comptes.
La saisie pratiquée le 28 mars 2023 entre les mains de la banque [6] a permis de conserver la somme de 2 641,05 euros, disponible sur les comptes.
Les trois autres saisies pratiquées sur les mêmes comptes des deux mêmes banques les 31 mars et 4 avril sont demeurées infructueuses.
Par acte d'huissier en date du 9 juin 2023, la société Konex a fait assigner la SCI Omarente devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon, pour s'entendre ordonner la mainlevée des saisies conservatoires et condamner la société à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par ces saisies.
En dernier lieu, elle a également sollicité le remboursement des frais de saisie et de ses frais bancaires.
Par jugement en date du 7 novembre 2023, le juge de l'exécution a :
- débouté la société Konex de ses demandes de mainlevée des saisies conservatoires pratiquées les 23 février 2023 et 1er mars 2023, les 28 mars, 31 mars et 4 avril 2023 entre les mains de la [7] et de la banque [6]
- débouté la société Konex de sa demande de remboursement des frais bancaires et de sa demande de dommages et intérêts
- condamné la société Konex à payer à la SCI Omarente la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens
- rejeté la demande de la société Konex fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société Konex a interjeté appel de ce jugement, le 21 novembre 2023.
Elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement
statuant à nouveau,
- d'ordonner la mainlevée des saisies conservatoires de créances pratiquées les 23 février, 28 mars, 31 mars et 4 avril 2023 entre les mains du [7] et les 1er mars, 31 mars et 4 avril 2023 entre les mains de la banque [6]
- de condamner la société Omarente à lui payer la somme de 3 839,99 euros au titre des frais de saisie et des frais bancaires et la somme de 8 000 euros au titre des préjudices occasionnés par les saisies litigieuses
- de condamner la société Omarente à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel
- de débouter la SCI Omarente de toutes ses demandes.
Elle fait valoir que :
- la SCI Omarente ne détient aucune créance à son encontre au titre de loyers impayés pour la période du 1er janvier 2022 au 28 février 2023
- le juge des référés a rejeté la demande de la SCI en paiement de sommes provisionnelles au titre de la créance de loyers alléguée
- le contrat (au demeurant improprement qualifié de bail commercial puisqu'il s'agit en réalité d'une convention d'occupation précaire) a été rompu le 24 août 2020 à effet du 31 août 2020
- il s'agissait d'une résiliation d'un commun accord comme en attestent les échanges de courriels entre les parties
- son maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat est sans incidence sur cette résiliation
- elle a occupé les lieux sans titre entre septembre 2020 et décembre 2021 le temps de l'achèvement des travaux dans l'immeuble, ce qui n'a jamais posé difficulté à la SCI Omarente, et elle a restitué les lieux le 31 décembre 2021 et versé des indemnités à la SCI jusqu'à cette date
- une agence immobilière a été mandatée pour trouver un locataire en mars et avril 2022 et le local était vide à cette date
- un projet de bail notarié a été établi et il a été évoqué une signature pour le 10 février 2023
- la SCI Omarente prétend à tort qu'elle n'a récupéré les clefs du local que le 3 mars 2023
- elle-même a repris un jeu de clefs le 3 mars 2023 pour réaliser des travaux d'électricité dans le local de la SCI et elle devait les rendre le 6 mars suivant mais elle n'a pu les restituer que quelques jours plus tard avec l'accord de l'agence immobilière et de la SCI
- elle n'a jamais reconnu être débitrice des loyers qui lui sont réclamés
- la SCI ne justifie d'aucune circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance
- il n'y a pas de contrat de louage écrit, de sorte que la SCI aurait dû solliciter l'autorisation du juge de l'exécution
- elle doit faire face à un manque de trésorerie conséquent, ce qui lui cause un préjudice.
La SCI Omarente demande à la cour :
- de confirmer le jugement
- de débouter la société Konex de toutes ses demandes
- de condamner la société Konex à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que :
- il existe bien un contrat écrit de louage d'immeuble
- la société Konex a expressément reconnu être redevable des loyers demandés dans un courriel du 9 février 2023
- le contrat n'a été résilié qu'en mars 2023, date de restitution des clefs par la société Konex, comme en atteste le courriel de M. [Y]
- la prétendue résiliation du 24 août 2020 n'est pas valable, car elle ne respecte pas les modalités de résiliation contractuellement prévues et elle n'a jamais été effective puisque la société Konex a gardé la jouissance du local et ne lui a jamais remis les clefs
- la date de décembre 2021 est erronée et non justifiée
- depuis janvier 2022, la société Konex n'a payé aucun loyer
- ce sont bien des loyers qui sont dûs et non pas des indemnités d'occupation; elle a délivré à la société Konex des quittances de loyer
- il suffit pour pratiquer la mesure conservatoire de justifier d'une apparence de créance
- si les locaux n'ont pas pu être loués immédiatement, c'est parce que la société Konex n'avait rendu ni les clefs, ni les locaux
- elle a parfaitement justifié de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance qui sont l'importance de la dette, les sommes dûes par la société Konex à la société mère, la condamnation prononcée contre celle-ci par le tribunal de commerce et l'aveu de problèmes financiers.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
SUR CE :
Les saisies contestées ont été pratiquées sans autorisation du juge de l'exécution, en vertu des dispositions de l'article L 511-2 du code des procédures civiles d'exécution selon lesquelles une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire en cas de défaut de paiement d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles.
L'article L512-1 alinéa 1er du même code énonce que même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L511-1 ne sont pas réunies, à savoir une créance paraissant fondée en son principe et la justification de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
Un contrat intitulé 'contrat de bail commercial' a été souscrit entre la SCI Omarente et la société Konex le 9 janvier 2019 portant sur deux lots et les caves dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à effet du 10 janvier 2019, avec faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale par acte extra judiciaire au moins six mois à l'avance.
La clause 'destination des locaux' stipule que les locaux seront utilisés exclusivement pour l'exercice de l'activité suivante BASE DE VIE PENDANT LA DUREE DES TRAVAUX.
La société Konex justifie à cet égard qu'elle était chargée, en qualité de maître d'ouvrage délégué, d'exécuter des travaux en vue de la réhabilitation de 30 logements dans ledit immeuble situé [Adresse 2].
Selon la clause 'intérêts de retard', à défaut de paiement par le preneur à leur exacte échéance des loyers, charges ou toutes autres sommes dûes au bailleur, des intérêts seront dûs à compter de l'échéance et seront décomptés mois par mois, au taux précisé à la suite.
Par courriel du 24 août 2020, la SCI Omarente a écrit à la société Konex 'peux-tu pour la bonne tenue de mon dossier me faire un courrier de dédite pour la date du 31 août 2020' Je te ferai une attestation de sortie en retour'.
La société Konex a donc informé la SCI Omarente, par lettre du 24 août 2020, qu'elle souhaitait résilier le bail commercial au 31 août 2020.
Ainsi, les parties étaient d'accord pour une résiliation amiable du bail sans formalité au 31 août 2020.
La société Konex est néanmoins restée dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2021, et a payé (avec retard) les loyers ou indemnités d'occupation correspondants comme en attestent les quittances de loyer délivrées par la SCI Omarente, le 18 mars 2021 pour le mois de janvier 2021, et le 3 juin 2022 pour les mois de février 2021 à décembre 2021.
Les saisies ont été pratiquées pour conservation d'une somme en principal au titre des loyers de février 2022 à mars 2023.
Or, la preuve n'est pas rapportée de ce que la société Konex aurait continué à occuper les lieux de janvier 2022 à mars 2023.
La société Konex verse aux débats une annonce de location pour un local commercial vide au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2], la photographie du local surmontée d'un panneau A LOUER 130 m² et le témoignage de M. [V], restaurateur, lequel atteste avoir visité le local le 4 mai 2022 avec l'agent immobilier.
Des échanges de courriels entre un agent immobilier et la SCI Omarente montrent que des négociations étaient en cours avec un candidat à la location des locaux litigieux, le 30 mai 2022, le 22 août 2022, le 17 novembre 2022 et le 10 février 2023. Le 22 mars 2022, la SCI Omarente demandait à la représentante de la société Konex de lui envoyer des plans comportant la modification de la surface des deux lots et l'emplacement de sa gaine de 350 mètres de diamètre pour le futur restaurant.
La SCI Omarente ne justifie pas avoir demandé à la société Konex le paiement de loyers pour l'année 2022 avant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 décembre 2022 pour les loyers de janvier à décembre 2022, puis par lettre du 15 décembre 2022 et courriels de février 2023.
Le courriel envoyé le 1er avril 2022 par le représentant de la SCI Omarente 'mes importantes relances de n'avoir toujours pas reçu les 12 000 euros de loyers sur la SCI Omarente' concerne manifestement les loyers ou indemnités d'occupation de l'année 2021 puisque les quittances datées du 3 juin 2022 se référent à un paiement global du 19 avril 2022.
Au vu du courriel du lundi 6 mars 2023 d'un collaborateur de la société Konex déclarant qu'il est venu récupérer le vendredi précédent les nouvelles clefs des barillets et qu'il demande l'autorisation de conserver ces clefs jusqu'au mercredi car son électricien ne sera sur place que ce jour-là, la photographie du message manuscrit suivant 'clefs remises le 3 mars à 11 h 05 à la société Konex pour travaux, remis le 14 mars à 14 heures' et l'attestation de remise de clefs datée du 10 mars 2023, selon laquelle M. [Y] atteste la rétribution par M. [B] de l'ensemble des deux clefs fournies pour les locaux commerciaux sur rue du [Adresse 2], récupérées le 3 mars 2023, ne permettent pas de démontrer que les locaux ont été occupés par la société Konex à compter de janvier 2022 et n'ont été restitués définitivement à leur propriétaire que le 10 mars 2023.
Dès lors, la réalité d'une occupation des locaux pendant la période litigieuse n'étant pas établie, la créance revendiquée par la SCI Omarente à titre de loyers impayés, n'apparaît pas fondée en son principe et les saisies conservatoires ne sont pas justifiées.
Il convient, infirmant le jugement, d'ordonner la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées les 28 mars, 31 mars et 4 avril 2023 par la SCI Omarente au préjudice de la société Konex, pour garantie du paiement de la somme totale de 76 098 euros. Il n'est pas nécessaire d'ordonner la mainlevée des saisies pratiquées le 23 février et 1er mars 2023 qui sont devenues caduques, puisqu'elles n'ont pas été dénoncées à la société Konex.
Il y a lieu de condamner la SCI Omarente à payer à la société Konex la somme de 3 839,99 euros qu'elle justifie avoir exposée au titre des frais de saisie et des frais bancaires.
La société Konex sollicite la réparation du préjudice que lui a causé la saisie de la somme de 47 564 euros, à savoir la désorganisation de l'entreprise, l'atteinte à son image et le préjudice moral.
En l'absence de pièces justificatives sur ces différents points, le préjudice invoqué n'est pas établi et la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.
La SCI Omarente, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance est rejetée.
L'équité commande de condamner la SCI Omarente à payer à la société Konex la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :
INFIRME le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société Konex en paiement de dommages et intérêts
STATUANT à nouveau sur les chefs infirmés,
CONSTATE que les deux saisies conservatoires pratiquées le 23 février 2023 entre les mains de la [7] et le 1er mars 2023 entre les mains de la banque [6] sont devenues caduques
ORDONNE la mainlevée des deux saisies conservatoires pratiquées le 28 mars 2023 entre les mains de la [7] et de la banque [6], des deux saisies conservatoires pratiquées le 31 mars 2023 entre les mains de la [7] et de la banque [6] et de la saisie conservatoire pratiquée le 4 avril 2023 entre les mains de la banque [6], pour avoir conservation de la somme de 42 000 euros à titre de loyers impayés de février 2022 à mars 2023 et de celle de 34 098 euros à titre d'intérêts de retard
CONDAMNE la SCI Omarente à payer à la société Konex la somme de 3 839,99 euros au titre des frais de saisie et des frais bancaires
CONDAMNE la SCI Omarente aux dépens de première instance et d'appel
REJETTE la demande de la SCI Omarente fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance
CONDAMNE la SCI Omarente à payer à la société Konex la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE