COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 07 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/00804 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MROO
[B] [P]
[U] [L]
[N] [E]
[Y] [W]
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 20]
S.C.I. COVAL
c/
S.C.I. LOUSTALOT PARIS
S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO ARCHITECTURE
Nature de la décision : AU FOND
APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/02322) suivant déclaration d'appel du 16 février 2022
APPELANTS :
[B] [P]
né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 16]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 13]
[U] [L]
né le [Date naissance 6] 1943 à [Localité 19]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
[N] [E]
né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 15]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 20]
[Y] [W]
née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 17] (MAROC)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 12]
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 20], représenté par son syndic la SAS JEAN ET PHILIPPE DIEU ADMNISTRATION DE BIENS, immatriculée sous le numéro 473 202 711 du Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX ayant son siège [Adresse 10], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 14]
S.C.I. COVAL, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 14]
représentés par Maître LABLANQUIE substituant Maître Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
S.C.I. LOUSTALOT PARIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]
représentée par Maître Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO ARCHITECTURE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]
représentée par Maître Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE - FOUCHET - MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Souhaitant procéder à des travaux de rénovation d'un ensemble immobilier à [Adresse 8], à la création d'une extension, et à la mise en place d'un ascenseur, la S.C.I. Loustalot Paris a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la S.C.I. [Adresse 11], la S.C.I. [Adresse 21] [Adresse 18], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], propriétaires riverains de cet emplacement, et la société Balloy Puech- Pelipenko Architecte devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir une servitude de tour d'échelle.
Par acte du 25 février 2021, la S.C.I. Loustalot Paris a fait assigner M. [B] [P], M. [N] [E], M. [U] [L], Mme [X] [L], la S.C.I. Coval, Mme [Y] [W], et Mme [X] [F] aux mêmes fins.
Par ordonnance prononcée le 10 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a sursis à statuer sur la demande de tour d'échelle formée par la S.C.l. Loustalot Paris, ordonné une expertise, et désigné pour y procéder M. [C] [A].
Cet expert judiciaire a déposé son rapport le 27 octobre 2021.
Par ordonnance du 17 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux par décision réputée contradictoire, a :
- Dit n`y avoir lieu à surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de l'instance pendante au fond,
- Autorisé la S.C.I. Loustalot Paris, ou tout intervenant de son chef, à faire poser, pour la durée prévue au planning annexé au rapport d`expertise de M. [A], un échafaudage de protection sur les places de parking limitrophes du mur d`enceinte, dans la cour appartenant à la copropriété de la [Adresse 20] ;
- Autorisé la S.C.I. Loustalot Paris, ou tout intervenant de son chef, à faire passer par la cour de la [Adresse 20] les éléments de chantier nécessaires à la construction de l`ascenseur, y compris par un grutage du pylône principal de l'ascenseur, ainsi qu'à l`assemblage dans la cour des éléments de l'ascenseur, et autorisé la S.C.I. Loustalot à utiliser cette cour pour l'évacuation de tous gravats, dans le cadre du calendrier communiqué lors de l`expertise ;
- Assorti ces autorisations d'une astreinte de 100 euros par infraction constatée ;
- Dit qu`il appartiendra à la S.C.I. Loustalot Paris de recueillir au préalable l'avis du SDIS 33, de proposer des solutions de stationnement aux copropriétaires dont les emplacements de stationnement seront provisoirement indisponibles, et de faire procéder par M. [A] a des visites de contrôle pendant les phases principales de travaux, y compris à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], ainsi qu'a un état des lieux des parties communes de la [Adresse 20] en fin de travaux, à ses frais exclusifs ;
- Dit que M. [A] sera rémunéré directement par la S.C.I. Loustalot Paris ;
- Rejeté toutes autres demandes ;
- Laissé à chaque partie la charge de ses dépens.
M. [P], M. [L], M. [E], Mme [W], le Syndic de copropriété [Adresse 20], et la S.C.I. Coval ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 16 février 2022.
Par conclusions déposées le 9 septembre 2022, M. [P], M. [L], M. [E] , Mme [W], le Syndic de copropriété [Adresse 20], et la S.C.I. Coval demandent à le cour de :
A titre principal,
Réformer l'ordonnance entreprise en ce que celle-ci a :
- Autorisé la S.C.I. Loustalot Paris, ou tout intervenant de son chef, à faire poser, pour la durée prévue au planning annexé au rapport d'expertise de M. [A], un échafaudage de protection sur les places de parking limitrophes du mur d'enceinte, dans la cour appartenant à la copropriété de la [Adresse 20] ;
- Autorisé la S.C.I. Loustalot Paris, ou tout intervenant de son chef, à faire passer par la cour de la [Adresse 20] les éléments de chantier nécessaires à la construction de l'ascenseur, y compris par un grutage du pylône principal de l'ascenseur, ainsi qu'à l'assemblage dans la cour des éléments de l'ascenseur, et autorisé la S.C.I. Loustalot Paris à utiliser cette cour pour l'évacuation de tous gravats, dans le cadre du calendrier communiqué dans le cadre de l'expertise,
- Assorti ces autorisations d'une astreinte de 100 euros par infraction constatée.
Statuant à nouveau, ils sollicitent :
- le débouté de la S.C.I. Loustalot Paris, et toute personne de son chef, de sa demande d'accès à la cour de la copropriété de la [Adresse 20], ou d'emprise ou limitation d'usage de celle-ci, pour quelque motif que ce soit ;
A titre subsidiaire, dans l'éventualité dans laquelle la cour ferait droit dans son principe à la demande de tour d'échelle formée par la SCI Loustalot Paris
- d'impartir expressément à la SCI Loustalot Paris et à toute personne intervenant de son chef de :
se conformer aux prescriptions formulées par M. [A] dans son rapport d'expertise du 27 octobre 2021, de la page 28 à la page 36 ;
recouvrir les échafaudages utilisés pour les travaux de rénovation de son immeuble d'un filet de protection empêchant toute projection de débris de démolition ou de construction dans l'enceinte de la cour de la copropriété [Adresse 20] ;
proposer préalablement à chacune des phases d'exercice du tour d'échelle des solutions de stationnement pendant les périodes de neutralisation des places de parking ;
Dire que l'accès à la cour de la cour de la copropriété [Adresse 20] sera strictement limité à la réalisation des travaux de démolition du mur séparatif et d'installation de l'ascenseur.
En tout état de cause,
- Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et statuant à nouveau, condamner la SCI Loustalot Paris aux dépens de première instance ;
- Condamner la SCI Loustalot Paris à verser à au syndicat des copropriétaires [Adresse 20] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et frais éventuels d'exécution, avec application au profit de la SCP Gravellier-Lief de Lagausie-Rodrigues des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 9 septembre 2022, la SCI Loustalot Paris demande à la cour de :
- Déclarer irrecevables les appelants pour défaut de droit d'agir.
A défaut:
- Débouter les appelants de toutes leurs demandes fins et prétentions ;
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI Coval, M. [P], M. [L], M. [E], Mme [W] à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 de code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions remises au greffe le 13 mai 2022, la S.A.R.L. BALLOY- PUECH-PELIPENKO architecture conclut au débouté des appelants de l'ensemble de leurs demandes et à leur condamnation à in solidum à lui verser la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 16 mars 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience, fixée au 26 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I Sur l'octroi du tour d'échelle.
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.
L'article 835 du même code ajoute que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
L'article R.111-5 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation mentionne que 'L'installation d'un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d'habitation collectifs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée'.
Il est constant qu'en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d'un fonds peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin, afin d'effectuer tous travaux indispensables sur son immeuble ne pouvant être réalisés autrement.
La partie appelante conteste l'urgence à propos de la question du tour d'échelle et souligne qu'il n'est pas davantage allégué un péril imminent sur ce point.
Elle avance en outre que le refus d'accorder une telle prérogative ne constitue pas non plus un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile précité, en ce qu'il ne s'agit pas à ses yeux de travaux indispensables, puisque consistant en une rénovation de l'existant, d'un embellissement de façades et de la création d'une extension et de l'installation d'un ascenseur. Elle précise que le fait de mettre l'immeuble concerné aux normes prévues pour les personnes à mobilité réduite n'est pas une obligation en l'état. En effet, l'article R.111-5 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019, donc uniquement à l'opération projetée, puisque l'édifice bâti au préalable n'y est pas soumis. Il en est de même à ses yeux pour la construction de l'ascenseur, du fait de l'ancienneté du bâtiment.
A ce titre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI COVAL, Mme [W], Mrs [P], [L], [E] dénoncent la motivation du premier juge en ce que celle-ci n'est relative qu'à la construction d'un ascenseur et à l'article R.111-5 du code de la construction et de l'habitation.
Outre qu'il n'y a pas lieu d'appliquer ce texte selon leurs dires, ils critiquent l'ordonnance précitée en ce que les travaux concernés seraient réalisables depuis le seul immeuble adverse, quand bien même leur coût et leur difficulté augmenteraient, ce qui rendrait inutile le tour d'échelle sollicité.
La partie appelante soutient qu'il existe donc un détournement par les intimées du tour d'échelle, ce d'autant que l'échafaudage installé a servi selon elle aux travaux de toiture de la SCI adverse, ce dont elle déduit que l'autorisation précédemment accordée n'a pas été respectée.
Elle rappelle subir dès à présent des nuisances, qui outrepassent le tour d'échelle et dont elle affirme qu'elles constituent des troubles anormaux de voisinage.
Elle considère qu'il ne saurait exister d'obligation non sérieusement contestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
***
En l'espèce, il appartient à la cour de déterminer si l'obligation de tour d'échelle est ou non sérieusement contestable. Il ressort des documents fournis, en particulier des déclarations préalables de modifications de façades, de rénovation intérieure et de création d'une coursive (pièces 9 à 11 de la SCI LOUSTALOT Paris), que les travaux envisagés étaient indispensables à l'entretien de l'immeuble de la SCI LOUSTALOT Paris.
Ainsi, la partie appelante ne saurait remettre en cause le fait que la rénovation objet du présent litige permet également la remise en état et la préservation de l'immeuble de la SCI LOUSTALOT.
Aussi, s'il est incontestable que l'immeuble situé au [Adresse 8] date du XVIIIème siècle, il ne saurait être remis en cause le fait que cet édifice doive être conservé en bon état, donc faire l'objet de réfections et rénovations, comme c'est le cas en l'occurrence. Il existe donc bien une obligation à ce titre, qui se déduit de l'article 1244 du code civil.
Or, il n'est pas discuté que dans cette hypothèse, les dispositions de l'article R.111-5 du code de la construction et de l'Habitation trouvent à s'appliquer et s'imposent aux parties au présent litige, sans que celles-ci puissent contester son application.
Sur la question de la nécessité de passer par le fond de la partie appelante, il doit être remarqué que cette dernière a une lecture particulièrement partiale du mail en date du 27 septembre 2020 rédigé par Monsieur [D] [S]. Ainsi, s'il est retenu par cette partie qu'une autre solution est possible quant à la démolition du mur d'enceinte, il est omis que la livraison et la pose de l'ascenseur ne peuvent être réalisées que par la cour où le tour d'échelle est sollicité.
S'il est d'ailleurs fait référence par les appelants à l'installation d'un ascenseur avec pylône autoporteur pour éviter cet écueil, il doit être remarqué que cette solution pose difficulté. En effet, il ressort de la documentation même communiquée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI COVAL, Mme [W], Mrs [P], [L], [E] et plus particulièrement de leur pièce 10, que cette solution ne répond pas aux dernières normes d'accessibilité.
Dès lors, la critique effectuée sur ce point ne saurait avoir la moindre pertinence, ni ne pouvoir être accueillie par la cour en ce qu'elle doit être considérée comme inadaptée, puisque l'article L.111-5 du code de la construction et de l'habitation ne serait pas respecté et les travaux réalisés à refaire.
Ce moyen ne sera donc pas retenu.
Il n'est pas davantage établi un détournement du recours au droit au tour d'échelle au vu de ce qui précède, notamment en ce qu'il est expliqué par l'expert lui-même, ainsi qu'il ressort des photographies communiquées lors de son pré-rapport, qu'il a existé une sécurisation des éléments existant sur le toit, notamment une cheminée. Dès lors, l'appel à une société de couvreur n'était ni hors du tour d'échelle, ni gênante en ce qu'elle n'a pas ralenti le processus, les délais étant tenus selon le même pré-rapport.
Sur les questions d'un trouble anormal de voisinage ou de l'indemnisation de la copropropriété [Adresse 20], il doit être remarqué que ces éléments ne peuvent être tranchés par le juge des référés, car excédant sa compétence, ces moyens ne pourront être davantage accueillis.
Par conséquent, l'ensemble des moyens opposé au tour d'échelle projeté seront rejetés et la décision du premier juge en date du 17 janvier 2022 ne pourra qu'être confirmée.
II Sur les demandes connexes.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La partie appelante, qui succombe au présent litige, en supportera donc la charge.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, l'équité commande que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI COVAL, Mme [W], Mrs [P], [L], [E] soient condamnés in solidum au payement à l'égard de la SCI LOUSTALOT PARIS et de la S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO architecture, chacune, d'une somme de 2.000 euros.
LA COUR, PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX en date du 17 janvier 2022 ;
Y ajoutant,
Rejette la totalité des demandes des appelants ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI COVAL, Mme [W], Mrs [P], [L], [E] à payer à la SCI LOUSTALOT PARIS et à la S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO architecture, chacune, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], la SCI COVAL, Mme [W], Mrs [P], [L], [E] aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,