MINUTE N° 22/573
Copie exécutoire à :
- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA
-Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 07 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01757 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRRA
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de STRASBOURG
APPELANTS :
Monsieur [Y] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat au barreau de COLMAR
Madame [G] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Madame [T] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Monsieur FREY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Madame [T] [X] est propriétaire d'un appartement situé au quatrième étage de l'immeuble sis [Adresse 1], donné à bail depuis 1977.
Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] sont propriétaires du logement situé en dessous.
Faisant valoir que depuis au moins 2013, ses locataires successifs sont victimes de remontrances, courriers, voire propos insultants et menaçants de la part de Monsieur [S] et de Madame [K], de manière injustifiée, ayant eu pour conséquence le départ prématuré des locataires et un défaut de location durant sept mois depuis 2014, Madame [T] [X] a assigné Monsieur [S] et Madame [G] [K] devant le tribunal d'instance de Strasbourg le 8 novembre 2018 aux fins de les voir condamner solidairement, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, à lui payer la somme de 6 300 € à titre de préjudice matériel et la somme de 1 000 € à titre de préjudice moral, ainsi que la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.
Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] ont conclu à l'irrecevabilité des demandes, au motif que
Madame [T] [X] n'est que nue-propriétaire du bien, subsidiairement à leurs rejets et ont sollicité à titre reconventionnel condamnation de Madame [X] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, la somme de 3 057,82 € pour préjudice matériel résultant de dégâts des eaux et la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.
Ils ont fait valoir qu'ils sont victimes en permanence des nuisances sonores causées par les colocataires successifs de Madame [T] [X], souvent étudiants, ce qui les a conduits à entamer de nombreuses démarches afin de permettre une relation de voisinage paisible ; que Madame [T] [X] a agi de manière infondée et de mauvaise foi et se désintéresse de la gestion de son bien.
Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
-rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité de la demanderesse à agir,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
-débouté Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] de leur demande reconventionnelle,
-débouté les parties du surplus de leur demande,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] aux dépens,
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] ont interjeté appel de cette décision le 25 mars 2021.
Par écritures notifiées le 10 mai 2022, ils concluent ainsi qu'il suit :
Sur l'appel principal,
-déclarer l'appel interjeté par Monsieur [S] et Madame [G] [K] à l'encontre du jugement du 5 novembre 2020 recevable et bien fondé,
En conséquence,
-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] les sommes de 3 000 € pour préjudice matériel et de 600 € pour préjudice moral,
Statuant à nouveau,
-dire que l'action de Madame [T] [X] à l'encontre de Monsieur [S] et de Madame [G] [K] est irrecevable, subsidiairement mal fondée,
-débouter Madame [T] [X] de l'intégralité de ses demandes, moyens et prétentions dans le cadre de la présente procédure,
Sur demande reconventionnelle,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'article R 1334-31 du code de la santé publique,
-condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [S] et Madame [G] [K] la somme forfaitaire de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant des nuisances sonores des locataires de l'appartement appartenant à Madame [T] [X] et pour lesquelles cette dernière reste inactive,
-condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [S] et à Madame [G] [K] la somme forfaitaire de 3 057,82 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant des fuites de l'appartement appartenant à Madame [T] [X],
-condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [S] et Madame [G] [K] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [T] [X] à supporter les entiers frais et dépens des procédures de première instance et d'appel,
Sur appel incident,
-rejeter comme mal fondé l'appel incident de Madame [T] [X],
-la condamner aux frais de son appel incident.
Ils font valoir que l'appartement de Madame [T] [X], situé au-dessus du leur, étant relativement grand, l'intimée est amenée à le donner en location à plusieurs étudiants en même temps ; qu'ils ont été victimes, en permanence, et le sont toujours, de nuisances sonores depuis plusieurs années de la part des colocataires successifs ; que les différents locataires de Madame [X] se sont montrés indifférents aux multiples démarches qu'ils ont entreprises pour faire diminuer les nuisances et permettre une relation de voisinage paisible.
Ils maintiennent que Madame [T] [X] est dépourvue d'intérêt à agir en ce qu'elle n'est que nue-propriétaire du bien immobilier et qu'elle n'a pas qualité pour percevoir les loyers.
Ils expliquent qu'occupant leur appartement à partir d'avril 2011, ils ont été amenés à demander à leur voisine Madame [D], personnes âgée, de prêter attention aux nuisances sonores qu'elle créait par un courrier dépourvu de menaces ou d'insultes ; que la locataire a quitté l'appartement pour entrer en maison de retraite, sans que leur comportement en soit à l'origine ; que Madame [T] [X] n'a pas reloué l'appartement pendant deux mois en raison de gros travaux de réfection qu'elle a fait réaliser ; qu'à partir de septembre 2014, l'occupation des lieux par quatre jeunes étudiants a généré pour eux des nuisances sonores quasi continues, de jour comme de nuit, malgré leurs demandes répétées et leurs nombreux appels à la police municipale ; qu'ils en ont référé à Madame [X] qui n'a apporté aucune suite à leurs sollicitations ; que d'autres occupants de l'immeuble se sont de même plaints de cette situation ; qu'ils ont assigné Madame [T] [X] et les quatre colocataires pour exercer l'action oblique et sollicitaient la résiliation du bail, mais que les locataires ont quitté les lieux en mai 2015, de sorte qu'ils n'ont pas procédé à l'enrôlement de l'assignation pour ne pas envenimer la relation avec l'intimée ; que cette dernière n'est ainsi pas fondée à solliciter l'indemnisation pour les trois mois durant lesquels l'appartement a été inoccupé, les étudiants étant au demeurant partis à la fin de l'année universitaire ; que l'appartement a à nouveau été occupé à compter du 1er septembre 2015 par des étudiants extrêmement bruyants, ayant entraîné l'intervention de la police municipale à plusieurs reprises ; que ces locataires, partis en juin 2016 ont été suivis par d'autres colocataires du même type jusqu'à ce jour ; que les nuisances sonores ont été tellement importantes qu'elles ont entraîné des plaintes d'un voisin d'en face, ainsi que de différents occupants d'autres appartements de la copropriété ; qu'eux-mêmes ont tenté par tous moyens de mettre fin de manière amiable et par voie judiciaire à ces nuisances ; que Madame [T] [X] est restée passive et a refusé une conciliation.
Ils réfutent des témoignages versés aux débats par l'intimée en ce qu'ils émanent de personnes ayant généré des troubles de voisinage ayant donné lieu à avertissement par le syndic en 2012 et font valoir qu'ils ont fait réaliser un rapport de diagnostic acoustique concluant à une mauvaise performance d'isolation acoustique de l'immeuble, insuffisante pour permettre une utilisation normale des logements en ce que les bruits de comportement peuvent être fortement perçus entre les logements et qu'une attention particulière doit être portée sur les bruits émis pour limiter la gêne perçue par le voisinage ; que l'absence d'isolation phonique n'est pas la cause des nuisances sonores mais n'en est qu'un facteur aggravant ; que Madame [T] [X] n'a procédé à aucune diligence pour recadrer ses locataires ou
procéder à une insonorisation de son logement par le sol, de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité envers eux ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a estimé que les attitudes qu'ils ont adoptées au sein de l'immeuble constituent des troubles anormaux de voisinage.
Ils font valoir par ailleurs que plusieurs inondations en provenance de l'appartement de Madame [T] [X] ont empiré la situation ; que l'intimée avait ordonné à ses locataires de ne pas compléter la déclaration de dégâts des eaux et a toujours nié qu'ils soient à l'origine des fuites ; qu'une fuite de la salle de bains du 23 janvier 2015 n'a été réglée par Madame [T] [X] qu'en février 2016 ; qu'une fuite est apparue dans la cuisine le 29 décembre 2014 du fait de la négligence des locataires lors d'une fête ; qu'un autre dégât des eaux est intervenu le 14 décembre 2020 toujours en provenance de l'appartement de Madame [T] [X], de sorte qu'ils sont fondés à obtenir paiement d'une somme de 3 057,82 € à ce titre.
Par écritures notifiées le 21 mars 2022, Madame [T] [X] a conclu ainsi qu'il suit :
-faisant application des dispositions de l'article 651 du code civil,
-déclarer l'appel principal de Monsieur [S] et de Madame [G] [K] mal fondé,
-le rejeter,
-confirmer le jugement entrepris dans les limites de l'appel incident,
-recevoir Madame [T] [X] en son appel incident,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
-rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité de la demanderesse à agir,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
-débouté Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] de leurs demandes reconventionnelles,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] aux dépens.
-réformer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice matériel de Madame [T] [X] à la somme de 3 000 €,
Statuant à nouveau sur appel incident,
-condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] au paiement d'un montant de 6 300 € à titre d'indemnisation du préjudice matériel consistant dans les périodes de non location de l'appartement propriété de Madame [T] [X],
En tout état de cause,
-débouter Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] de toutes leurs fins et conclusions plus amples ou contraires,
-condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] au paiement d'une somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
-condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [G] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure.
Elle fait valoir qu'elle est seule titulaire du droit de propriété entier sur l'appartement du quatrième étage de l'immeuble dans lequel résident les appelants ; que Monsieur [S] est par ailleurs président du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ; que depuis de nombreuses années elle-même et ses locataires successifs se sont trouvés confrontés à de sérieuses difficultés de voisinage avec les appelants ; que Madame [D], occupante des lieux depuis 1977, a été destinataire de remontrances incessantes des appelants au motif qu'elle ferait trop de bruit, alors qu'elle ne faisait qu'user normalement de son appartement ; que face à la persistance du comportement harcelant des appelants, Madame [D] a mis un terme à sa location au mois de juin 2014 et que sa fille lui a fait part par courrier de l'extrême anxiété de sa mère au regard du comportement de ses voisins ; qu'avant l'arrivée de Monsieur [S] et de Madame [G] [K], l'occupation des lieux par Madame [D] n'avait appelé aucune plainte ; que l'attitude des appelants procède de leur volonté de devenir propriétaires de son appartement, qu'elle n'avait aucunement l'intention de leur céder.
Elle fait valoir que du fait du départ de sa locataire, elle n'a pas perçu de loyer pendant plusieurs mois ; que les appelants soutiennent à tort que les locations étudiantes prennent fin avant les congés d'été ; que Monsieur [S] et Madame [G] [K] ont poursuivi leur comportement totalement indélicat avec ses nouveaux locataires ; qu'elle ne s'est pas désintéressée de la situation et n'a pas été destinataire d'une pétition prétendument datée du 23 décembre 2014, dont la qualité des signataires n'est pas précisée ; que le comportement particulièrement violent et excessif des appelants a conduit à la délivrance d'un congé par les locataires avec effet au 31 mai 2015, délivré antérieurement et sans lien avec l'assignation initiée par les appelants, qui n'a été signifiée que le 19 mai 2015 ; que les mains courantes déposées ultérieurement n'ont pas abouti à la constatation de nuisances sonores, les appelants ayant eux-mêmes annulés les plaintes des 22 décembre 2014 et 3 février 2015, démontrant ainsi leur caractère abusif ; que les locataires suivants ont dû subir plus d'une douzaine d'incidents avec Monsieur [S] et Madame [K], alors qu'ils n'ont jamais eu de difficultés avec les autres voisins ; qu'ils ont conclu à l'impossibilité de rester dans l'appartement en raison du climat violent et des menaces de mort proférées par les appelants, caractérisant un harcèlement
moral ; que l'appartement est resté vacant pendant un mois, puis a été reloué à de nouveaux colocataires à compter du 1er août 2016, avec lesquels la situation ne s'est nullement améliorée ; que les appelants échouent à rapporter la preuve de la réalité des nuisances dénoncées ; que les locataires ont quitté les lieux dès la fin du mois d'avril 2018 ; que la colocation suivante, débutée le 20 mai 2018, a été confrontée aux mêmes difficultés ; que les attestations produites par les appelants sont de pure complaisance et sont dépourvues de force probante ; que les autres occupants des appartements voisins n'ont élevé aucune doléance contre ses locataires, mais ont au contraire témoigné de cris et insultes provenant de l'appartement des appelants.
Elle fait valoir que la demande d'indemnisation au titre de dégât des eaux est infondée et abusive ; que les appelants ne font preuve d'aucun dommage ni d'une faute et encore moins d'un lien de causalité ; que la demande au titre d'un préjudice de jouissance est tout aussi mal fondée.
Elle fait valoir que le comportement répété des appelants est constitutif d'un trouble anormal de voisinage, engageant leur responsabilité ; qu'elle a subi un préjudice matériel au titre de la perte de loyers du fait des départs anticipés successifs de ses locataires, d'une durée totale de sept mois depuis l'année 2014 ; que le premier juge a à tort limité son indemnisation alors que l'ensemble des départs de ses locataires ont été causés par les appelants.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action :
Madame [T] [X] justifiant de ce qu'elle est pleine propriétaire du bien immobilier concerné par la production de l'extrait du Livre Foncier, qui ne mentionne pas de démembrement de cette propriété, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir.
Sur les troubles anormaux de voisinage :
Il est de jurisprudence constante que le droit de propriété, tel que défini par l'article 544 du code civil et protégé par l'article premier de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme
et des libertés fondamentales, est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.
Il incombe en l'espèce à Madame [T] [X] de rapporter la preuve d'un trouble causé par les appelants, excédant les inconvénients normaux résultant de la vie dans un immeuble collectif, ayant généré pour elle un préjudice.
Il résulte des éléments du dossier que lorsque Monsieur [S] et Madame [K] ont acquis leur appartement courant 2011, l'appartement propriété de Madame [T] [X] était occupé depuis 1977 par Madame [D] ; que celle-ci est sortie de l'appartement le 6 juillet 2014 ; que Madame [T] [X] a reloué son appartement à quatre étudiants en colocation, Mesdames [O] et [L] et Messieurs [H] et [U], à partir du 1er septembre 2014 ; qu'ils ont quitté les lieux le 31 mai 2015 ; qu'à compter du 1er septembre 2015, l'appartement a été reloué à Messieurs [V], [E] et [N] jusqu'au 30 juin 2016 ; qu'à compter du 1er août 2016, l'appartement a été donné à bail à Messieurs [A], [Z] et [W], également étudiants, jusqu'au 30 avril 2018 ; que depuis le 19 mai 2018, l'appartement a été reloué à trois étudiants, Madame [B] et Messieurs [F] et [P].
Il est également établi par un rapport de diagnostic acoustique effectué à la demande des appelants le 23 mars 2021 que l'immeuble dans lequel sont situés les deux appartements présente des performances d'isolation acoustique très faibles et qui paraissent insuffisantes pour permettre une utilisation normale des logements ; que les bruits de comportement peuvent être perçus fortement entre logements et qu'une attention particulière doit être portée sur les bruits émis dans ces logements pour limiter la gêne perçue par le voisinage. Le caractère particulièrement sonore du bâtiment construit en 1970 est au demeurant admis par les parties.
Les attestations, nombreux courriers émanant des locataires de Madame [T] [X] ainsi que les courriers adressés par les appelants, tant à Madame [T] [X] qu'à ses locataires, montrent que Monsieur [S] et Madame [G] [K] se sont plaints à de très nombreuses reprises du bruit provenant de l'appartement situé au-dessus du leur.
S'il peut être parfaitement admis que des colocataires étudiants, au rythme de vie différent de celui de personnes plus âgées, salariées, génèrent, de surcroît dans un immeuble particulièrement sonore, des nuisances aux voisins directs, force est de constater que les appelants se sont tout autant plaints de nuisances sonores que Madame [D], âgée de 80 ans, aurait généré ; qu'ainsi, par lettre du 28 décembre 2018, ils lui ont rappelé lui avoir demandé oralement de ne pas faire de bruit dans sa chambre à coucher les dimanche et lundi matin afin qu'ils puissent dormir et qu'elle semble avoir oublié ces consignes depuis plusieurs semaines ; qu'ils entendent ses levers de rideau, chaises tirées, coups de balai, objets qui tombent ; qu'ils ont demandé à sa fille, il y a quelque temps, de baisser la sonnerie de son téléphone qui résonne dans la cage d'escalier.
Les appelants ont fait intervenir le syndic de l'immeuble qui a, par lettre du 25 novembre 2013, rappelé à Madame [D] les nuisances sonores dont son ménage matinal est à l'origine et lui a demandé de différer de quelques heures le nettoyage quotidien de l'appartement qu'elle occupe et d'éviter tout bruit d'aspirateur ou autre durant le week-end.
Madame [D] a saisi un avocat qui par lettre du 9 décembre 2013, a informé le syndic de ce que depuis environ un an, ses voisins remettaient dans sa boîte aux lettres différentes lettres, qui ne sont pas produites, faisant état de bruits diurnes dus prétendument à des déplacements avec des chaussures à talons, à l'utilisation d'aspirateur et à d'autres bruits domestiques. Il a fait part de l'état de santé précaire de sa cliente, victime d'un harcèlement systématique pour des bruits et tapages imaginaires.
Les appelants ont formulé les mêmes doléances quant à l'occupation des locaux par les locataires suivants et ont notamment informé Madame [T] [X] par lettre du 24 novembre 2014 de ce que les quatre locataires claquaient violemment la porte d'entrée et les portes de l'appartement de jour comme de nuit, levaient ou fermaient les volets violemment après 22 heures, faisaient tomber des objets au sol de manière répétée, faisaient du skateboard dans le couloir à plusieurs reprises, criaient, chantaient et parlaient très fort, avaient le pas lourd et même couraient, faisaient grincer des chaises sur le sol, mettaient le volume de leur radio-réveil trop fort allant jusqu'à les réveiller, faisaient des soirées festives régulièrement les vendredi et samedi soir et bricolaient le soir.
Ils ont à plusieurs reprises fait appel, pour des tapages nocturnes, à la police municipale qui s'est déplacée et n'a cependant constaté de nuisances sonores qu'à deux reprises, procédant à la verbalisation de deux des occupants des lieux.
Il résulte également du dossier que Monsieur [S] et Madame [G] [K] ont fait délivrer une assignation en justice à Mesdames [O] et [L] et Messieurs [H] et [U], ainsi qu'à Madame [T] [X], aux fins de voir prononcer la résiliation du bail dans le cadre de l'action oblique et ordonner l'expulsion des locataires en raison des troubles qu'ils leurs causaient ; que cette assignation n'a pas été enrôlée, les colocataires ayant entre-temps quitté les lieux.
Les mêmes reproches, courriers et appels à la police municipale se sont répétés avec les colocataires suivants.
Plusieurs d'entre eux ont, par attestation, fait part de cris, insultes, menaces proférées à leur encontre et contre Madame [T] [X] par Monsieur [S] et surtout par Madame [G] [K] dans des termes orduriers, de coups portés au plafond et de remontrances systématiques, les conduisant à privilégier les soirées festives à l'extérieur et à ne rentrer dans leur appartement que pour étudier ou dormir. Pour autant, ils ont également admis avoir, à quelques reprises, organisé des soirées ou dîners entre étudiants, de nature à perturber la quiétude du voisinage.
Les attestations que les appelants versent aux débats établissent que les nuisances sonores dont ils se plaignent ont été ressentis également par certains autres occupants de l'immeuble, dont Monsieur et Madame [J], Madame [I], mais dans une bien moindre mesure, ce que Monsieur [S] et Madame [G] [K] attribuent à la localisation des autres appartements plus éloignés que le leur de celui propriété de Madame [X].
L'ensemble des courriers, courriels échangés par les parties et par leurs avocats permettent de retenir que Monsieur [S] et Madame [G] [K] ont subi des bruits liés tant à la vie quotidienne qu'à une occupation parfois plus festive des lieux par de jeunes adultes étudiants ; que les remontrances ou reproches qu'ils ont formulés de façon parfois fort peu aimable ont présenté pour partie un caractère excessif en ce qu'ils tendaient à brider les
occupants des lieux dans leur occupation normale des locaux et à leur imposer leur propre rythme de vie. Ils ne permettent pourtant pas de conclure à un trouble anormal de voisinage imputable aux appelants, dont les plaintes étaient au moins partiellement fondées.
Il ne résulte pas plus des pièces du dossier que Madame [D] a libéré prématurément les lieux en raison du comportement des appelants. Il en est de même des autres occupants, même si Messieurs [E], [M] et [V] ont pu indiquer, dans une lettre du 23 mars 2016 adressée à leur bailleresse, qu'ils cherchaient à se loger ailleurs en raison de leur voisin Monsieur [S] qui les empêchait de vivre dans la colocation, sans que la preuve de ce que leur départ à la fin de l'année universitaire soit en lien avec les agissements reprochés.
En tout état de cause, il sera relevé que Madame [T] [X] a été en mesure de procéder rapidement à la relocation de son appartement, étant relevé qu'elle en a assuré la rénovation complète après le départ de Madame [D], ce qui est de nature à expliquer le délai écoulé entre le départ de cette locataire et l'entrée dans les lieux des suivants.
Au vu de ces éléments, c'est à tort que le premier juge, par une décision qui sera infirmée de ces chefs, a condamné Monsieur [S] et Madame [G] [K] à payer à Madame [T] [X] une indemnité au titre de pertes de loyer et de perte d'une chance de relouer rapidement et durablement son bien et lui a alloué des dommages et intérêts pour préjudice moral.
En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par Monsieur [S] et Madame [G] [K] à l'encontre de Madame [T] [X], aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre de celle-ci. Il sera en effet relevé qu'aucune abstention fautive de la bailleresse n'est caractérisée, dans la mesure où elle a communiqué avec ses locataires quant aux reproches formulés contre ces derniers ; que la preuve de ce que la pétition signée par différents locataires le 23 décembre 2014 contre Messieurs [H], [U] et Mesdames [L] et [O], selon laquelle l'immeuble est devenu très bruyant depuis l'arrivée de ces locataires, qui ne respectent pas le règlement de copropriété et nuisent à la tranquillité des habitants de l'immeuble, sans autre précision, a été transmise à l'intimée, qui le conteste, n'est pas rapportée ; que dès lors, en l'absence d'une faute en lien de causalité avec le préjudice allégué, les appelants ne sont pas fondés à obtenir l'allocation de
dommages et intérêts, étant relevé que les dispositions de l'article R 1334-31 du code de la santé publique dont ils se prévalent, selon lesquelles aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité, ne sont pas de nature à engager la responsabilité de Madame [X] à défaut de preuve d'un comportement fautif de sa part.
Sur la demande au titre de dégâts des eaux :
Monsieur [S] et Madame [G] [K] font valoir qu'ils ont subi plusieurs dégâts des eaux en provenance de l'appartement de Madame [X], le 23 janvier 2015 n'ayant donné lieu à des travaux de réparation qu'en février 2016, le 29 décembre 2014 lors d'une fête donnée par les locataires du dessus, le 14 décembre 2020 et qu'ils se sont heurtés à l'absence de coopération des occupants de l'appartement et de l'intimée, de sorte qu'ils sont fondés à lui réclamer la somme de 3 057,82 €, se détaillant en 148,50 € correspondant à la remise en état à la suite du premier sinistre, 140 € de franchise appliquée par leur assureur pour la perte de vaisselle suite au deuxième sinistre, 769,32 € pour la remise en état de leur appartement à la suite de ce deuxième sinistre et 2 000 € pour leur préjudice de jouissance.
Il sera constaté qu'aucune preuve n'est apportée de ce que le dégât des eaux qui serait survenu le 14 décembre 2020 provient de l'appartement de Madame [T] [X], les appelants ne pouvant se prévaloir que d'un courrier adressé par leur assureur Matmut à la Maif le 14 avril 2021, indiquant que la cause de ce dégât des eaux semble provenir du logement de son assurée ; que concernant le dégât des eaux du 29 décembre 2014, le rapport d'expertise effectué à la demande de la Matmut le 24 avril 2015 précise que le montant des travaux nécessaires, soit 148,50 € ne donne pas lieu à déduction de franchise et que les appelants ne démontre en rien n'avoir pas été indemnisés par leur assureur ; que de même, le second sinistre qui serait survenu le 19 mars 2016 et qui a donné lieu à un chiffrage de travaux à hauteur de 769,32 € ne trouve pas son origine dans l'appartement de l'intimée, dans la mesure où le rapport d'expertise effectué à la demande de la Matmut le 17 mai 2016 retient que le lieu de naissance probable du sinistre est une infiltration par la toiture de l'immeuble, de sorte que l'intimée ne peut être tenue au paiement de la somme de 769,32 € dont les
appelants ne justifient au demeurant pas n'avoir pas été indemnisés par leur assureur, non plus que de la franchise de 140 € pour une perte de vaisselle dont la causalité avec le sinistre n'est au demeurant pas plus établie.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande sur ce point.
Sur les frais et dépens :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.
Chacune des parties succombant en ses prétentions, il convient de laisser à sa charge les frais par elle engagés et de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [S] et Madame [K] à payer à Madame [X] les sommes de 3 000 € et de 600 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en ce qu'il les a condamnés aux dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs,
DEBOUTE Madame [T] [X] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [S] et Madame [G] [K],
REJETTE la demande de Madame [T] [X] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres frais et dépens,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres frais et dépens d'appel.
La Greffière La Présidente de chambre