COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
CC/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/02549 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E5RE
Ordonnance du 28 Octobre 2021
Président du TJ d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 21/00373
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANT :
Monsieur [T] [B]
né le 24 Octobre 1957 à ANGERS (49000)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71210421, et Me Etienne DE MASCUREAU, avocat plaidant au barreau d'ANGERS
INTIMEE :
S.A.R.L. S'CAPAD SANTE représentée par l'un de ses cogérants demeurant audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry BOISNARD substitué par Me Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 21A00878, et Me Philippe BOISSIER, avocat plaidant au barreau de CLERMONT FERRAND
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Septembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, Présidente de chambre
Mme ROBVEILLE, Conseiller
M. BENMIMOUNE, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing du 30 juillet 2019, M. [B] a donné à bail commercial à la SARL S'Capad Santé des locaux situés [Adresse 2] à usage de centre de remise en forme, moyennant un loyer annuel de 72 000 euros TTC en principal, payable en quatre termes égaux et d'avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre, sur présentation d'une facture, charges payables sur provisions trimestrielles de 400 euros HT, et taxe foncière en sus.
Une première ordonnance de référé rendue le 17 juin 2021 après un commandement de payer délivré le 12 janvier 2021 justifié par le défaut de paiement des loyers aux dates convenues, et sur dénonciation par le preneur de désordres affectant les locaux, a rejeté la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 février 2021, rejeté la demande de suspension de la moitié des loyers et charges ainsi que la consignation du surplus formée par la société S'Capad Santé et a ordonné une expertise.
Le 6 mai 2021, M. [B] a fait délivrer à la société S'Capad Santé un commandement de payer la somme de 15 490,34 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 4 juin 2021, la SARL S'Capad Santé a assigné en référé M. [B] devant le président du tribunal judiciaire d'Angers en contestation dudit commandement.
Par ordonnance de référé du 28 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire a :
- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 6 mai 2021 signifié à la SARL S'Capad Santé ;
- constaté que le commandement de payer du 6 mai 2021 est devenu sans objet eu égard au paiement par la SARL S'Capad Santé de l'arriéré de loyer et charges dans le délai de 30 jours ;
- rejeté la demande tendant à voir juger nuls et de nul effet les majorations de 1372,43 euros, les intérêts pour 20,78 euros et le coût de 189,37 euros visés au terme de ce commandement de payer, comme se heurtant à des contestations sérieuses ;
- rejeté la demande de condamnation au versement de la somme de 875,59 euros formée par M. [B], comme se heurtant à des contestations sérieuses ;
- condamné M. [B] à communiquer à la société S'Capad Santé, dans les 15 jours suivant la signification de cette décision, le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail que le bailleur a réalisés pour son compte en 2020 ainsi que le justificatif de la taxe foncière pour cette même année 2020 ;
- dit que, passé ce délai, M. [B] sera tenu à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit ;
- rejeté la demande tendant à voir juger non écrite la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 6 mai 2021 ;
- débouté M. [B] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [B] à verser à la société S'Capad Santé la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [B] aux dépens ;
- débouté la société S'Capad Santé du surplus de ses demandes.
Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2021, M. [B] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation au versement de la somme de 875,59 euros ; l'a condamné à communiquer à la SARL S'Capad Santé dans les quinze jours suivant la signification de l'ordonnance le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail que le bailleur a réalisé pour son compte en 2020, ainsi que le justificatif de la taxe foncière pour cette même année 2020 ; dit que, passé ce délai, il sera tenu à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit ; l'a débouté de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; l'a condamné à verser à la SARL S'Capad Santé la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il a intimé la SARL S'Capad Santé.
Les parties ont conclu.
Une ordonnance du 20 juin 2022 a clôturé l'instruction de l'affaire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [B] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise ;
- débouter la société S'Capad Santé de ses demandes dirigées contre lui, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le décharger des condamnations prononcées contre lui au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
- condamner la société S'Capad Santé à lui payer les sommes de 686,22 euros au titre de la majoration contractuelle de 10 % et de 189,37 euros au titre du coût du commandement du 6 mai 2021, soit au total la somme de 875,59 euros ;
- condamner la société S'Capad Santé à lui verser une indemnité globale de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- dire la société S'Capad Santé non fondée en son appel incident et non recevable, en tout cas non fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- l'en débouter ;
- constater qu'il a exécuté l'ordonnance entreprise en ce qui concerne le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail et le justificatif de la taxe foncière pour l'année 2020 ;
- dire n'y avoir lieu à entrer en voie de condamnation à son égard à cet égard ;
- le décharger des condamnations prononcées contre lui au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- débouter la SARL S'Capad Santé de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;
- condamner la SARL S'Capad Santé aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. [B] fait valoir que lorsque le commandement de payer à été délivré à la société S'Capad Santé, une partie du loyer du deuxième trimestre, d'un montant de 6 862,21 euros, n'était pas payée et n'a été réglée que dans les trente jours impartis, en précisant qu'une somme de 6 862,22 euros lui a été payée le 2 mai, ce qui explique que l'huissier chargé de délivrer le commandement ne l'a pas fait apparaître dans son décompte. Il considère que la délivrance de ce commandement était justifiée et que la locataire est de mauvaise foi en tentant d'imposer des règlements mensuels. Il en déduit que la majoration de 10 % prévue au bail, soit la somme de 686,22 euros, les frais de commandement, d'un montant de 189,37 euros, étaient dus par la locataire, soit un total de 875,59 euros, sans se heurter à une contestation sérieuse, et reproche au premier juge de l'avoir condamné aux dépens et à payer à la partie adverse une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il indique qu'en exécution de l'ordonnance entreprise, il a adressé à la partie adverse un tableau de répartition annuelle des travaux 2020 et lui a restitué la somme de 1 293,54 euros TTC au titre du trop versé de provisions sur ces charges.
Il rappelle que le débat ne porte pas sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire et qu'il n'a pas contesté, le jour où le premier juge a statué, que le principal avait été payé.
La SARL S'Capad Santé prie la cour de :
- infirmer l'ordonnance du 28 octobre 2021 en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 6 mai 2021 fondée sur l'exception de compensation et la mauvaise foi du bailleur, la demande tendant à voir nulles et de nul effet les majorations de 1 372,43 euros, les intérêts pour 20,78 euros et le coût du commandement de 189,37 euros et ce qu'elle a débouté la SARL S'Capad Santé du surplus de ses demandes';
statuant de nouveau de ces chefs,
- prononcer la nullité du commandement de payer du 6 mai 2021 en raison de l'absence d'exigibilité de la somme de 6 862,21 euros à cette date en raison de l'exception de compensation et de la mauvaise foi du bailleur';
- rejeter la demande d'intérêts, de pénalités, et autres mesures financières visées au terme dudit commandement par application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020';
- juger que la clause résolutoire visée au commandement du 6 mai 2021 était réputée non écrite en raison de la période d'état d'urgence sanitaire issue de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, de la loi n°2021-160 du 15 février 2021 et des décrets d'application n°2020-1766 du 30 décembre 2020, n°2021-31 du 15 janvier 2021';
subsidiairement,
- débouter M. [B] de sa demande d'application de la clause pénale par application de l'article 1231-5 du code civil en l'absence de toute justification d'un quelconque préjudice, sauf à la réduite à l'euro symbolique';
- confirmer l'ordonnance de référé du 28 octobre 2021 en toutes ses autres dispositions non contraires aux présentes';
- débouter en toute hypothèse M. [B] de toute contestation concernant sa condamnation sous astreinte d'avoir à établir le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien ainsi que de la taxe foncière pour l'année 2020 comme étant irrecevable';
- le condamner d'avoir à produire, le cas échéant sous astreinte, les justificatifs des charges de travaux de l'année 2020';
- le condamner, le cas échéant sous astreinte, d'avoir à établir un prorata des taxes foncières de 2019 et 2020 et le condamner à titre provisionnel au remboursement de la somme de 1 171,91 euros HT ou 1 406,29 euros indûment facturée à ce titre';
- le condamner en tous les dépens de l'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société S'Capad Santé conteste la validité du commandement du 6 mai 2021 délivré par le bailleur sans créance certaine du fait qu'il a réclamé le loyer du mois de mai déjà payé le 3 mai et qu'il s'est abstenu d'établir un relevé annuel de régularisation de charges et de taxe foncière pour l'année 2020, conformément aux stipulations du bail, ce qui a motivé la demande de communication sous astreinte.
Elle expose que le bailleur a perçu, à titre d'acompte sur la taxe foncière, à la date de l'assignation du 4 juin 2021, un total 13 929,68 euros TTC depuis août/ septembre 2019 et, à titre de provisions sur charges locatives, un total de 3 714,26 euros TTC ; que la régularisation faite par le bailleur le 1er octobre 2020 pour l'année 2019, ramène le total des provisions versées sur charges locatives à 2 914,22 euros. Elle en déduit que le bailleur ayant reçu un total de 16 843,90 euros TTC à titre de provisions sur charge et acomptes sur taxe foncière, et alors qu'il ne restait dû, en principal, que la somme de 6 867,21 euros à titre de loyer, les sommes réclamées en principal dans le commandement sont contestables.
Elle en tire la conséquence qu'en l'absence de créance arrêtée au jour de la délivrance du commandement litigieux, aucune somme ne pouvait être due tant au titre du loyer de juin 2021 non encore réglé qu'au titre des majorations qui fondent l'appel du bailleur.
Elle invoque, dans ces conditions, la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement alors qu'elle venait de subir des périodes de fermeture administrative à cause de la crise sanitaire, qu'une procédure en référé était déjà engagée et qu'il ne respecte pas lui-même ses propres obligations contractuelles.
Elle soulève l'irrecevabilité des demandes de l'appelant relativement à la communication des décomptes de régularisation de charges qui ne figuraient pas dans ses premières conclusions.
Elle demande de le condamner à produire, le cas échéant sous astreinte, les justificatifs des charges de travaux de l'année 2020, à établir un prorata des taxes foncières de 2019 et 2020 et de le condamner à titre provisionnel au remboursement de la somme de 1 171,91 euros HT ou 1.406,29 euros indûment facturée au titre des taxes foncières'
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :
- le 26 avril 2022 pour M. [B],
- le 25 mai 2022 pour la société S'Capad Santé.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de la somme de 875,59 euros formée par le bailleur
Il est stipulé au bail que chaque année, au plus tard le 31 décembre, le bailleur adressera au preneur un décompte récapitulatif détaillé des dépenses effectuées au titre des charges locatives et travaux d'entretien ; le bailleur restituera, le cas échéant, le reliquat de la provision versée s'il subsiste un solde créditeur.
Il ressort des explications des parties que le bailleur a procédé à une régularisation des charges en octobre 2020 pour l'année 2019 et restitué au preneur le trop perçu de charges sur travaux au titre de cette année.
La régularisation des charges pour l'année 2020 aurait dû intervenir le 31 décembre 2020 suivant les stipulations du bail, ce qui n'avait pas eu lieu lorsque le commandement litigieux a été signifié au preneur.
L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement.
Par suite, en l'absence de cette régularisation des charges et dès lors qu'il n'était dû à la date de la délivrance du commandement que la somme de 6 867,21 euros à titre de loyer, la contestation élevée par la société S'Capad Santé était sérieuse au regard de la compensation qu'elle était en droit d'opérer au titre des provisions versées pour l'année 2020 qui s'élevaient à 1 610 euros et des acomptes versées sur la taxe foncière d'un montant de 6 037,50 sans justification du montant de cette taxe devant rester à sa charge.
En appel, le bailleur produit un tableau de répartition annuelle des travaux dont la société S'Capad Santé relève à juste titre l'insuffisance en l'absence de production des factures justificatives des travaux pris en compte dans ce tableau.
L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du bailleur en paiement de la somme de 875,59 euros au titre de la majoration de 10 % et des frais du commandement comme se heurtant à une contestation sérieuse.
Par voie de conséquence, il est inutile de statuer sur la demande tendant aux mêmes fins sur le fondement de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, présentée à titre subsidiaire.
Sur la nullité du commandement
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte, et qui ne sont pas critiqués par l'intimée, que le premier juge a rejeté la demande d'annulation du commandement au regard des pouvoirs limités du juge des référés que lui confère l'article 835 du code de procédure civile.
Sur la demande tendant à voir juger que la clause résolutoire visée au commandement du 6 mai 2021 était réputée non écrite en raison de la période d'état d'urgence sanitaire ou aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi
Ces demandes sont sans objet dès lors que le bailleur n'a jamais demandé la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.
Sur la condamnation, sous astreinte, du bailleur à communiquer à la société S'Capad Santé le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail que le bailleur a réalisés pour son compte en 2020 ainsi que le justificatif de la taxe foncière pour cette même année 2020
La société S'Capad Santé fait observer à juste titre que si M. [B] a interjeté appel de ce chef de l'ordonnance en le visant expressément dans sa déclaration d'appel, il n'a pas conclu à l'infirmation de ce chef dans ses premières conclusions remises le 28 février 2022 dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile, et n'a pas formé, dans ce délai, la demande qui est faite dans ses dernières conclusions de voir constater qu'il a exécuté l'ordonnance entreprise en ce qui concerne le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail et le justificatif de la taxe foncière pour l'année 2020 et dire n'y avoir lieu à entrer en voie de condamnation à cet égard, de sorte qu'en vertu du principe de concentration des demandes édicté à l'article 910-4 du code de procédure civile, ces demandes sont irrecevables
Sur la demande de condamnation du bailleur à produire, le cas échéant sous astreinte, les justificatifs des charges de travaux de l'année 2020' et à établir un prorata des taxes foncières de 2019 et 2020
Cette demande à laquelle le bailleur n'a pas répondu, qui est conforme aux obligations contractuelle du bailleur, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il y sera fait droit en vertu des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dès lors que le bailleur n'a pas produit les pièces nécessaires pour justifier de la régularisation des charges et des sommes réellement dues au titre des taxes foncières 2019 et 2020.
Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte, le preneur pouvant tirer toutes conséquences utiles de la carence du bailleur sur ce point.
Sur la demande de condamnation à titre provisionnel du bailleur au remboursement de la somme de 1 171,91 euros HT ou 1 406,29 euros facturée au titre des taxes foncières
La société S'Capad Santé expose que M. [B] lui a remis un décompte établi le 1er octobre 2021 faisant apparaître un trop versé de 81,40 euros TTC au titre des taxes foncières des années 2019 et 2020 qui n'est pas conforme aux stipulations contractuelles prévoyant que le preneur ne doit supporter que sa quote part d'impôts fonciers de l'immeuble loué et non pas la totalité de l'impôt foncier de l'immeuble dont le bailleur a conservé 192,88 m².
Elle indique que le bailleur ne lui ayant communiqué que des extraits des taxes foncières qu'il a reçues, elle s'est rapprochée de l'Administration fiscale qui lui a indiqué, le 22 octobre 2021, que la surface totale est bien de 1.424 m² répartie en 938 m² de surface principale, 411 m² de surface des parties secondaires couvertes et 75 m² d'espace de stationnements non couverts.
Rappelant qu'il est stipulé en page 2 du bail que les surfaces louées sont 'le tout pour une superficie brute de 1231,12 m²', avec 4 places de stationnements privés, un emplacement de sécurité devant la porte principale d'accès et un emplacement vélos, elle en déduit qu'elle ne loue que 86,45% de la surface totale du bâtiment et de ses annexes alors que le bailleur lui a répercuté la totalité des taxes foncières, de sorte qu'au lieu de lui facturer la taxe foncière de 2019 à 2.493,24 € et celle de 2020 à 5.971,00 €, soit un total de 8.464,24 €, il n'aurait dû lui facturer que 86,45% de ces sommes, soit 7.317,33 euros. Ayant payé des acomptes d'un montant total de 8.557,07 € HT, elle prétend avoir trop versé la somme de 1.239,74 € HT, soit 1.406,29 € TTC
Le bail, sous l'article '9° Impôts personnels ' impôts fonciers' : prévoit que : «Le preneur acquittera à compter de son entrée dans les lieux loués, soit à compter du 1er août 2019, sa quote part d'impôts fonciers de l'immeuble loué et contributions mobilières, patentes, taxes professionnelles et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquelles il est et sera assujetti pour l'exploitation de son commerce ou à titre personnel, et dont le bailleur pourrait être responsable pour lui à un titre quelconque, et il devra justifier de leur acquis au bailleur à toute réquisition et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels, marchandises'»
Au vu des pièces produites et en l'absence de contestation élevée par M. [B], la société S'Capad Santé est bien fondée à demander la condamnation de M. [B] à lui payer la somme provisionnelle de 1.406,29 € TTC à valoir sur la restitution du trop perçu au titre de la quote-part des taxes foncières des années 2019 et 2020 mise à sa charge.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance entreprise sera confirmée du chef des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, M. [B] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à l'intimée la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,
Déclare irrecevables les demandes de M. [B] tendant à voir constater qu'il a exécuté l'ordonnance entreprise en ce qui concerne le décompte récapitulatif détaillé des charges sur travaux d'entretien incombant au preneur en vertu du bail et le justificatif de la taxe foncière pour l'année 2020 et dire n'y avoir lieu à entrer en voie de condamnation à cet égard,
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à se prononcer sur le caractère non écrit de la clause résolutoire visée au commandement du 6 mai 2021 ;
Condamne M. [B] à payer à la société S'Capad Santé la somme provisionnelle de 1406,29 € TTC à valoir sur la restitution du trop perçu au titre de la quote-part des taxes foncières des années 2019 et 2020 mise à sa charge.
Enjoint à M. [B] de communiquer à la société S'Capad Santé les justificatifs des charges de travaux de l'année 2020 et à établir un prorata des taxes foncières de 2019 et 2020 ;
Condamne M. [B] aux dépens d'appel ;
Condamne M. [B] à payer à la société S'Capad Santé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL