ARRET N°
N° RG 21/00417
N°Portalis DBWA-V-B7F-CH5Z
S.A.S. SOCODIS
C/
S.A.S.U. ECOCOM
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président des Référés, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 13 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 21/00022 ;
APPELANTE :
S.A.S. SOCODIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Dominique NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMEE :
S.A.S.U. ECOCOM
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Fred-Michel TIRAULT, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Septembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre
Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère,
Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller,
Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 08 Novembre 2022 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2014, la société par actions simplifiée SOCODIS a consenti à la société par actions simplifiée unipersonnelle ECOCOM un bail commercial portant sur un local d'une superficie de 60 m² situé dans le centre commercial '[Adresse 5]' sis [Adresse 4] au [Localité 2] (Martinique) pour une durée de 10 ans à compter du 12 décembre 2014 et moyennant un loyer mensuel hors taxes dont le montant est égal à 7% du chiffre d'affaire hors taxes réalisé chaque mois, sans être inférieur à 57 euros hors taxes mensuel du mètre carré.
Le bail du 12 décembre 2014 prévoyait que les activités de vente d'accessoires pour téléphones portables et réparation de téléphones portables pourront être exercées par le preneur dans les locaux.
Reprochant à la SASU ECOCOM exerçant sous l'enseigne I LOVE MOBILE de commercialiser des téléphones portables sans en avoir préalablement demandé l'autorisation, par exploit d'huissier en date du 5 novembre 2020, la SAS SOCODIS a fait délivrer à la SASU ECOCOM une sommation d'avoir à se conformer à la clause de destination du contrat de bail du 12 décembre 2014 dans un délai de 30 jours.
Par exploit d'huissier en date du 3 février 2021, la SAS SOCODIS a fait assigner la SASU ECOCOM aux fins notamment d'expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 49.773,80 euros au titre des loyers impayés.
Par ordonnance contradictoire rendue en date du 13 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort de France a dit n'y avoir lieu a référé au motif d'une part qu'en l'état du dernier constat d'huissier du 6 mars 2021 ni les vitrines, ni les présentoirs ne révélaient la présence d'un emballage de type boîtes de téléphone portable, et d'autre part que la dette due au mois de septembre 2020 avait été payée.
Suivant déclaration au greffe en date du 20 juillet 2021, la SAS SOCODIS a interjeté appel de chacun des chefs de l'ordonnance précitée.
La SASU ECOCOM s'est constituée intimée le 25 août 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 9 décembre 2021, la SAS SOCODIS demande à la cour de :
- INFIRMER l'ordonnance de référé rendue le 13 juillet 2021.
Statuant à nouveau,
- DÉCLARER la demande de la SAS SOCODIS recevable et bien fondée, et en conséquence :
- SE VOIR les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
Mais, dès à présent,
- CONSTATER que la SASU ECOCOM a persisté à commercialiser des téléphones portables ainsi que des tablettes entre le 6 décembre 2020 et le 6 mars 2021 ;
- PRONONCER l'acquisition au bénéfice de la SAS SOCODIS de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 12 décembre 2014 ;
- CONSTATER la résiliation dudit bail en application de la clause résolutoire qui y est insérée ;
- PRONONCER la résolution de plein droit du bail à compter du 6 décembre 2020 ;
- ORDONNER l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, de la SASU ECOCOM du local commercial par elle occupé et situé au niveau 1 dans le centre commercial « [Adresse 5] » d'une surface approximative de 60 m² (SL) avec mezzanine et comportant le numéro RD07 ;
- CONDAMNER la SASU ECOCOM à payer à la SAS SOCODIS une indemnité d'occupation à compter du 6 décembre 2020 correspondant au double du loyer principal et pendant le temps nécessaire à la relocation sans excéder une durée de six mois ;
- CONDAMNER la SASU ECOCOM à payer à la SAS SOCODIS la somme de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SASU ECOCOM aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAS SOCODIS explique que le bail litigieux prévoyait pour seules activités la vente d'accessoires pour téléphones portables et la réparation de téléphones portables. La vente de téléphones portables n'était en revanche pas envisagée.
Or, elle fait valoir que par procès-verbal de constat d'huissier en date du 28 décembre 2020, soit postérieurement à la sommation du 5 novembre 2020 de se conformer sous 30 jours à la destination du bail, il a été établi qu'un téléphone portable a été vendu par la SASU ECOCOM. La société appelante rappelle que l'article 3 du bail du 12 décembre 2014 prévoit que toute modification d'activité du preneur sans autorisation doit entraîner la résiliation du bail. Elle sollicite ainsi que soit constatée la résolution de plein droit du bail un mois après la délivrance de la sommation restée infructueuse, soit le 6 décembre 2020, ainsi que l'expulsion de la société preneuse. Elle ajoute qu'à compter de cette date, la SASU ECOCOM est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant a été fixé par le contrat de bail et que le dépôt de garantie est acquis au bailleur. Ces mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, la SAS SOCODIS fait valoir qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'acquisition de cette clause résolutoire.
En réponse aux dires de l'intimée, la SAS SOCODIS, qui reconnaît que la société preneuse est à jour de ses loyers, précise qu'il n'appartient pas au juge des référés de rechercher si l'activité de vente est incluse ou s'il s'agit d'une activité connexe ou complémentaire. Seul le jeu de la clause résolutoire qu'elle considère parfaitement claire, précise et bien exprimée, et les conséquences juridiques, doivent être constatés. Elle fait observer également que par procès-verbal en date du 29 mars 2021, il a été constaté que le preneur a pris l'initiative de vendre des tablettes au mépris une nouvelle fois des clauses du bail litigieux. Ainsi la SAS SOCODIS sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise et s'oppose en outre à la demande subsidiaire de la SASU ECOCOM visant à suspendre les effets de la clause résolutoire.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 11 janvier 2022, la SASU ECOCOM demande à la cour de :
- CONSTATER que la SASU ECOCOM est à jour du paiement de ses loyers et charges ;
- DIRE que la SASU ECOCOM exerçait une activité incluse en commercialisant des téléphones portables ;
Par conséquent :
- DÉBOUTER la SAS SOCODIS de l'ensemble de ses demandes ;
- CONFIRMER l'ordonnance en date du 13 juillet 2021 ;
- CONDAMNER la SAS SOCODIS à verser à la SASU ECOCOM la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SAS SOCODIS aux dépens.
A titre infiniment subsidiaire :
- CONSTATER que la SASU ECOCOM s'est engagée à cesser toute activité de vente de téléphones portables et qu'elle est à jour du paiement de ses loyers ;
Par conséquent :
- ORDONNER la suspension de la clause résolutoire ;
- DÉBOUTER la SAS SOCODIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SAS SOCODIS à verser à la SASU ECOCOM la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SAS SOCODIS aux dépens.
La SASU ECOCOM rappelle qu'elle est à jour du paiement de ses loyers. Elle explique que l'activité de vente de téléphones portables est une activité incluse autorisée par la pratique et la jurisprudence dans toutes les boutiques de cette branche d'activité en Martinique. Elle soutient que la vente de téléphones portables est liée à celle de réparation et de vente d'accessoires. Selon la société preneuse, ce service de vente étant pratiqué par l'ensemble des sociétés du même secteur, il doit être considéré comme inclus. Cependant, la SASU ECOCOM fait remarquer qu'elle a décidé, dans la cadre du rapprochement entre les parties, de ne plus vendre de téléphones portables.
Subsidiairement, en raison de cet engagement, s'il doit être retenu que la vente de téléphones portables n'était pas autorisée, la SASU ECOCOM sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail. Elle conteste à cet égard le procès verbal de constat d'huissier du 11 mai 2021 établissant la vente d'un téléphone portable. Selon la société preneuse, ce constat ne porte que sur le site internet de la société, commun à six boutiques, et ne permet pas de retenir que la SASU ECOCOM vend au sein du centre commercial ' [Adresse 5]' des téléphones portables. Ainsi, en l'absence d'éléments de preuve démontrant la vente de téléphones portables postérieurement au 6 mars 2021, la SASU ECOCOM estime avoir fait droit à la sommation du 5 novembre 2020 et qu'il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Enfin, si la société bailleresse fait état d'un procès verbal constatant la vente de tablette établi en mars 2021, la SASU ECOCOM soutient qu'il s'agit là d'une demande nouvelle, irrecevable en appel, puisqu'elle n'a jamais été sommée de cesser la vente de tablettes, le litige portant uniquement sur la vente de téléphones portables.
L'ordonnance de clôture est en date du 16 juin 2022 et l'affaire a été mise en délibéré le 8 novembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rappeler que la cour saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, n'a pas plus de pouvoirs que le juge des référés.
Sur la demande de résiliation du bail formée par la SAS SOCODIS :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d'un bail, nécessairement acquise au regard de l'atteinte aux droits du bailleur si la demande est fondée.
Pour rappel, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle de la sommation délivrée le 5 novembre 2020.
La SAS SOCODIS soutient toutefois que la société preneuse n'a pas respecté les clauses du bail litigieux et plus particulièrement la clause de destination du bail en procédant à la vente de téléphones portables alors que les activités autorisées se limitaient à la vente d'accessoires pour téléphones portables et la réparation de téléphones portables.
Elle se prévaut ainsi de l'article 3 du bail du 12 décembre 2014 qui prévoit que toute modification de l'enseigne et/ou de l'activité du preneur, sans l'autorisation expresse et préalable du bailleur entraînera la résiliation du bail selon les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Aux termes dudit bail, les locaux ont été loués à destination de 'vente d'accessoires pour téléphones portables et réparation de téléphones portables'.
Il est de jurisprudence constante qu'il n'entre pas dans la compétence du juge des référés de pouvoir interpréter un contrat lorsque celui-ci n'est pas clair.
Dans ces conditions, la cour, qui ne dispose pas plus de pouvoirs que le juge des référés, ne saurait interpréter la clause du contrat de bail définissant la destination des locaux et retenir que l'activité de vente de téléphones portables, en raison notamment de l'évolution des usages, est considérée comme implicitement incluse dans la destination contractuelle.
En l'espèce, aux termes des deux derniers procès-verbaux de constats d'huissiers versés aux débats par la SAS SOCODIS et établis en date des 29 mars 2021 et 11 mai 2021, il apparaît aux termes du premier que l'enseigne 'I LOVE MOBILE' procède à la vente de tablettes électroniques portables dans son magasin situé dans le centre commercial '[Adresse 5]', et aux termes du second que la page 'Facebook' de l'enseigne 'I LOVE MOBILE MARTINIQUE' propose la vente de téléphones portables.
Concernant le second procès-verbal établi en date du 11 mai 2021, comme le premier juge l'a clairement indiqué dans une motivation que le cour fait sienne, les captures d'écran du site 'Facebook' de l'enseigne 'I LOVE MOBILE' sont insuffisantes à démontrer qu'il est procédé à la vente de téléphones portables dans le magasin de même enseigne situé dans le centre commercial '[Adresse 5]'.
La demande de résiliation du bail fondée sur la vente de tablettes n'est pas une demande nouvelle, la demande de résiliation ayant été formée en 1ère instance mais elle se fonde sur un moyen nouveau.
Le bailleur produit un procès-verbal en date du 29 mars 2021 établissant la vente de tablettes électroniques portables.Il sera rappelé qu'aux termes de la sommation du 5 novembre 2020, il était fait grief à la société preneuse de procéder, dans le local objet du bail, à des ventes de téléphones portables sans autorisation préalable. Aucune sommation d'arrêter la mise en vente de tablettes électroniques n'est justifiée.
Or, comme précédemment rappelé, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ainsi, en l'absence d'une telle sommation, la cour ne peut que constater qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de résilation du bail pour un nouveau motif.
Dans ces conditions, faute de démonstration d'un trouble manifestement illicite actuel et en raison de l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande de résiliation du bail au jour où la cour statue, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a retenu qu'il n'y a pas lieu à référé.
Enfin, la SAS SOCODIS reconnaît que la SASU ECOCOM est à jour du paiement de ses loyers de sorte que l'ordonnance rendue en date du 13 juillet 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort de France sera également confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre de la dette locative.
Sur les demandes accessoires :
La SAS SOCODIS, qui succombe, supportera les dépens d'appel et conservera en équité ses frais irrépétibles.
Il est par ailleurs équitable que la SAS SOCODIS prenne en charge les frais irrépétibles exposés par la SASU ECOCOM en cause d'appel et il convient de la condamner à lui verser la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME l'ordonnance rendue en date du 13 juillet 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort de France ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SAS SOCODIS aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la SAS SOCODIS au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.
Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors prononcé à laquelle laminute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,