Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27875 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B64U2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 18/00637
APPELANT
Monsieur [F] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2018/058389 du 08/02/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, SAS immatriculée au RCS sous le numéro B 592 027 635
C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Bertrand CAHN de l'AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
*
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 15 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] a fait assigner M. [F] [L] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- condamner M. [L] à lui payer les sommes suivantes :
10.653 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
3.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont
distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 30 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :
9.455,76 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté à l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017,
191,01 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 15décembre 2017,
200 € à titre de dommages- intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- débouté M. [L] de ses demandes,
- condamné M. [L] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Cahn conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
M. [F] [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 décembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 15 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 mars 2019 par lesquelles M. [F] [L], appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
9 455,76 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté à l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017,
200 € à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter dudit jugement,
800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
si par extraordinaire la Cour estimait qu'une quelconque somme restait due,
- lui accorder des délais pour régler sa dette qui ne saurait être inférieure à 12 mois,
- faire sommation au syndicat des copropriétaires de fournir les éléments de nature à débloquer les subventions auprès de l'ANAH,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, l'Agence Foncia Chadefaux au paiement d'une somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts,
- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les parties conserveront chacune ses dépens ;
Vu les conclusions en date du 6 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] à payer la somme de 9.455,76 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté à l'appel de provision du 4ème trimestre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017 et à payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter M. [L] de sa demande de production de pièces et de sa demande de
dommages-intérêts et de celle faite en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] à payer la somme de 191,01 € au titre des frais nécessaires de recouvrement et 200 € à titre de dommages-intérêts et le condamner à payer la somme de 1.197,24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement et 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- le condamner aux dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer une somme supplémentaire de 1.200 € par application de l'article 700
du même code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de son appel, M. [L] fait valoir qu'il a réglé de nombreuses sommes en 2017 ainsi que pendant toute l'année 2018 qui n'ont pas été comptabilisées dans le cadre du jugement ;
Il affirme qu'au jour du jugement, il était à jour du paiement de ses charges mais que le syndicat des copropriétaires n'a pas actualisé son décompte, sollicitant une somme de 9.455,76 € arrêtée au 15 décembre 2017 ;
Il ajoute que le décompte actualisé au 2 février 2019 tient compte de la somme de 1.191 € au titre des condamnations de première instance, article 700 et dommages-intérêts, dont il est fondé à demander l'annulation ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L] ;
- les décomptes des sommes dues ;
- les procès-verbaux des assemblées générales réunies de 2012 à 2017 approuvant les comptes des années 2011 à 2016 et votant les budgets prévisionnels 2017 et 2018 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire ;
Il résulte de ces pièces et notamment des décomptes produits qu'à la date de l'arrêté de compte de première instance, soit au 23 novembre 2017, appel provisionnel du 4ème trimestre 2017 inclus, M. [L] était bien redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux impayés de la somme de 9.455, 76 €, comme l'a retenu à juste titre le tribunal ;
Il n'est pas établi par M. [L] qu'à cette date, des règlements n'ont pas été comptabilisés ;
Il n'est pas contesté en outre que les règlements postérieurs à cette date ont bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires ;
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.455,76 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté à l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2017 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Sur les frais nécessaires de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient sa demande en paiement des frais à hauteur de 1.197,24 €, au titre de frais de mise en demeure, de relance, intérêts de retard, frais de constitution dossier huissier et avocat, sommation de payer ;
Il verse aux débats les lettres de mise en demeure (11.02.2013,8.11.2013, 17.08.2015, 10.11.2015, 9.5.2016, 9.08.2017) et de relance (6.12.2013, 31.08.2015, 27.11.2015, 11.12.2015, 26.05.2016, 29.08.2017) les factures du syndic (11.02.2013, 08.11.2012, 6.12.2013, 17.8.2015, 31.08.2015, 10.11.2015, 27.11.2015, 11.12.2015, 9.05.2016, 26.5.2016, 9.08.2017, 29.08.2017, 9.10.2017, 23.11.2017), la sommation de payer du 20 octobre 2017 portant mention d'un coût de 191,01 €, la facture correspondante ;
Néanmoins, comme l'a exactement relevé le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification du commandement de payer du 20 octobre 2017 ;
En effet, il n'est pas davantage produit devant la cour, les accusés de réception des mises en demeure de payer versées aux débats ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce que la demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance du commandement de payer a été rejetée ;
Egalement en ce qui concerne les frais postérieurs, le tribunal a exactement rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant des frais de 'constitution dossier avocat' ; que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives aux frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention ;
Le tribunal a donc justement rejeté la demande formée au titre de la constitution des dossiers huissier et avocat ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L], au paiement de la somme de 191,01 € correspondant au coût du commandement de payer du 20 octobre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et de débouter le syndicat du surplus de sa demande ;
Sur les demandes de dommages-intérêts
Sur la demande du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Depuis plusieurs années, M. [L] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;
Il ressort en effet du décompte produit qu'avant même l'imputation sur son compte des travaux de réhabilitation de l'immeuble et de ravalement, son compte de copropriétaire présentait un solde débiteur ;
A la date de l'arrêté de compte de première instance, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait à plus de 9.000 € ;
M. [L] ne s'explique pas sur les motifs de sa carence à régler les charges courantes et de travaux votés par la copropriété, et ce, d'autant qu'il justifie avoir effectué postérieurement divers versements qui s'imputent sur la somme réclamée ;
Dans ces conditions sa mauvaise foi est démontrée ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [L] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;
Sur la demande de M. [L]
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de M. [L] à titre de dommages-intérêts ;
Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;
M. [L] maintient sa demande de délais de paiement alors que le syndicat des copropriétaires n'a pas actualisé sa créance et que divers versements sont venus en déduction de la somme réclamée ;
L'ancienneté de la dette commande de ne pas accorder des délais de paiement à M. [L] en cause d'appel ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce que la demande de délais a été rejetée ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [F] [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme supplémentaire de 500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT