COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 07 NOVEMBRE 2022
N° RG 19/06712 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LL7H
[G] [X]
[J] [X]
c/
SAS FONCIA CHABANEAU
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2019 par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX (RG : 11-18-2890) suivant déclaration d'appel du 20 décembre 2019
APPELANTS :
[G] [X]
né le 13 Avril 1967 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
[J] [X]
née le 29 Août 1978 à [Localité 3] ([Localité 3])
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître DE BEAUMONT substituant Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SAS FONCIA CHABANEAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 5 juillet 2012 M. [G] [X] et Mme [J] [X] ont conclu avec la société Foncia Chabaneau un mandat de gestion « garantie totale » relatif à la gestion de leur appartement donné en location et situé [Adresse 4].
Cet appartement a été loué dès le mois de septembre 2012 et le locataire a donné son congé avec effet au 10 novembre 2016. S'en sont suivis, entre les époux [X] et la société Foncia, de très nombreux échanges sur le paiement des loyers dus au jour du départ du locataire, sur la régularisation des charges, sur les réparations locatives, sur la sincérité des états des lieux, sur la fixation du loyer... N'obtenant pas satisfaction, les époux [X] ont fait, par acte d'huissier de justice, en date du 21 juin 2018 délivrer une assignation à leur gestionnaire de bien aux fins d'être réglés des montants réclamés au titre de ladite location.
Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal d'instance de Bordeaux a :
- Débouté M. [G] [X] et Mme [J] [X] de leurs demandes au titre des loyers et charges dus et au titre des réparations locatives ;
- Débouté M. [G] [X] et Mme [J] [X] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;
- Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a personnellement engagés pour la présente instance et qu'il en sera de même pour les dépens ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
M. [X] [G] et Mme [X] [J] ont relevé appel du jugement par déclaration du 20 décembre 2019.
Par conclusions déposées le 19 mars 2020, M. [X] [G] et Mme [X] [J] demandent à la cour de :
- Constater que la société FONCIA n'a pas respecté les termes du mandat de gestion garantie totale.
- Ordonner à la société FONCIA de produire les justificatifs des comptes et des diligences accomplies dans le cadre du mandat, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard
- Condamner la société FONCIA à verser aux époux [X] les sommes suivantes :
2 045,13 euros au titre des loyers impayés (période août 2016 au 10 novembre 2016).
81,13 euros au titre de la régularisation des charges,
73,75 euros au titre du reversement CAF,
1 302,37 euros au titre des dégradations immobilières selon chiffrage CONSTATIMMO hors vitre.
488,00 euros au titre du remplacement de la vitre.
140,16 euros au titre du défaut d'entretien de la chaudière
1.500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.
- Condamner la société FONCIA à verser aux époux [X] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 31 mars 2020, la société Foncia demande à la cour de :
- Confirmer le jugement déféré,
- Condamner les consorts [X] à payer à la société FONCIA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été fixée à l'audience du 26 septembre 2022.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I Sur les demandes de condamnations faites par les époux [X] à l'encontre de la société FONCIA au titre du mandat du 5 juillet 2012.
En vertu de l'article 1315 applicable du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est constant qu'une partie ne peut se faire de preuve à elle même.
L'article 1134 du code civil applicable énonce que 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi'.
Les appelants rappellent qu'il est stipulé par le mandat objet du présent litige que ' Le mandataire rendra compte de sa gestion tous les trimestres, remettra un état détaillé de tout ce qu'il aura reçu et dépensé et procédera au règlement le 10 du mois suivant la fin du trimestre civil.
Dans l'hypothèse où le solde serait déficitaire, le mandant s'oblige à rembourser le mandataire à réception du compte'.
Ils allèguent que la partie intimée n'a pas rempli son obligation de restitution de compte et qu'elle ne les a pas réglé des sommes sollicitées lors de leurs prétentions, soit au total un montant de 5.490,65 €.
Ils se disent surpris que leurs demandes ne soient pas justifiées aux yeux du premier juge, puisqu'ils sont liés par le contrat de gestion précité, leur permettant de réclamer les justificatifs à leur mandataire, ainsi que par une garantie totale pour les impayés de loyers et les dégradations.
Ils en déduisent que c'est à la S.A.S. FONCIA CHABANEAU de produire un décompte précis et rapportant la preuve des montants qui leur sont dus, étant la seule à les posséder.
Faute de le faire, ils considèrent qu'il existe un manque de rigueur de la part de leur cocontractant dans la gestion confiée. Ils fondent leur chiffrage sur les impayés de loyers au vu de la période écoulée et les dégradations imputables aux locataires au vu du chiffrage de la société CONSTATIMMO. Ils observent qu'il leur a été envoyé deux quittances subrogatives avec des montants de 1.380,72 € et 2.199,74 €, sans qu'il soit justifié de la différence, notamment dans le calcul effectué et non communiqué.
Surtout, ils dénoncent le fait que leur co-contractant ne leur a pas rendu compte de la gestion de l'immeuble, en particulier à propos des actions menées pour parvenir au recouvrement de la dette du locataire, des sommes encaissées, d'un décompte des charges.
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La cour constate que la partie intimée verse aux débats 7 comptes rendus de gestion pour les périodes allant du 1er juillet au 30 septembre 2015, du 1er octobre au 31 décembre 2015, du 1er janvier au 31 mars 2016, 1er avril au 30 juin 2016, 1er juillet au 30 septembre 2016, 1er octobre au 31 décembre 2016 et un récapitulatif (pièces 6 à 12 de l'intimée).
Il s'ensuit que le reproche tiré de l'absence de compte rendu aux appelants par leur gestionnaire ne saurait être retenu.
S'agissant des sommes sollicitées à titre d'indemnisation pour les montants non perçus, il doit être relevé d'une part que pour les montants de 81,13 € au titre de la régularisation des charges, de 73,75 € au titre du reversement CAF, de 488 € au titre du remplacement de la vitre, aucun élément de preuve n'est versé.
Seule la précision du poste sollicité est faite, aucun fondement du chiffrage ou de l'événement auquel se rapporte le montant n'est mentionné.
Ces postes ne pourront qu'être rejetés comme l'a justement décidé le premier juge.
En ce qui concerne le montant de 2.045,13 € au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er août au 10 novembre 2016, il n'est fourni aucun décompte, alors même que les comptes-rendus précités remis par la partie intimée mentionnent pour leur part des paiements.
Là encore, cette prétention ne saurait être accueillie, faute que le montant avancé soit justifié.
Enfin, sur la question des réparations locatives, les époux [X] mettent en avant le chiffrage réalisé par la société CONSTATIMMO (pièce 4 bis des appelants). Néanmoins l'étude de cet écrit ne permet pas de savoir comment ce chiffrage a été réalisé et surtout sur quels devis, facture ou document les réparations proposées ont été réalisées, étant observé qu'il n'est même pas communiqué aux débats l'état des lieux de sortie, pourtant en possession des appelants.
Aussi, ce poste ne saurait être davantage fondé au vu de ce qui n'est qu'un décompte non justifié.
Faute qu'il soit alloué la moindre somme à titre principal, il ne saurait être fait droit à la demande de dommages et intérêts, les consorts [X] étant dans les faits défaillant à établir la preuve d'un préjudice, comme l'a exactement retenu le premier juge.
La décision attaquée ne pourra donc qu'être confirmée et les prétentions des époux [X] rejetées.
II Sur les demandes connexes.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. et Mme [X], qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, l'équité commande que M. et Mme [X] soient condamnés in solidum à verser à la S.A.S. FONCIA CHABANEAU la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Confirme le jugement en date du 14 mai 2019 rendu par le tribunal d'instance de BORDEAUX en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. et Mme [X] à payer à la S.A.S. FONCIA CHABANEAU la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,